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도움요청.양호석입니다 부동산등기에 대하여 |
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2018-07-27 14:39:53 |
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제목 |
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도움요청.양호석입니다 부동산등기에 대하여 |
글쓴이 |
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양호석 [가입일자 : 2008-11-02] |
내용
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처가일입니다..
요지는 손윗처남앞으로 등기된
땅이있는데요 고향을떠나온지 20여년 지나서 고향에가보니
딴사람이 농작권을 주장하며 자기땅이라고 주장 하는데요
엄연히 땅등기는 손윗처남앞으로 되어있고 땅에대한 지방세도
손윗처남이 내고있는데
법리상 소송으로 권리를되찿을수가 있는지에 대하여 문의드러봅니다
미리 고견에 감사드리며 답변에 감사드립니다
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조심스럽지만, 단순히 볼 사안은 아닌 것 같습니다.
점유취득 시효의 완성은 변수와 사안이 많이 복잡합니다.
전체 민사사건의 3%이상이 점유취득 시효인 만큼 판례도 많습니다.
(그래도 대략적인 윤곽은 있습니다.)
일단 기간으로만 보다면(20년) 점유취득시효를 완성시킨 것으로 보입니다.
(즉, 현재 점유자에게 유리)
만약 현점유자가 점유를 시작한 지가 20년이 안 되었다면 취득시효가 완성되지 않았습니다.
(현 소유자의 것이라는 말, 하지만 이전 점유자가 있었고,
그 점유자에게 선의 무과실로 점유를 승계(소유권 승계아닙니다.) 받았다면
취득 시효는 계속 진행 됩니다. 즉, 20년이 완성 된 것으로 봅니다.)
여튼 점유자는 20년이상 점유를 주장 할 것이고, 현 소유자는 이것을 반박해야 할 것입니다.
이에 대한 증거를 확보해야 합니다.
(예를 들어 현 점유자와 소유자 사이에 명시적이든 묵시적이든
땅좀 쓰자는 의사 표현과 허락이 있었다면 점유 취득은 불가능합니다.
다음으로 20년간 공평 무사하게 점유를 해왔어야 합니다.
20년간 원소유자는 어떠한 소유권 행사를 하지 않았고,
점유자도 소유의 의사로 20년을 점유해야 합니다.
또한 점유자의 직접 점유가 있었어야 하며,
중간에 점유가 중단 된 적이 없어야 합니다.
(만약 현 점유자가 다른 먼 지자체로 주소를 옮겼다던가
경작하지 않고, 나대지 형태로 방치 했다는 확실한 증거가 있다면
점유 취득 시효시점을 다시 계산 해야 합니다. )
또한 점유자가 점유를 시작할 때 타인의 땅인 줄 알고 점유를 시작했다면
점유 취득 시효가 성립되지 않습니다.
조금 다른 각도에서 본다면 점유를 시작할 당시 소유권을 취득할 수 있는 상당의
법률 행위나 요건 없이 점유를 시작했다면 점유 취득 요건이 성립 되지 않는 다는 말과 같습니다.
(쉽게 말해 그냥 남의 땅에 가서 내 땅입네 하고 점유를 시작한 경우는 악의의 무단 점유가 됩니다.)
예를 들어 어는 땅을 샀는데 옆에 작은 부속 토지지가 있었는데 그게
남의 땅인 줄 모르고, 공평무사하게 20년을 사용했다면 취득 시효 요건은 된다는 말입니다.
물론 다른 조건에 의해 안 될 수도 있습니다.)
위에서 말씀드린 것은 개략적인 흐름이 그렇다는 것입니다.
그러니 정말로 애매한 사안이 생겼다면 전문 변호사와 상담을 해보는 것이 좋습니다.
상담하기 전에 객관적인 전후 사정을 잘 정리하고, 증빙 서류나 증언도 있다면 같이 가지고 가서 상담하는 것이 좋습니다.
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현재 권리관계는 소유자-처남, 점유자-경작자 인걸로 보이므로,
처남이 먼저 경작자를 상대로 소유권에 근거한 명도소송을 제기합니다(경작지 점유에 따른 지료 청구도 포함).
그러면 경작자는 자기의 점유가 정당하다는 취지로 반박할 것이고, 명도소송에 반소(점유부취득시효)를 제기하는 방법으로 소
유권이전등기소송을 처남을 상대로 제기하면, 두개의 소송이 같이 진행될 수 있습니다.
처남쪽은 등기부에 자신이 소유자가 되게된 원인(등기원인)에 대해 합당한 방법(매매, 증여, 상속 등)근거자료가 있어야 진정
한 소유자로 인정될 수 있습니다. 등기부의 소유자로 기재되어 있으면 소유자로 인정되는 강력한 추정력이 있으나, 상대방이 반
대증거로 이를 번복시킬 수 있습니다.
경작자는 자신의 점유권이 정당하며 나아가 점유에 기한 소유권자임을 인정받으려면 위에 다른 회원인님들이 말씀하신 바와 같
이 점유취득시효가 성립하는 각 요건들을 입증할 책임이 있는데, 실제로 점유사실, 기간, 점유의사(선의, 악의)부분을 입증하기
쉽지는 않을 듯합니다.
민법이 점유취득시효를 규정하고 있지만, 남의 땅을 무단히 경작하면서 점유하였다고 소유권을 인정하는 것은 일반적이지 않기
때문에 법원은 신중히 판단 할 것입니다.
경작자가 같은 동네에서 오래 거주한 사람이라고 보이기 때문에 같은 동네에 살고 있는 사람들의 증언(특히 마을 이장)이 재판
결과에 영향을 줄 수도 있습니다.
재판 도중에 조정절차를 거칠 것인데, 처남 쪽의 소유권이 인정된다면, 지료를 감해주는 조건, 경작자의 점유취득시효의 가능성
이 있으면, 처남이 그간 납부한 각종 공과금 플러스 알파를 받는 조건으로 합의가 될 수도 있는데, 한쪽이 수용하지 않으면 이런
사건은 대법원까지 갈 가능성이 있습니다. 양쪽 입증이 애매하면 현재 소유자로 등기된 처남쪽이 승소할 가능성이 있습니다.
소송하기전 처남쪽은 등기원인에 대한 근거자료를 충분히 확보하시기 바랍니다(등기서류, 입금자료, 관련자 진술 필수).
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