양광석님께서 2004-07-27 14:55:30에 쓰신 내용입니다

: 제가 .. 이사와서 .. 전입신고 (2002년 9월)를 했고요.

: 2003년 4월 30일에 .. 새로운 집주인이 와.. 계약서를 다시 썻습니다.

: 이때 집주인이 .. 7000만원 근저당 설정이 되어 있더라구요

: 그리고 .. 그이후에 .. 동사무소에서 확정일자 받구요..

: 이후 등기분에 근저당이 7000이 또 올라 오구 가압류가 많이 생겼더군요..

: 지금은 경매에 들어 갔습니다.

: 1. 우선 변제로 1600만원 정도를 변제 받을수 있다고 하던데? 맞나요?

: 이게 4000만원 이하인가 라고 하던데 .. 3000에 10인데 받을수 있는건가요?

: 2. 대항력이 있다고 하는데 대항력으로 보증금을 받을수 있는건가요?

: 3. 날짜 순서 입주와 전입신고 -> 계약 -> 근저당(7000)-> 확정일자 - > 나머지 수많은 가압류?..

: 이러면 제가 7000근저당 다음의 2순위가 되는건 맍는건가요?

: 지금은 경매에 들어 갔고요 내일 정도 법원에 들어 갈려고 합니다.

: 어떤 절차로 어떤 일을 해야 하는지요



주택임대차보호법시행령 제 3조와 4조에 의하면 수도권 중 과밀억제권역은 4천만원 범위 내에서 1600만원을 우선변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 광역시 중 인천을 제외한 곳에서는 3천500만원 범위 내에서 1400만원을 기타 지역에서는 3천만원에서 1200만원을 우선변제받도록 하고 있습니다.



주택임대차보호법에서 임대차의 경우를 대항력을 인정해주고 있습니다.

이는 특별한 현상으로써 보통 임대차의 경우는 채권에 불과하여 물권과 같은 배타적인 권리를 부여받지 못하여 임대인이 주택을 매매할 경우에 보호를 받지 못하는 경우를 보호해주기 위해서 법이 특별히 임차인의 지위를 물권적 지위에 가깝게 하여 보호해주고 있는 것입니다. 따라서 이 경우에 물권과 같이 보호해주는 것은 일종의 전세권설정과 같은 효과를 가져다 준다고 보여집니다. 그러나 이러한 대항력의 인정이 바로

보증금을 받게 해주는 지위를 가져다 주는 것은 아니고, 전세와 같은 물권적 지위를 인정해주는 것에 불과합니다. 이때 보증금 보장에 유효한 제도는 바로 확정일자입니다. 다른 가압류권자나 기타 물권자와의 관계를 규정해 주는 것은 바로 확정일자이므로 이 확정일자의 순위에 따라서 순위를 보장받고 있는 것입니다.

그렇다면 근저당설정 이후에 확정일자를 받았으므로 확정일자가 근저당설정 보다 이후여서 순위도 그 다음으로 밀리게 된 것입니다.