문의드릴 사항은 다음과 같습니다.

: 1. 현재 4층과 5층은 비어있는데 열쇠로 잠겨있습니다. 저희가 잠근건 아니고 임대인이 잠겨놓은거 같은데 짐은 별로 없습니다. 이런 경우, 인도명령을 받고 들어가야되는지 아니면 그냥 열쇠를 강제로 풀고 들어가도 되는지 궁금합니다.



* 먼저 귀하의 이해를 돕기위하여 단어에 대해 설명드리겠습니다.

임대인 : 건물주인이고 건물을 타인에게 빌려주는 사람을 말합니다.

임차인 : 건물주인으로부터 건물을 빌려 사용하는 사람으로 건물을 사용하는 데 보증금 월임료를 납부하는 사람을 말합니다.



- 따라서 귀하가 임대인이라고 지칭한 사람들은 건물에 세들어 있는 세입자 즉 임차인



을 지칭하는 것으로 보입니다. 귀하의 아버님은 건물을 낙찰 받으셨다고 하였습니다.



그리고 표에 의하면 세입자들은 일정한 금액에 대해 채권을 배당을 받은 것으로 생각



이됩니다. 그런데 4층, 5층에 세들어 있는 세입자들이 채권 배당을 받은 후에 해당 층



을 낙찰자 즉 귀하의 아버님에게 인도하여 주지않고 자물쇠로 잠궈두고 있



는 것 같습니다. 사안이 이와 같다면 귀하의 아버님이 건물을 낙찰받은 낙찰자라 하더



라도 세입자들로부터 4층, 5층을 인도받지 못 했다면 이에 대해서는 건물명도청구소송



등을 통하는 법적인 절차를 거치지 않고 잠겨있는 자물쇠를 강제로 열고 들어가 물건



을 밖으로 꺼내온다면 이에 대해서는 주거침입죄, 절도죄등의 범죄 행위가 될 수 있



을 것으로 생각됩니다. 따라서 먼저 4층, 5층에 세들어 있던 세입자들에게 건물을 명



도하여 줄 것을 부탁하여 보고 이와 같은 부탁에 응하지 않는 경우에는 건물명도청구



소송을 제기하는 방법으로 건물을 명도받으셔야 할 것으로 판단됩니다.



: 2. 지하 1층의 경우(이미지상의 이복자), 임대금액이 다른 층들에 비해 약 3배정도 비쌉니다. 알고보니 예전에 건물을 공사에 참여한 사람인데 공사대금을 받지 못해 대신 전세로 들어와서 노래방 인테리어를 설치하였습니다. 임대인은 이 노래방을 저희가 인수하라고 하는데 그럴 생각이 전혀 없습니다. 이런 경우, 혹시라도 이사람에게 유치권이 인정되는지요? 아님 일반 임대인으로 인정되어 인도명령을 신청하면 되는지요?



- 일단 이복자는 건물 신축 당시 신축공사의 일부분에 대해 공사를 하였고 건물주로부



터 공사대금을 받지 못해 공사대금으로 돈을 받는 대신 지하1층의 전세보증금을 공사



대금과 상계하기로 하고 지하1층에 노래방을 설치하고 영업을 하였던 것으로 보입니



다. 이와 같이 영업을 하던 중, 귀하의 아버님이 위 건물에 대해 낙찰을 받으신거고



이복자는 귀하의 아버님이 법원에 지불한 낙찰대금의 일부분에 대해 배당을 받은 것



같습니다. 사안이 이와 같다면 이복자가 현재 상태에서 유치권을 주장하기는 어려워



보입니다.





왜냐하면 유치권은 건물의 신축공사를 하고 공사대금을 받지 못한 경우에 신축공사한



건물의 일부분을 점유하며 공사대금을 요구하는 것이 건물신축에 대한 유치권 행사의



일반적인 모습이라 할 것입니다. 그런데 이복자는 공사대금으로 돈을 받는 대신 건물



지하1층을 보증금을 납부하지 않고 사용하였고 이로 인하여 수익을 얻어왔다면 이제와



서 이복자가 유치권을 주장하기는 어려워보이지 않나 생각됩니다. 그러나 이복자가 귀



하의 아버님에게 건물을 명도하여 주지않고 있다면 이에 대해서는 건물명도청구소송



을 제기하여 건물명도 받으셔야 할 것으로 판단됩니다.





- 단지 이복자가 귀하의 아버님이 낙찰받은 건물에 입주하여 인테리어를 하고 노래방



영업을 하므로서 지하1층의 일정한 부분에 대한 가치를 증가시켰다면 그에 대한 비용



즉 유익비의 상환청구는 가능할 것으로 보입니다. 이와 같은 것은 시설비의 일정부분



이 될수도 있을 것 같습니다. 따라서 이복자는 귀하의 아버님에게 유치권의 주장을 하



기는 어려워 보여도 시설비 즉 , 유익비등의 상환청구는 가능할 것으로 보여집니다.





* 위와 같은 답변은 귀하의 질문에 의한 것입니다. 더욱 자세한 답변은 "경매기



록", "권리분석표", "채권배당표", "세입자들과의 임대차계약서", "부동산등기부등



본"등을 보아야 가능할 것으로 판단됩니다.