류지명님께서 2004-09-02 18:00:41에 쓰신 내용입니다

: 임대차 약정기간이 지난 4월이라 이미 만료한 상태이고,

: 임대인이나 임차인 양쪽 모두 아무 말이 없었습니다.

: (새로 계약하지 않았음)

: 지난 임대차계약시 전세권을 설정해 두었었는데,

: (물론 언제부터 언제까지인지 등기되어 있음)

: 이 전세권이 양측이 아무 의사표현이 없었을때 법정갱신 되는 것으로

: 알고 있습니다. 따라서 현재까지는 효력에 문제가 없지만 재계약을

: 해도 여전히 유효한지 궁금합니다.

:

: 전세권이 임대차 재계약만으로 그대로 연장된다면 후순위 권리자

: (실제로 후순위 담보권자 있음) 에게 불리한 상황이 초래되는 듯 한데,

: 이런 경우 (전세권의) 등기된 기간에 상관없이 유효한지 궁금하고,

: 후순위 권리자에게도 대항할 수 있는지 좀 여쭈어 보고 싶습니다.





사안은 간단한 듯해도 법적으로 좀 어려운 내용입니다.

전세권이 물권이라는 상식은 가지고 있어야 할 것같구요. 이 점에서 임대차는 채권에 불과하여 전세권보다 보장이 어렵다는 것까지도 알고 있어야 할 것입니다.



전세권은 등기가 되어 있어야 합니다. 물권이라서 채권에 우월한 효력을 갖고 있고 등기되어 있으므로 공시되어 있어서 권리보장이 쉽습니다. 따라서 후순위담보권자는 이러한 전세권이 설정되어 있음을 알고 후순위로 등기한 자이므로 전세권보다 후순위로 보장을 받는 것입니다.



전세권은 원래 법정갱신을 인정하지 않는 것이 원칙이었으나 민법 제312조 4항에 의하여 묵시의 갱신을 인정하되 그 기간은 정함이 없도록 하고 있으며, 이 경우에도 등기하지 않으면 제 3자에게 대항하지 못하는 것이 원칙입니다.

따라서 결론적으로 전세권설정계약의 등기결과 그 기간동안에는 후순위 권리자에 우선하지만 그 기간이 끝나서 법정갱신이 되었다고 하더라도 그 기간에는 정함이 없고, 또한 등기하지 않으면 제3자에게 대항하지 못합니다. 문제는 후순위권리자가 제3자에 해당할 것인지 문제가 됩니다. 일단 계약기간동안에는 후순위보다 우선하다는 것은 맞습니다. 따라서 법률적인 문제가 이 기간동안에 발생할 경우에는 후순위보다 우선합니다. 아마도 자세한 내용은 전세권설정계약서와 등기기재를 검토해야 할 것 같습니다.



대개 이러한 문제는 실무적으로 경매의 경우에 전세권이 선순위이고 후순위로 담보권자가 있으나 경매개시점에 있어서는 전세권의 기간이 도과된 경우에 많이 발생한다고 합니다. 전세권이 있다는 것을 후순위권리자가 알고 있다고 판단됩니다. 따라서 전세권자를 우선해야 한다고 생각됩니다. 그러나 법률관계가 일률적으로 되지는 않으므로 계약서와 등기를 더 검토해야 할 것입니다