김강모님께서 2004-09-08 17:43:52에 쓰신 내용입니다

: 저는 부천에서 빌라 1층을 2002년 3월에 전세계약하여 2004년 3월 만기되었으나 자동연장하여 현재까지 살고 있습니다. 제가 10월에 신규 주공아파트 입주가 있어서 집주인에게는 금년 3월부터 10월에 집을 나갈 예정이라고 했습니다. 전세를 6500만원에 살았으나 현재는 시세가 많이 떨어져 4500~5000만원 정도이나 부동산에 전세값은 조정없이 6500만원에 내놓아 현재상태로는 누구도 계약을 하지 않아 정상적으로 집을 빼기는 어려울듯 싶습니다. 저는 이 전세자금을 받아야 아파트 잔금을 처리할수 있는 입장이라 상당히 난감합니다.

1. 집주인에게 10월 22일자로 전세계약을 종료하겠다는 구두상의 통보외에 향후 소송 및 분쟁시에 효력을 발휘할수 있는 방법이 어떤것이 있는지 궁금합니다.

2. 집주인이 10월 22일까지 전세자금을 돌려주지 않을 경우 취할 수 있는 방법은 어떤것이 있는지 궁금합니다. 또한 그 방법을 구체적으로 진행하게 되면 얼마의 시간과 어떤 방법으로 해결을 할 수 있는지 궁금합니다.

3. 돈을 돌려받지 못한채 아파트에 입주한 경우에 소요된 모든 비용에 대한 법적 책임을 집주인에게 물을수 있는지도 궁금합니다.



질문 1에 대해서는 구두상의 통보 외에 흔히 할 수 있는 방법은 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명을 보내고 이에 대한 답변서 등등은 차후에 소송에 중요한 자료로 쓰입니다.



질문 2에 대해서는 전세 자금 즉 임대차보증금과 점유는 동시이행의 항변권이라고 하여 서로 상대방에게 대항을 할 수 있는 것입니다. 따라서 보증금을 주지 않으면 집을 비우지 않아도 되는 것입니다만, 사안의 경우에는 먼저 집을 비우셔야 되므로 돈도 받지 않고 집을 비울 수 없는 문제가 발생합니다. 이런 경우에 대비하여 임대차등기명령제도를 새로 만들었습니다. 그리 복잡한 절차가 아니니까 가까운 공인중개사나 아니면 관할구청에 가셔서 문의하시고 등기명령이 떨어져서 등기가 되면 집을 비우시기 바랍니다. 통상 2주 정도 걸리는데, 더 걸릴 수도 있으므로 한달 이상 전에 신청하셔서 이사에 차질이 없으시기를 바랍니다. 이 등기에 의하여 경매가 가능합니다만은 경매에 따르는 복잡함이 있다는 것을 알아주시기 바랍니다.



질문 3에 대해서는 이러한 내용을 충분히 집주인에게 설명 내지 내용 증명을 통하여 전달이 되었다면 집을 비우시고 난 후에는 보증금에 대한 이자 소정의 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.