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임대차 계약시 구두계약 보호받을수 있을까요? |
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2017-04-11 11:30:27 |
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임대차 계약시 구두계약 보호받을수 있을까요? |
글쓴이 |
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조인국 [가입일자 : 2006-10-31] |
내용
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안녕하세요.
어려움이 닥칠때 가장먼저 생각나는 곳이 이곳이네요.
부동산 구두계약및 임차인 보호법 관련해서 도움이나 조언 받을수 있을까해서 글 올려봅니다.
저는 조그마한 사업을 하나 하고있습니다.
가구 제작, 판매를 하고있는데 큰 공장은 아니지만 조그맣게 공장식으로 운영하고 있습니다.
작년 여름, 부득이한 사정으로 사업장을 타 지역으로 이전해야 할 처지에 놓였습니다.
새로운 공장자리를 알아보던중 동네 부동산의 소개로 완공된지 얼마 안된 신축 공장을 보게 되었고,
부동산왈,
이 공장은 건축업자가 땅을 매입하여 공장을 지은 것이고, 현재 주인이 임대사업을 목적으로 구입하여 세를 놓은것이라는 설명이였습니다.
현재 주인이 임대 사업을 목적으로 구입하였다는 말에 일단 안심이 되었습니다.
주인이 금전적으로 여유가 있을 분이라 생각이 들며 중간에 매매 될일은 없겠다 싶었습니다.
며칠뒤 혼자 그 공장을 다시 보러갔다가 그곳에서 우연찮게 주인을 직접 만나게되어 물어보았습니다.
<본인왈>
제가 그동안 공장건물을 써오면서 주인이 바뀌거나, 지역이 개발되는 등의 이유로 자의와 상관없이 몇번씩 이사를 다녀야만 했습니다.
공장을 이사한다는게 보통일이 아닌지라 이번에는 마음놓고 오래쓸수 있는 자리를 찾고 있습니다.
만약 제가 여기로 이사를 온다면 마음놓고 오래 쓸수 있겠습니까?
그런 자리라면 제가 임차 계약을 하겠습니다.
<공장주인왈>
네. 5년이고 몇년이고 쓰고 싶은만큼 쓰세요. 월세도 안올릴테니까.
그리 말하는 주인의 말을 듣고 곧장 최초 소개해줬던 부동산에 방문하여 주인과 함께 계약서를 작성하였습니다.
그리고 그자리에서 공장건물 내부에 2층을 올려도 되는지 허락을 맡고,
공장을 이전하면서 2층을 올리는 공사와 시설(전기,기계설비)등을 하였습니다.
기간과 비용이 적지않게 들어갔습니다.
작년 여름의 일입니다.
그런데 채 1년이 되지않은 지금 주인으로부터 날벼락 같은 소식을 듣게 되었습니다.
지난주에 전화가 와서 뜬금없이 공장건물을 매매하기위해 내놓았다는 것입니다.
저는 너무 심난하여 이건 처음 계약할때 약속과 다르지 않느냐 따지니,
주인왈, 계약기간 1년 더 남지 않았으니 주인바껴도 그건 보장되는거다 라고 말을 하길래,
그건 당연한거고 누가 딸랑 2년할려고 이렇게 시설하고 들어오겠냐,
임대 줄 사람에게 팔아라 라고 말을 하고 끊었습니다.
그리고 오늘 오전에 주인에게 다시 전화가와서 건물이 매매되었다고 통보를 받았습니다.
15일부터 넘어간다고 하는데 아마도 제 월세 날짜에 맞춘듯 합니다.
저번주에 전화한건 이미 매매가 준비된 상태에서 간을 한번 본것 같네요.
너무 심난하고 황당하여 일단은 알겠다고 전화를 끊었는데..
도무지 아무것도 손에 잡히질 않습니다.
사실은 이미 매매가 되었다니 전주인이 된건데 전주인에게는 더이상 할말이 없더군요.
아니, 더이상 따질 필요성이 있나 싶었습니다.
제가 어떻게 대응할수 있는 방법이 있을지 모르겠습니다.
이리될줄은 꿈에도 모르고 올초에 만삭인 와이프를 데리고 집까지 공장 근방으로 이사를 하였습니다.
공장을 이전 한다는것이 금전적이나 시간적으로 그 손해가 정말 막심합니다.
이제는 아기가 태어나서 더이상 지체할 시간과 낭비할 돈이 없는데 정말 막막하기만 합니다.
최소한 한번이라도 더 연장계약이 되었으면 하는 바램인데, 보호받을수 있는 방법이 없을까요..
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<추가>
제가 공장을 이전한 직후 이 주변의 사람들에게 이런 얘기를 들었습니다.
이 공장의 주인이 원래는 누군가와 동업하여 공장을 직접 사용하려고 매매를 진행하였는데 중간에 일이 틀어지면서 공장이 필요없게 되었고, 매매 계약금을 날릴 위기에 처하자 그냥 어거지로 공장을 구입하였다는 것입니다.
즉, 처음부터 임대사업 목적으로 구입한 공장이 아니라는 얘기입니다.
그리고 몇달후, 주변사람에게 이 공장이 매매로 나온것 같다는 얘기도 전해들었습니다.
확실한 정보도 아니였고 주인에게 직접 들은 얘기도 아닌지라 그냥 뜬소리로 여겼습니다.
괜히 주인 심기 건드리고 싶지않아 직접 확인해보지 않았고 주인도 그에관한 얘기는 전혀 언급하지 않았습니다.
그러다 갑자기 지난주 매매로 내놨다는 사실을 알려왔고, 오늘 매매가 된 사실을 통보하였습니다.
이 주인은 무리하게 빚을 얻어 공장을 구입후 형편이 여의치 않자 다시 팔아버린 것입니다.
처음부터 임대목적으로 구입한것이 아니였던 것입니다.
이 사실을 빌미로 기망에 의한 계약이나, 사기 계약으로 걸고 넘어질수 있을지요?
소송이 가능한지, 승소율이 얼마나 될지 궁금합니다.
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상가건물 임대차보호법
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
[전문개정 2009.1.30.]
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
[전문개정 2009.1.30.]
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30.]
http://www.law.go.kr/lsSc.do?menuId=0&p1=&subMenu=4&nwYn=&query=#undefined
자세한 계약내용은 모르겠지만, 계약서상 계약기간이 2년이라면 상가건물 임대차보호법에 보호 받을 수 있을거 같은데요. |
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