최근 몇년간(2011~2014년) 대구 아파트(집) 값이 너무 올랐습니다.ㅠㅠ

투자목적으로 이익을 남기려는 건 아니지만, 살 집은 있어야 되기에 전 재산을 투자하고 대출까지 얻어서 무리하게 아파트를 구입했다가 몇년 지나서 몇천만원이 내려버린다면 정말 힘 빠질 것 같습니다.(오르는건 바라지도 않습니다.)..

거기다 멀지않아 금리까지 오를것 같고... ..



(첨언) 보수적인 대구분들은 아직 그런 사례가 없어서 그런지 몰라도... "대구는 상대적으로 저평가 돠었고.. 건축자재 값도 오르고 물가도 오르는데, 집 값이 내릴일은 없다 합니다. 다만 부동산 경기에 따라 잠시 정체되었다가 다시 오르지!!" 하는데.. 2000년대 초중반 판교 등 수도권 사례에서 분양당시 당첨만 되면 "판교 로또" 라는 말이 생겨날정도였지만... .. 막상 입주당시(2007~2008년)는 몇억원씩 내려버려서.. 하우스푸어라는 신조어(?)도 생겼잖습니까?!~ 



그래서 지금 구입해야할지, 말아야할지를 몰라서... ..

고액 연봉자가 아닌이상.. 월급쟁이가 가족들과 생활하고 난뒤, 몇천만원 모으려면 얼마나 힘든지 아시죠?! ㅠ

푸념이였고요...



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그럼 대구 집값에 대하여 나름대로 공부하고 생각한 것을 언급해보겠습니다.

제가 잘못 생각하고 있는 건 과감한 지적 부탁드립니다. 가능하면 해당내용을 찍어서~~ㅋ



O 집값이 오른 이유 (개인적인 생각 포함)



1) 수년전 대구내 아파트의 과다공급으로 부동산 경기의 침체(미분양 아파트가 너무 많아짐)가 와서... .. 2006년~2011년 동안 아파트 신규 분양이 거의 없었고.. 

 (참고) 대구시내의 1년간 아파트 적정 공급물량은 1만3천세대 정도인데, 그 당시는 1년간 공급 물량이 3만세대가 넘었음



2) 대구시 동구 끝자락에 혁신도시가 준공되어 입주가 시작되고, 대구 서쪽 외곽에 있는 달성군에 테크노폴리스와 국가산업단지가 조성되어 공장이 들어오기 시작하고..



3) 동대구 복합환승센터(신세계백화점)  공사가 본격적으로 진행 중이고... 



4) 거기다가 대구경북지역은 대통령님의 고향지역이라는 기대심리도 작용한 것 같기도 합니다.



5) 대구는 인구가 증가되진 않았지만, 핵가족화되면서 세대수가 증가되어 주택 수요는 계속 요구되고 있고요.





O 거품이 빠지고 집값이 내릴만한 이유 분석 (개인적인 생각 포함)



1) 대구 집값이 오른 큰 이유 중 하나가 수도권쪽의 부동산 경기가 장기간 안좋으니깐, 수도권쪽의 부동산투기꾼들이 대전, 울산, 부산을 거쳐 대구에 몰려와서 분양가만 올리고.. 여기에 덩달아 지역주민도 합류했다는 소문이 있더군요.

(예를들면 투기꾼 한사람이 1순위 청약통장 중에서도 가점이 높은, 즉 당첨이될 만한 통장 십여개~수십개를 사가지고 와서 당첨되면 프리미엄(몇천만원)만 받고 바로 팔고(결과적으로는 가격만 올려놓고 빠지고..)..  이런 꾼들이 1,000명이 넘는다는.. 카더라~ 통신이 있더군요.)

- 지금까지는 수도권지역의 부동산 경기가 상당기간 침체기였고 이제 바닥을 쳤다는 말이 많고, 정부에서도 수도권 부동산을 살리기 위해(현 정부는 "부동산 살리는게 경제 살리기"라고 보는것 같음) 여러정책과 함께, 2015년부터 부동산 3법의 시행 등 수도권 부동산 경기가 살아나면 투자자(외지인)들은 새로운 투자처(수도권)로 가기 위해 지방을 서서히 정리하면, 결국 제때 못팔고 남는 사람은 지역주민만 남겠죠. 폭탄 돌리기에서 마지막 폭탄을 잡는 사람이 되면 안된다는 겁니다.



2) 작년(2014년)까지는 분양물량이 많았지만, 올해(2015년)부터는 해마다 입주물량이 아주 많아짐니다.(아파트는 물론, 도시형생활주택, 오피스텔도 만만찮음).  당장은 아니겠지만, 이제부터 서서히 피부로 와닿는 현실이 된다는거죠.



3) 가장 중요한 부분인데요. 지금은 저금리에다 대출율도 높아 부동산 투자가 아주 쉽지만,

미국이 금리(올 하반기 예상)를 인상한다면 우리나라도 얼마가지 못해 금리를 인상해야 할텐데..

이때부터는 무리한 대출을 받아 아파트 분양을 받은 사람 중 입주시기가 된 사람들은 힘들어지기 시작합니다.

솔직히 지금의 금리는 물가인상율도 따라가지 못하는 초 저금리입니다. 

(참고) 요즘 대부분 건설사들은 아파트 입주 전에는 중도금 등을 무이자 대출 서비스를 제공하기에 입주전에는 금전적으로 부담이 없어요~



4) 대통령님의 고향지역이라는 기대심리는..이제 서서히 줄어들겠죠!! 



5) 우리나라의 부동산 가격을 올려놓은 주역들, 부동산 불패의 신화를 만들어 놓은 장본인, 즉 베이비부머 세대(55년~63년생)들이 이제 본격적으로 퇴직하기 시작 합니다.

그런데 이 분들의 70% 이상은 노후 준비가 제대로 안되어 있고, 아직도 자녀 한둘은 더 공부시키야 하거나, 시집장가를 보내야 한다는 말이 있더군요. 그리고 이 분들의 재산 70~80%는 부동산(집 한,두채)이라 합니다.  선진국(미국, 유럽, 일본)에 비해 부동산 비율이 너무 높다고 하더군요. 그럼 이 부동산들은 장기적으로 봤을때 어떻게 될까요?!

- 이 세대들은 자식들에 대한 책임감도 높지만, 부모에 대한 효심도 높은 마지막 세대라고나 할까요?! 그래서 퇴직한 후에도 상당기간은 돈이 필요하다는 겁니다. 따라서 퇴직 후에도 쉬지 않고 경제활동(자영업, 제2의 직장 등)을 하거나 자신의 재산 일부를 정리(살던 아파트 포함)하여 수익형부동산(원룸, 오피스텔, 상가건물 등 임대업)쪽으로 갈아탈 확률이 높습니다.



6) 2000년도부터 대구광역시 인구수는 거의 고정(250만명 전후)이고, 다만 급격한 핵가족화로 세대수가 증가되어(80만 가구에서 95만 가구로)..  주택(주로 소형아파트)의 공급이 계속 필요했는데, 이제 세대수도 웬만큼 늘어서 더이상 급격히 늘지는 않을 것 같습니다. 거기에 맞게끔 아파도 많이 지어지고, 덩달아 도시형생활주택이나 오피스텔도 많이 건설되고 있습니다.

대구라는 지역실정에는 오피스텔이 그닥 맞지 않을 것도 같은데...

(첨언) 요즘은 소형아파트와 중대형아파트 격차가 별로 없는데.. 그래서 최근까지 계속 소형아파트만 건설되고 있는데.. 앞으로는 대형 아파트가 희소가치의 이유로 가격이 올라가지 오를거야 하고 전망하시는 분이 계시는데.. 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 독신 및 핵가족 가속화 + 퇴직하는 베이머부머세대의 재산 조정(살던 대형아파트 처분) + 대형아파트의 고가 관리비 등으로 앞으로도 한참동안은 대형아파트의 인기는 없을 듯 합니니다.



7) 대구, 경북지역의 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙보다는 당시의 사회적 분위기, 그 지역이 처한상황 등 투자 심리요소에 더 휩싸이는 것 같습니다. 멀지 않은 미래에 수요와 공급의 원칙이 나타나는 현실을 대비해야 합니다.

(첨언) 건물은 한 사람(가정)의 가장 큰 재산이기 때문에 웬만해선 오래 되었다고 부수어서 없어지지 않습니다.(즉 오래된 건물은 대부분 재건축 하기때문에 건물 수가 줄어들진 않는다는 것..) 그리고 신규 건물(아파트)도 계속 건설되어집니다. 그럼 건물은 증가되고 인구는 차츰 줄어들고.. 

(참고) 멀지않은 미래에 고령화는 계속 심해 질것이고, 현재의 저출산으로 인한 생산인구는 줄게 되어있습니다.

 예를들면 60~70년대에는 연간 출산된 아기가 90~110만명, 최근은 연간 출산된 아기가 40~50만명, 그래서인지 현재는 약 780만 세대인데 20년 후면 약 200만 세대가 감소된다는 통계가 있더군요.



8) 그리고 앞쪽의 "집값이 오르는 이유"에 대한 부정적 의견...



O 동대구 복합센터(신세계백화점 등)로 대구 부동산 경기가 살아난다는 것... 

- 물론 그렇겠지만.. 더 중요한 경북도청 이전에 대한 인구감소 요인은 아무 언급이 없습니다. 경북도는 관련기관 포함하여 약 15,000명 이상이 이전한다 합니다.



O 동구쪽의 혁신도시(첨단의료복합단지 포함) 조성으로.. 그쪽 지역의 인구가 상당히 증가(약 2만2천명) 한다는 것.. 

- 이는 다음세대나 가서 효과가 클것 같습니다. 기존 세대들은 대부분 이사 안올겁니다. 주말 부부하면 되거덩요. 공공기관은 주 5일 근무에 탄력근무를 신청하면 주 3일(금,토,일)은 집에서 잠을 잘 수 있습니다. 또 요즘은 KTX가 있고 도로망이 잘되어 있어 집에 빨리 도착할수 있습니다.ㅋ.. 주말부부의 개념이 과거와 다르다는거죠. 가족들은 기존 거주지에 두고 본인들만 올 확률이 높습니다. 또 입주예정 상당수의 공공기관은 기숙사가 있는걸로도 압니다. 그래도 결혼한 직원 중 자녀가 없거나 어린자녀가 있음 일부는 이사 올겁니다. 여기에 비해 주변에 아파트를 너무 많이 짓고 있는건 아닌지?!  공급 과잉이 될수도 있습니다. 세종시가 좋은예라 할수 있을 것 같습니다.

예) 지역언론에서도 현재 이전 공공기관 직원의 대부분은 본인들만 내려오는 경우가 많다.. 라는 보도가 있었음.



O 달성군의 테크노폴리스와 국가산단이 들어선다는 것..

- 대구는 우리나라에서도 국가산단이 늦게 조성이 되었기에, 웬만한 기업체는 타 지역에서 나름 자리를 잡고 있습니다. 아무리 국가산단이라 하더라도 기업체의 공장들 입주가 쉽지는 않아 보입니다. 바다가 근접해 있는 것도 아니고, 중부내륙고속도로와 연결된 구마고속도로 등으로 부산, 창녕 등의 산업단지로 가는 교통망이 좋아졌다 하지만.. 과연 대기업체나 중견기업체가 얼마나 들어올수 있을지 걱정되기도 합니다. 대구의 기존 지방산업단지(성서산업단지 등)에 있는 중소기업체가 이쪽으로 이동만 하는건 아닌지?!... 아무튼 짧은기간은 쉽지 않을듯 합니다. 어떻게 생각하시는지요?

예) 2015.1.15 지역언론 보도에서.. 대구시의 강한의지와는 달리 국가산단 1단계 조성부지에도 25% 정도의 기업체만 입주(예정) 하고있어, LH공사가 대구시에 국가산단 2단계 조성사업 착수에 난색을 표현했고... 특히, 현 정부에서 2015년부터 수도권 기업체에 대한 규제완화가 중점과제라 대구 국가산단의 기업체 유치는 더욱 악영향을 미칠것이라는 보도가 있었음.



지극히 개인적으로 분석한 생각인데, 특히 대구지역에 계시는 분들은 어떻게 생각하시는지요?

제가 잘못 분석(생각)하고 있는건 없는지 과감히 지적 해주세요~~



PS)  같은 상황(정보)이라도... 각자의 입장(대구에서 집이 있는 분, 없는 분)에서 해석을 달리하는 것 같습니다.

저도 객관적으로 작성한다고 했지만 작성하고 보니 좀 그런것 같습니다. 함께 냉철하게 판단해보시죠~