유승식님께서 2004-03-22 23:56:30에 쓰신 내용입니다

: 안녕하세요

: 제가 이번에 전세를 얻었는데 근저당이 생각보다 많아서 고민하다가

: 계약을 하였습니다

: 그래서 계약서상의 특약사항에 임차인이 공매 또는 경매등으로 재산상의

: 손해를 입을경우 임대인이 모든 손해를 배상한다라고 적고 부동산 중개인의

: 증인으로 각각 도장을 찍었습니다(부동산 중개인의 증인도 공증에 해당하나요?)

: 그렇다면 만약에 집이 경매로 넘어갔을 경우에 계약서의 특약사항이 법적으로 어떤

: 효력이 있나요?



- 유승식님께 먼저 계약서에 기재하는 특약사항에 대해 말씀드리겠습니다. 일반적으



로 계약서를 작성하는 경우 계약서상에 인쇄되어 있는 부동문자가 있고 계약을 하는



양당사자 사이에 특약한 내용을 특약사항으로 기재하는 경우가 있습니다. 이와 같이



특약사항을 기재하는 경우 계약서상의 부동문자에 비해 특약사항으로 정한 내용이 더



욱 더 법적 효력이 강하다고 생각하시는 것이 좋을 것 같습니다. 따라서 유승식님이



질문하신 내용 중에 임대차 계약서를 작성하면서 "...임차인의 재산상 손해에 대해 임



대인이 모든 손해를 배상한다...."라는 특약사항을 기재하였다면 증인의 여부와 상관



없이 유승식님은 후에 재산상 손해를 입은 것에 대해 이에 대한 손해배상을 임대인에



게 요구할수 있을 것 같습니다.





: 임대인에게 또 다른 재산이 있을경우 계약서의 특약사항으로 임차인이 보상받을 수

: 있을까요?



- 만약 후에 유승식님이 임차한 주택이 경매, 공매가 되어 임차인의 입장에서 채권배



당을 받고도 손해가 남아 있다면 즉 임차보증금을 모두 변제받지 못한다면 유승식님



은 계약서상의 특약사항에 의해 임대인의 다른 재산 등으로 손해배상을 받을 수 있는



법적인 권리가 있을 것 같습니다.





: 만약에 보상받지 못할경우 형사고발(사기죄?)이 가능한지요?

: 그리고 제가 여기서 무엇을 더 준비해야 손해를 안보는지도 알려주시면

: 감사하겠습니다



- 아직 경매, 공매등 어떤 법적인 조치가 취해지지 않았고, 채권배당 등의 절차가 진행



되지도 않았을 뿐만 아니라 유승식님에게 어떤 손해가 발생하지도 않은 상황에서 형사



상 고소의 여부를 말씀드리기는 어렵습니다. 형사상 범죄에 대해 추후 사실을 가정하



여 고소여부를 판단한 것이 위험할 수 있을 뿐만 아니라 실제로 발생하지 않았기 때문



에 답변드리기 어려울 것 같습니다. 마지막으로 인테넷상의 질문에 대해 답변을 드리



는 것은 한계가 있기 마련입니다. 유승식님의 임대차계약서를 보지 않은 상황에서 또



상가임대차인지 주택임대차인지 알지 못하는 상황에서 무조건 어떤 것을 조심해라라



고 답변하기는 어려운 것 같습니다. 단지 상가임대차이든, 주택임대차이든 주소이전하



는 것과 확정일자를 받는 것에 대해서는 꼭 해두시라는 것을 말씀드립니다.



* 위와 같은 답변은 유승식님의 질문에 의한 것임을 말씀드립니다.