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재개발이 진행되는게 아직 아니라고 했는데 글의 내용으로 보아 재개발이 한참 진행되어 막바지 단계인 관리처분 단계 같은데 무슨 말씀 이신지 모르겠습니다.

재개발의 단계는 크게 나누어 몇가지 단계로 진행되는데

(1) 조합설립 (2) 시공사선정 (3) 사업시행인가 (4) 관리처분인가 (5) 조합원 이주/착공 (6) 입주/조합해산

세밀하게 나누면 몇단계 더 있지만 크게 위와 같은 단계를 거쳐야 합니다. 조합원 분양을 했다는건 사업시행인가가 났기 떄문에 할 수 있는 것이고 관리처분을 받기 위해서는 조합원의 종전자산평가(감정평가)를 하는겁니다.

빌라감평가가 1억 5천 정도 나온건 대지 지분이 아마 10평 안팍 정도 될거 같네요. 지분 평당 1천 5백 정도로 평가했단 얘기지요. 빌라(다세대주택)의 경우는 감정평가 기법이 일반 토지, 건물과는 좀 다릅니다만 대게 공동주택은 약간 후하게 나오는 편 입니다. 본인은 1억 5천이 시세와 비교해서 적다고 생각 하시겠지만 일반주택을 갖고 계신분은 그보다도 훨씬 못한 평가가 나오지 않았을까 생각됩니다. 시세가격으로 생각 하셨다면 그건 본인만의 오산 입니다. 감평가는 적절히 나오는게 좋지 많이 나온다고 무조건 좋은게 아닙니다. (현금청산자는 예외로 많이 나오는게 좋겠지만요)

대다수의 사람들이 질문 하신분 처럼 뭐가 생기고 뭐가 생기니 향후 좋지 않을까 집값이 오르지 않을까에만 정신이 팔리는 경향이 있고 현재 1억 7천만 있으면 아파트를 소유할거라 생각 하시는데 그건 잘 모르시는 소립니다.

당장 올해나 작년에 나온 조합원 보고서를 보시거나 시공사와의 본계약서 조건에서 분양의 주체가 누군가를 살펴보세요. 십중팔구 분양의 주체가 조합으로 되어 있을겁니다.

이 얘기가 무슨 소리냐하면 아파트 일반분양을 조합이 한다는 뜻으로 쉽게 얘기하면 일반분양이 100% 잘되면 상상하고 계신 돈으로 입주가 가능 하겠으나 미분양이 나게되면 미분양으로 인한 자금의 부족분을 조합원이 내야 한다는 뜻 입니다. 쉽게 말해 나중에 추가부담금이 더 생긴단 얘깁니다. 고발프로에서 이런 예를 여러번 소개했었죠. 나중에 추가부담금 폭탄으로 아파트 못들어가고 발 동동 구르는 사람들 얘기요.그럼 전에는 분양을 누가 했을까요? 부동산 좋을떄는 당연히 시공사가 분양까지 다했습니다. 그러나 시대가 바뀌고 미분양에 대한 부담감이 생기자 슬그머니 분양주체를 조합으로 미루는게 요즘 추세입니다.

그러니 향후 뭐가 개발되어 아파트의 가치가 오를까를 생각하기 보다는 일반분양이 잘 될만한 객관적인 조건들을 갖추고 있는가를 먼저 고민 하시는게 순서에 맞습니다.

그리고 재개발 하는 곳의 평가는 그 동네에 사는 조합원들의 생각말고 다른 곳에 사는 일반 제3자적 관점에서 우리 지역이 정말 메리트가 있는 곳인가의 세간의 평가를 기준으로 삼아야 합니다. 서울가는데 몇분 걸리고 역이 뭐가 생기니 역세권이니 인기가 좋을거다란 착각은 대게 그 지역 조합원들이 하는 대표적인 착각이죠. 그지역 사람들 말고 다른곳의 사람들도 정말 그렇게 생각하는가가 중요한겁니다.

그리고 참고로 얘기드리자면 GS건설이 지난 몇년간 실적이 매우 저조하고 회사가 많이 부실해져서 위기설도 나도는 상황이라 시공사가 GS인게 낙관적인 상황도 아닙니다. 실제로 서울의 모 재개발 조합은 첫삽을 뜨기위한 거의 막바지 단계인 관리처분총회를 하고 싶어도 못하는 상황입니다. 왜냐하면 아파트 지을 돈은 고사하고 조합원 이주시킬 자금의 융통도 시공사가 GS 라서 제1금융은 물론, 제2금융에서도 거절 당해서 그런겁니다. 왜 거절을 당했을까요?

어쩌면 당연한 것 일수도 있지만 적어도 조합원 이라면 재개발이 어떻게 진행되는지 기본적인 것은 알고 계시고 항상 사업진행이 잘 진행되는지 관심을 가지시는게 좋겠다는 생각을 해봅니다. 딱 질문만 봐도 재개발에 대해서 하나도 모르고 계신티가 납니다.

조합과 주변부동산에서 얘기하는 장밋빛 전망만 보고 계신 것 같아 보기에 따라서는 기분 나쁘실 수도 있지만 한소리 했습니다.

모든 것에 대한 판단은 최종적으로는 본인이 내는겁니다. 좀 더 객관적인 증거와 조합의 진행상황 또 전반적인 부동산 상황을 보시고 판단 하시는게 좋을듯 싶습니다.

긴 답글 읽어주셔서 감사합니다,.

참고로 조합원 350세대에 1100세대 건설이면 얼핏보기엔 사업성이 괜찮아 보입니다 (자세한걸 모르니 요걸로만 봤을떄요) 그리고 분양가도 일단은 책정된게 과도해 보이지는 않아 보이지만...요건 안양지역 시세를 제가 잘 모르니 믿지 않으셔도 할 말 없구요.

예전에는 조합원 분양가와 일반분양가 차이가 커서 조합원의 메리트가 컸지만 요즘은 그리 큰 차이를 내지않는 경향이 있는데 그건 미분양에 대한 부담 때문일 수도 있구요, 조합원 눈탱이일 수도 있구요, 이 것의 판단 역시 사업내역을 잘 알아야 판단 가능해서 요정도로만...암튼 요즘은 정말 중요한게 일반분양이 잘되어야 합니다. 그래야 조합원이 살아요.

가슴깊이 외치셔야 합니다. 일반분양 100% 달성해야 조합원이 산다. 시공사 분양이라면 아니지만...^^

안녕하세요. 김지태님
정말 긴 댓글 감사 드립니다. 와이프랑 보면서 이런저런 이야기 하면서 몇번씩 보고 있네요.
현재 상황은 '관리처분인가'단계라고 보신게 맞습니다.
하도 엎어지는 재개발이 많아서 몇년을 더 끌지 모르니 조심스럽게 말씀 드리다보니 이상하게 표현 된 것 같습니다.

제 빌라 평가는 구역내 가장 큰 1번국도상에 붙어 있고 나름 7년 이내 신축빌라다 보니 아쉬운 점이 있었네요.
써주신 내용중에서 유선상으로 조합사무실 직원들과 잠시 통화 했는데... 그쪽에서 이야기 하는 내용과 유사한 내용이
많네요. 다만 그쪽에서 이야기 하는 내용은 좀 믿기가 어렵고 무조건 색안경을 끼고 보는게 대부분 이었는데
써주신 글을 바탕으로 균형있는 시야를 갖고자 노력 하겠습니다.

써주신 글이 너무나 정성이 가득이라 본 글과 상관없이 식사 한번 대접하고 싶은 마음 입니다.
지방도 자주 내려가니 쪽지 한번 주세요. (조언은 위 내용으로 충분하니 식사만 하겠습니다 편하게 연락 주세요^^)

보기에 따라 기분 나쁘실 수도 있는 내용인데 좋게 받아 들여주시니 감사합니다.

지은지 7년된 비교적 신축빌라고 위치가 큰도로변이라 공시지가가 높은편 이라면 빌라주민과 함께 조합에 이의를 제기하시는 것도 방법 입니다. 감평가를 정말 받아들일 수 없다는 조합원이 많으면 제3의 평가업체를 지정해서 다시 할 수도 있습니다. 그만큼 개발기간은 늘어나고 비용도 늘어나겠지만요.

빌라나 아파트 같은 공동주택은 토지와 건물을 함께 평가하기 떄문에 건물분 가치평가를 재개발지역 전체적으로 일률적으로 평가업체에서 했을 가능성도 많거든요.

감평가는 정말 제가 경험해본 것만 보더라도 잣대가 고무줄...

재개발 사업은 가만보면 숫자놀음이 많은 관계로 종전자산평가액이 적으면 그만큼 사업적 수익성은 올라가서 조합과 조합원에 유리한 측면이 있지만 과연 그 이익이 조합원들에게도 가는가가 항상 문제구요, 반대로 평가액이 높으면 조합원의 추가부담액이 그만큼 적어진다는 직접적인 효과가 있습죠.

그래서 전반적인 수익성이 중요한데 말씀 하신 곳은 일반분양분이 상당히 높기 때문에 굳이 박하게 할 이유는 없어 보이는데 박하게 하는 경우가 있습니다. 대표적인 경우가 현금청산자가 많을 것이라 예상하는 조합인 경우 입니다. 현금청산은 감평가를 기준으로 하기 때문에 감평가를 후하게 해줬는데 현금청산자가 많으면 그게 또 사업성 악화와 조기자금부담율이 그만큼 높아지기 때문이죠.

조합이 감평가를 후하게 할지 박하게 할지는 이미 감평작업 이전에 조합원 분양을 하기 떄문에 조합원 분양률을 보면 바로 답이 나오지요. 아마 조합 전체적으로 감평가가 박하게 나오지 않았을까 예상하는데 그건 1차적으로 현금청산자가 많아서 일 수도 있습니다. 만일 그렇다면 그 반대급부를 분양받은 조합원에게 조합이 보상을 그만큼 해줘야지요. 옵션을 더 해 준다던지...

근데 이정도로 따지는 조합원이 거의 없어요. 다들 내 집이 왜 이가격 밖에 안돼? 갖고만 분개하죠 ㅡ,.ㅜ

복잡하쥬? 원래 재개발이 머리 뽀사지는 일 이어유. 목표는 같지만 거기에 얽힌 이해관계가 조합원 모두가 다르기 떄문에 조합원이 한목소리를 내기가 참 어려운게 현실 입죠.

밥 얻어먹을 만한 조언은 아니니 밥은 괜찮아유.

이것이 와싸다 댓글 클라스^^

두고두고 보면 좋은 댓글입니다.

향후에도 필요할 때 볼 수 있도록 삭제는 말아주세요.. ^ ^

와~ 항상 애매해서 이해하기 힘든 내용이었는데, 김지태님 덕분에 잘 배웠습니다~ ^^

댓글은 부동산 박사 수준,,,
두번이나 읽었어요,,,

부동산 박사님 글이네요. 정말 정곡을 찔렀군요.

저도 궁금한게 있는데. 마포구 성산시영아파트 어떨까요. 제가 거주중인데. 팔고 떨어지길 기다리는게

좋을까요. 물론 향우 부동산시세 향방을 알 수 있으면 이렇게 살지는 않겠지만 마포구 성산동쪽 향우 전망은

좋은지 궁금해서요.

수고하세요.