선의로 부동산 중개업계에 발을 딛은건 2008년 벌써 6년차 중개업계에 본의 아니게 발을 디디고 있었고
다음달 14일이면 그 끝을 보려하고 있습니다. 왜 하필 다음달 14일이냐 물으신다면 그날 제가 중개한 부동산 매매의 잔금이 있기 때문 입니다. 마음이야 당장이라도 폐업하고 싶지만 제가 중개한건 끝까지 책임져야 하니까요. 그래서 정확히는 잔금일이 14일 이지만 약 일주일은 더 있어야 합니다. 등기사항증명서에 정확히 명의이전이 되었나까지 확인해줘야 하니까요
아무튼 하려는 얘기는 이 얘기는 아니고 제가 왜 중개업계에 발을 담궜는지는 아실만한 분은 다 아실테니 생략하구요, 오늘 하려는 얘기는 6년간 중개업에 종사하면서 제가 느낀점 이랄까 이런겁니다.
1. 무자격 중개업자가 의외로 많다
- 이걸 왜 제대로 단속하지 않는지 의문 입니다. 제가 있는 동네만도 중개업소가 130군데 정도되고 그 중 10%가 정도가 남의 자격증 걸어놓고 영업하는 무자격 중개업자 입니다. 거기에 나이 많은 부동산 중개인 사무소까지 합치면 15% 정도는 되는 것 같습니다. (이해를 돕자면 공인중개사가 부동산 중개업소를 하는건 "중개업자인 공인중개사"라고 하구요, 자격증은 없지만 오래전 부터 중개업을 해와서 구청에서 중개업을 계속 하도록 한 중개업자를 "부동산 중개인" 이라고 합니다. 이런 사람들은 공인중개사란 표현을 못합니다. 그래서 간판을 보면 "부동산 중개인 사무소"라고 써 있죠)
- 부동산 업계의 물을 흐리게 하는 일등공신이 바로 이 무자격 중개업자임은 틀림이 없습니다. 특히 서울을 조금만 벗어난 곳은 아예 온상 이더군요. 그러나 6년간 구청이나 부동산협회에서 단속을 나온 적은 단 한번도 없었습니다. 이런 곳만 솎아내도 물이 많이 맑아지리라 생각합니다. 국토교통부나 부동산협회나 공인중개사들도 올바른 중개업 환경을 만들려면 제일 먼저 해야할 일이라고 생각하는데 왜 안하는지 정말 의문 입니다.
- 제가 여기에도 누차 얘기 드렸지만 중개업소에 가면 제일 먼저 게시된 자격증과 중개업자가 일치하는지 확인해 보세요. 동일인이 아니면 자격증 대여업소 입니다. 이런 곳은 들어갔다가 아닌게 확인되면 그냥 나오세요. 그리고 직원이 고용 되어 있을 수 있습니다. 직원은 두가지 형태가 있습니다. 소속 공인중개사와 중개보조원이 있는데 이 역시 게시하게 되어 있습니다. 소속 공인중개사는 공인중개사 자격이 있으므로 중개활동과 계약서등 모든 업무를 다 할 수 있지만 중개보조원은 말 그대로 보조원 입니다. 가만보면 중개보조원이 사장인양 행세하며 중개활동 및 계약서까지 쓰는 일이 많은데 제가 경험해 본 바로는 원래는 해서는 안되는 업무이기도 하거니와 제대로 꼼꼼히 확인도 못하고 구체적인 지식이 없으므로 까딱하면 사고로 이어질 가능성이 큽니다.
아무튼 이 문제는 국토교통부와 공인중개사협회의 잘못이 제일 크다고 봅니다. 하루라도 빨리 전국에 무수하게 있는 이런 무자격 업소를 발본색원하고 지속적인 감독이 필요한 사항이라고 봅니다.
2. 공제 보증한도가 너무 적고 면책범위가 굉장히 애매하다.
- 현재 모든 부동산 중개업소에는 중개사고에 대비해서 공제에 가입하도록 의무화 되어 있습니다. 그 보장한도가 개인 업소는 1억원, 법인인 업소가 2억원 입니다. 요즘 웬만한 대도시 전세금을 봐도 2, 3억원인게 수두룩 한 현실에서 너무 낮은 보증한도 입니다.
- 제 생각에는 최소한 3억원은 되어야 하지않나 생각하는데 그러려면 중개업소의 연간 공제가입액이 부담 됩니다. 현재 1억원인 공제가입금이 공인중개사협회 공제는 약20만원(연차에 따라 약간 할인이 있음)이거든요. 몇년전 부터는 보증보험 에서도 공제업무를 해서 보증보험 공제에 가입하면 약 8만원 정도 됩니다.
이 문제는 일반인들은 관심사항이 적은 사항 이겠지만 이런 문제로 공인중개사협회가 욕을 먹고 많은 공인중개사들로부터 외면 받는 이유중 하나라 생각합니다. 한마디로 공제업무 장사지요.
면책범위 문제는 여기서 할 얘기는 아니어서 생략합니다.
3. 공인중개사 스스로 자신을 깎아 먹는 행동을 많이 한다.
- 흔히 생각 하시기에 공인중개사의 업무가 말 몇마디 하고 계약서 한장 써주면 땡 이라고 생각 하시는 분이 많은데 실상은 그렇지가 않은 경우가 허다 합니다. 실제 별다른 일 없이 계약서만 써주면 되는 경우도 있긴 합니다만 안그런 경우가 대부분 입니다. 제대로 하려면요.
- 주변업소와 공동중개를 하다보면 저와는 생각이 다른 경우가 많습니다. 저는 계약 당사자가 안전하고 적법한 계약을 성사 시키느냐에 중점을 두는 반면, 계약의 성사 자체에 중점을 두는 중개업소가 많습니다.
제 경우는 안전하고 적법한 계약에 중점을 두다보니 공부와 현황을 보니 문제가 많다 판단될 경우 이를 다 얘기하고 스스로 계약을 할건지 말건지 판단하도록 합니다. 그리고 위법적인 사항이 있으면 제 스스로 이계약은 하지 말라고 얘기 하기도 합니다. 그래서 계약을 못하면 당연히 수수료도 없죠.
그러나 솔직히 말하면 저같은 사람 거의 없습니다. 대부분 계약을 성사 시키는데 중점을 두죠. 그래야 수수료가 나오니까요. 그래서 이 부분은 스스로가 챙겨야 안전할 수 있습니다. 일단 등기사항증명서(등기부등본) 보는 법, 건축물 대장 보는법 정도는 스스로가 어느 정도 알아야 합니다.
등기사항증명서를 보면 대게 대출이 얼마 있냐만을 보는데 물론 그것도 중요하지만 그보다 더 중요한게 물권에 어떠한 설정이 있느냐가 더 중요합니다. 가등기, 가처분, 가압류 같은 물권 설정을 더 주의 하셔야 합니다. 그리고
주택이 아니라 점포를 하려 할 경우 불법건축물이 없는지, 종별은 맞는지(1종근생인가, 2종근생인가등), 업종에 따라 도로점용료의 부과나 행정처분을 받은건 없는지, 정화조 용량은 맞는지, 정화구역에 저촉되는 업종은 아닌지, 소방법에 저촉되는 시설은 없는지 등등등 업종에 따라 따져야 할게 많습니다. (이래도 말 몇마디하고 계약서만 써준다라고 생각 하실지?)
이런거 간과하고 무조건 계약서 썼다가 사고나는 경우 왕왕 있습니다. 그런 소리를 그런소리 들을만한 중개업자한테 사고났다 들으면 고소합니다. 그 양반 맨날 대가리 먼저 디밀려 하다가 드디어 한껀 했군 하면서요.
게다가 권리금까지 오가게 되면 권리금 계약도 꼼꼼하게 해야 합니다. 그래야 뒷탈이 없죠. 간단한 예를 들면 권리금 주고 점포를 양수했는데 얼마후 바로옆에 양도한 자가 똑같은 업종을 차리는 경우 있거든요. 이 부분을 다루려면 복잡하고 길어서 나중에 기회가 되면 얘기 하도록하죠.
원래 책임있는 중개업자라면 계약전에 이런거 미리 다 파악하고 안전을 확보한 상태에서 계약서를 쓰는게 맞습니다. 그러나 그런 중개업자를 저도 별로 못봐서 스스로 조금은 챙기세요. 주택이라면 등기사항증명서,건축물대장 확인, 다가구나 근생주택일 경우에는 임차보증금 합계 정도는 알려달라 하시고 서류를 챙기세요. 원래 다 파악해서 중개대상확인설명서에 기재하고 확인한 공부 계약서와 첨부해서 다 줘야 정상입니다. 점포라면 하는 업종에 따라 추가로 구청등에 확인해야 할 사항이 여럿 있습니다.그런거 간과하고 계약 먼저 했다가 사업자 안나올 수도 있습니다.
- 요즘 중개수수료 변경을 두고 말이 많지요? 여기에도 중개업소 하는 회원님 여럿이 계시고 어떻게 생각 하실지 모르겠지만 저는 그 조정이 맞다고 봅니다. 다만 다른 부분까지도 좀 세밀하게 손을 봤다면 하는 아쉬움은 있습니다. 다음 아고라 방에 가니 난리가 났던데 주로 중개업자가 욕을 많이 먹지요. 이런 부분 역시 자업자득인 측면이 많다고 생각합니다.
다음은 제가 느낀 중개업소 고르는 방법 입니다. 실제 중요할 수 있겠네요.
1. 들어가기 전에 간판부터 확인하라
- 무슨 컨설팅 이라 쓴 업소 들어가지 마세요. 무등록 업자이면서 소위 기획부동산일 가능성 많습니다. 중개인 사무소라 써 있으면 노인네가 할 가능성 많습니다.
2. 들어 갔으면 자격증 게시부터 확인하라
- 중개업자 본인이 맞는가 확인 하라는 겁니다. 아니면 도로 나오세요. 널린게 부동산 업소예요.
3. 노인이 앉아 있는 곳은 피하라
- 되도 않는 고집과 하대로 책임지지도 못할 일 벌일 수 있습니다.(제가 거기에 지쳤....)
4. 중개업자가 좀 깐깐하게 군다 싶은 곳이 더 낫다.
- 얘기하다보면 별 쓸데없는 장황한 설명 보다는 간결하게 장단점 짚어주고, 계약서 서류 깐깐하게 요구하는 곳이 있습니다. 그게 계약당사자 피곤하게 하려고 그러는게 아니라 안전한 계약 해주려고 그런겁니다. 요구하는 서류나 묻는게 있으면 다 챙겨주고 얘기해 주세요.
글 날라갈까봐 더 할 얘기 있으면 다음에 계속...할지는 모르겠고 앞으로는 본업인 영상편집에 전념할 터이니 앞으로는 부동산 문제 보다는 영상관련 질문을 해주세용~~~~ ^^
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