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구두계약도 계약입니다. 다만, 증거가 있어야 됩니다. 통화 녹음이라던지, 문자라던지..
증거가 없으면 유효한 계약이라고 인정되지 않습니다. 일단 사기로 걸고 넘어가기는 어려워 보입니다.

법률구조공단에 (예약 후)방문해서 조언 받아보세요.

상가건물 임대차보호법

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

[전문개정 2009.1.30.]


제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2009.1.30.]


제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009.1.30.]


http://www.law.go.kr/lsSc.do?menuId=0&p1=&subMenu=4&nwYn=&query=#undefined


자세한 계약내용은 모르겠지만, 계약서상 계약기간이 2년이라면 상가건물 임대차보호법에 보호 받을 수 있을거 같은데요.

답변 주셔서 정말 감사합니다.

계약서상 계약기간은 2년이 맞습니다.

사실 읽어보아도 전문적인 부분은 무슨 뜻인지 잘 알지 못하겠으나,

위의 조항중에

"임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."

라는 글귀가 보이는데 5년을 보장 받을수 있는것일까요?

마음이 너무 심란하여 도저히 일도 손에 안잡히고 머릿속에 다른 생각도 들지를 않네요..

세입자는 정말 서럽습니다.

전주인에게 기망이나 사기의 적용은 글의 내용만으로 봐서는 성립되기 어려울걸로 보입니다. 현재 상태에서는 새로운 주인과 원만한 관계를 유지하여 임대차 관계를 존속시키는게 최선이지 않을까 싶군요.

일단은 임차인의 의무중 가장 큰 요소인 월세는 절대로 밀리지 마시구요, 건물주 승인없이 함부로 건물의 개조나 수선을 하지 마시고 5년간 계약갱신요구를 주장 하는게 나을 것 같습니다.(특별히 얘기 안해도 기간 넘어가면 법적으로 자동갱신 됩니다)

새주인이 기간되면 나가라던가 그런 내용은 글에 없어서 모르겠지만 새주인이 특별히 자기가 사용하기 위해서라던가 등의 이유로 나가달라고 안한다면 이 곳으로 오게된 연유와 오래 있으려고 많은 비용을 들이기도 했다고 하면서 되도록이면 오랜기간 사용하고 싶다고 하심이 좋을듯 싶습니다.

네 답변 감사합니다.

김지태님께서 말씀하신것처럼 평화롭게 말로써 잘 해결이 된다면 정말 좋겠으나,

저로써는 최악의 상황을 생각하고 미리 대비하지 않을수가 없습니다.

전 주인에게 새 주인이 어떤 사람인지 물어보니 공장을 직접 사용하려는 사람 같습니다.

2년 계약기간이 만료되면 퇴거를 요구하는 최악의 시나리오를 예상하지 않을수가 없네요.

월세는 현재로썬 밀린것은 없습니다.

새 주인과 원만하게 얘기가 된다면 정말 좋겠네요..

밥도 목구멍으로 넘어가질 않습니다..

상가건물임대차보호법은 소액 상가임차인을 위한 법으로 소액상가임차인에 해당되지 않으면 적용되지 않습니다. 이게 모든 세입자에게 적용되는 주택임대차보호법과 다른점 입니다. 다만 일부조항은 소액상가임차인이 아니어도 적용되는 조항이 있습니다.

소액상가임차인은 환산보증금으로 서울은 4억이하, 수도권 3억이하, 광역시 2억4천이하, 기타 1억8천이하 임차인만 해당되는 법이니 이에 해당하나 따져 보시구요 (가령 경기도 지역에 보증금 1억에 월세 200만원이면 환산보증금 3억이 됩니다.

이중 계약갱신요구권은 소액상가임차인이 아니어도 요구할 수 있는 권리중 하납니다. 이 계약갱신요구권을 주장하려면 김영광님이 위에 올려놓은 법조항의 10조 사항 간단히 말하면 월세 밀리지 않고 집주인 알지 못하게 개조를 하거나 파손을 하면 안됩니다. 그러면 5년간은 법적으로 계약갱신요구를 주장 할 수 있다는 얘기이니 법적으로는 5년간은 사용할 수 있다는 얘깁니다.

이런 얘기는 대부분 모르는 내용 이므로 덜컥 새주인 만나서 법적으로 5년 계약갱신이 어떻고 하면 괜히 빈정 상할 수 있으니 그냥 가만 있으면서 지내시다가 무슨 얘기가 나오면 그때 가서 이런 법이 있습니다 하고 필요한 시점이 됐을때 얘기 하는게 좋습니다.

김영광님 김지태님 조언 정말 감사드립니다.

써주신 말씀들 읽어보니 조금은 마음이 놓이네요.

상황을 잘 주시해보고 그에따라 대처를 해야겠습니다.

감사합니다.