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주의할 사항
-가장 피해야 할 주택은 다세대 입니다, 가장 심플한 물건은 아파트(경매이익은 낮습니다)
-현장에 가서 물건을 꼭 확인해야 합니다, 뜬금없이 옥탑방에 사람이 사는경우도....
입주자들이 경매가에서 보증금이 모자랄 경우 골치아픕니다.
제가 아는건 이정도...

프로들의 게임에 아마츄어가 뛰어들면 리스크가 큽니다.
저 같으면 공인된 선수에 도움을 받으시길 권해드리고 싶네요.
............경매에 나온 물건은 대 다수가 원주인도 버릴만 해서 나온물건입니다.

그렇군요... 우리 와싸다 회원님들중엔.... 프로가 안계실까요?

프로에게 부탁하는 것도 좋은 방법이긴 합니다.
그래도 내 재산을 걸고 하는 일이기에 가장 먼저 본인 스스로 경매에 대한 기본 지식이 있어야 피해를 당하지 않겠죠.
최소한 경매에 관한 책이라도 한 권사서 읽어보신 후 일을 추진해 나가는 것이 어떨까요?

저는 가족을 포함하여 친척, 제가 알고 있는 지인들을 제외한 모든 사람들을 일단 믿지 않습니다.

제가 딱 1년전에 단독주택을 경매로 낙찰받아 잘 살고있는 1인입니다.
그전에 약 1년정도 헤맸구요.
경매 컨설팅의 도움은 받지 않는게 좋을겁니다.
왜냐하면 그들은 낙찰을 받아야 수수료를 챙기기때문에 필요이상의 고가를 제시하는 경우가 많기때문입니다,
그보다는 1년에 몇(대개 3~4만)원짜리 경매정보싸이트에 가입하여 잠복하면서 본인 스스로 공부하고 현장답사해서 판단하는게 최선입니다.
필요하시다면 조언을 해 드릴 수 있겠지만(당연한 얘기이지만)최종 판단은 본인이 해야하며 쪽지로 연락주시면 제 경험담 위주로 도와드리겠읍니다.

윤성님 말씀에 한표...

컨설팅하면 대부분 낙찰 받아 줍니다. 비싼 가격에...
혼자 공부하시고, 맘이 급하시면 마음에 드는 물건 찍으신 다음 권리분석만 잘 아는 사람에게 상담하시는게 좋을 듯합니다.
경매학원 같은데 안다니셔도 됩니다. 제대로 가르치기 보다 다들 지 자랑하기 바쁩니다.
사실 그다지 어려운것도 아닌데... (물론 어려운 물건은 어렵지요)

주의할 사항
-가장 피해야 할 주택은 다세대 입니다, 가장 심플한 물건은 아파트(경매이익은 낮습니다)
-현장에 가서 물건을 꼭 확인해야 합니다, 뜬금없이 옥탑방에 사람이 사는경우도....
입주자들이 경매가에서 보증금이 모자랄 경우 골치아픕니다.
제가 아는건 이정도...

어익후.. 잠깐 밖에 다녀온사이 댓글이 많이 달렸군요~! 시세차익을 통한 이익은 후순위고,.. 직접 살 집을 조금이라도

저렴하게 사고 싶은게.. 우선입니다 ^^

말씀대로 경매 관련 책을 읽으면서 공부를 해야겠습니다.
실제로 낙찰받아 살고 계시다니 경험담이 궁금하군요... 괜찮은 경매싸이트 하나 추천해주시면 감사하겠습니다.
추후 궁금한 것 있으면 쪽지 보내겠습니다 ^^
네 혼자 공부해보고... 나중에 괜찮은 물건 있으면 조금 친한 법무사 형님 도움도 받아봐야겠습니다.
단독주택(전원주택)을 알아 보고 있으니. 다세대나 아파트는.... 관련 없겠지만 유념하겠습니다. 이번 주부터
김포부근 함 돌아보려구요 ^^

경매로 산집에 들어가서 사는 건 비추입니다.

안되는데는 다 이유가 있다고 봅니다. 무슨 이유인지는 모르지만.

제가 낙찰받은 집에 1년 살고 200프로 수익내고 나왔습니다. 왜 비추인지 모르겠네요.
지금 김포 단독은 괜찮은 매물이 없네요. 저라면 일산쪽을 알아보겠습니다.

참 지금은 글쓴님 같은 분이 너무 많아요. 낙찰가 보면 황당합니다. 딱봐도 컨설팅에 엮여서
엄청 비싸게 지르는 사람들이 많죠. 괜찮은 물건은 급매보다 비싸게 낙찰됩니다.
저도 하수중에 하수지만 겁없이 뛰어드는 초보자가 너무 많아서 관망만 하고 있습니다.

요즘 강남 경매 낙착가율이 100%.. 전국평균이 85%더군요... 경매로 저렴하게 집 구입하기도 만만치 않은 시기 인듯 합니다.

차라리 부동산에 매물 나온거 골라 사는것도 괜찮을거 같은데요.

단독 주택이 의외로 밀리언 달러 베이가가 숨어 있는 경우가 있습니다.
권리 분석과 명도 부분만 잘 정리 되면 아파트 보다는 매리트가 있죠..
즉 힘든만큼 이익도 크다는 셈법이죠..

다세대와 다가구는 추천드리지 않을래요. 아파트는 괜찮지만 다세대나 다가구는 건설공법 자체가 달라서 부실한 물건들이 많습니다. 여름에 습기가 찬다거나 물이샌다거나 이런건 다 다가구에서나 볼수 있는 일이죠. 이주후 2년 정도부터 문제되는 건물이 많습니다. 싸게 지으려고 엉터리로 지은 물건들이죠. 그리고 아시다시피 임차인이 친절하게 집안을 보여주지도 않습니다. 천정에 습기가 차서 곰팡이가 피었는지 확인은 해봐야 하는데 임차인을 만나ㅅ 호의적으로 말한다해도 이런저런 말을 하다보면 그런걸 살필 여유는 없을겁니다. 입찰 전에 집의 부실여부를 알기는 상당히 어렵죠. 컨설팅회사에서 상담 받으시고 수수료내고 권리분석 후 매입하시는게 좋을듯 하네요. 권리분석 잘못하면 입찰 보증금만 날리게 됩니다. 수수료 몇 푼 떼이는게 낫지 10% 입찰 보증금 날리면 하늘이 노랗게 보일겁니다.

만일 하시게 되면 조심하시게 될 사항이 있는데, 다가구 건물전체가 넘어가는 경우 임차인들은 낙찰자가 허락해야만 전세보증금을 법원에서 배당 받을 수 있습니다. 이걸 받아내기 위해 임차인들은 낙찰자에게 온갖 친금함을 보이죠. 임차인들은 그돈으로 전세를 얻어야 하니 먼저 사인을 해달라고 주장하게 됩니다. 이때 속으셔서 미리 사인 다 해주면,이들이 이사갈때 못볼 꼴을 보고 맙니다, 이사비라는게 말이 이사비지 경매에서의 이사비는 이사비가 아닙니다. 배당금을 100% 다 받는경우 문제는 피할수 있으나 그렇지 못한경우 이사비를 1000만원 달라는 경우도 있어요. 그러면 옆집도 그렇게 달라고 하겠죠. 이사가기 전에 미리 사인해서 돈 내주시면 큰일나요. 이사 당일 짐 다 빼면서 문서 사인해주지 않으면 뒤통수 치는 임차인이 많습니다.

돈을 날리는 사례를 한가지 더 알려드릴께요. 10% 입찰보증금 날리는건 아주 장난이구요. 그런건 애교로 지나갈 문제입니다. 이런사례가 있어요. 한 사람이 임차보증금으로 7천만원을 내고 다가구 지하에 살고 있었습니다. 어떤사람이 이 집을 싼 값에 낙찰을 받고 이 집을 찾아왔습니다. 그리고는 임차인에게 내가 이 집을 낙찰 받았으니 나가라고 했어요. 그랬더니 임차인이 너나 나가라고 말하는 겁니다. 낙찰자는 깜짝 놀랐죠. 낙찰자는 친절하게 설명했어요. 내가 법원에서 낙찰을 받았고 당신은 국내 사정도 잘 모르는 조선족 중국인이니 불쌍하게 여겨 내가 이사비는 드릴테니 나가시라구요. 그랬다니 임차보증금 7천만원을 가져오면 비워주겠다고 하면서...법을 모르면 당신이나 나가세요 라고 합니다. 이게 어떻게 된걸까요? 등기부등본상을 확실히 검토했는데 거주인은 보이지 않았는데..등기부등본상에 존재하지도 않는 사람이 거주하고 있고, 듣도 보도 못한 임차보증금이 무려 7천만원이나 있다니... 사실인즉슨 외국인은 외국인 출입국 관리소에서 관리하고 있었던 겁니다. 그런 정보는 애초에 등기부등본상에 존재하지도 않습니다. 이런걸 모르면 초보들은 돈만 날리게 되는겁니다. 10% 입찰 보증금이 아니라 이 사람은 조금싸게 사고 현금 7천만원을 날렸습니다. 물론 싯가보다 비싸게 산건 두말하면 잔소리입니다

경매는 위험요소가 너무나 많은데 운 좋게 한번 잘했다고 해서 경매가 쉽다고 생각하면 큰 코 다치게 됩니다. 수없이 많은 사례중에 상식이 통하지 않는 사례를 하나 더 보여드리면 ,경매에 나오는 물건중에 종교시설, 학교, 특수법인에 입찰하면 패가 망신에 100전 100패 입니다. 100년이 지나도 그걸 소유할수 없어요, 무조건 지고 돈 다 잃게 됩니다. 왜 이런 상식이 통하지 않는 경매물건이 시장에 나올까요? 그게 바로 경매입니다. 학교를 낙찰 받을수 없는 이유를 알려즈릴께요. ..1만평이라는 엄청난 부지를 가진 ..고등학교가 부실해져서 경매 물건으로 나왔다고 칩시다. 낙찰자는 즐거운 마음으로 교장선생을 찾아갑니다. 그리고는 양도해달라고 말해야겠죠,. 상대방은 그냥 묘하게 웃습니다. 그리곤 알았다고 돌아가라고 하겠죠, 그럼 교장은 그걸 시청장이나 구청장에을 찾아가서 도장을 날인 받아서 낙찰자에게 2주이내에 문서로 줘야 합니다. 이게 법 입니다. 그런데 과연 그 사람이 그걸 할까요? 고양이 한테 생선을 맡겼는데 ....고양이가 순순히 생선을 넘겨줄까요? ^.^ 어영부영 시간은 가고 ...입찰 보증금 20억은 하늘로~~~~왜 이렇게 법을 만들었을까요? 그건 정부에서 교장이나 가장 높은 직책에 있는 사람이 그 특수기관을 팔아먹고 도망가지 못하도록 안전장치를 한것 입니다. 그런데 안타깝게도 낙찰자는 스스로 양도 받을 수 없어요. 그 학교에서 가장 높은 교장이 시장이나 시청장 같은 고위기관에 가서 도장을 받아와서 그 문서를 낙찰자에게 줘야 합니다, 그런 물건들은 도깨비처럼 나타났다 사라집니다. 개인에게 엄청난 피해만 주고 말이죠. 법원가서 피켓들고 시위해봐야 아무 소용없어요

경매의 가장 기초중에 하나가 ...돈이 없어서 경매에 나오는 물건도 있지만 , 그냥 안 팔리는 물건이라 경매로 진행하는 경우도 많습니다. 마치 경매 당하는 척 그래서 싼 것처럼.... 가장해서 나오는거죠. 얼마전 개그맨 이혁재의 아파트도 급매로 할수 있었을텐데... 경매를 하잖아요?

초보자가 가장 많이 하는 실수가 법원에서 경매를 할때 실수로 0 을 한자 더 쓰는 경우 입니다. 물건의 입착가격은 2억5천인데 실수로 25억이라고 적는거죠, 경매 초보자가 분위기에 편승해서 사겠다는 일념에 자기도 모르게 0 을 한개 더 적어서 입찰 보증금을 날리게 되는 겁니다. 이렇게 떼이는 사례는 1년에 전국적으로 수백번이나 일어납니다. 그 입찰 보증금 10%는 모두 정부 뱃속으로 들어가는 겁니다. 공무원에게 아무리 매달려봐야 소용없어요. 낙찰자는 그 집을 얻기위해 25억을 내거나, 보증금을 포기하는것 둘 중에 하나를 선택해야 합니다, 중간은 없습니다, 아무리 법에 호소하고 소송을 걸어봐야 소송비만 날립니다. 그냥 떡사먹은셈 치고 입찰보증금을 날릴수 밖에요. 이게 2억5천짜리니까 2500만원을 날린거지 50억짜리 물건이었으면 평생모은 5억이 날라가는 겁니다.

아 한번은 이런사례가 있었어요, 수십억짜리 땅을 가진 단독주택이었는데 회장님 집이었는데 , 그 집안에 나무하고 돌이 굉장히 비싼 물건들이 있었어요. 집과 땅을 낙찰받았는데 나무와 돌도 엄청난 재산인데 치워주지 않아서 더 이상 일을 진행을 못했죠. 그것도 낙찰자가 거주자에게 진 사례입니다. 이경우는 법적으로 왜 낙찰자가 졌는지는 저도 잘 모르겠는데요. 책에도 소개될만큼 유명한 사건이죠

한가지 말씀 안 드린게 있는데, 필요없을것 같아 그만두려다가 그래도 말씀드릴께요. 한국은 법정지상권이라는게 있어요. 초보자라 법정지상권 물건은 건드리지 않으시겠지만요. 법정지상권은 알아두시는게 좋습니다. 내 설명을 들으시면 법정지상권이 뭔지 금방 아실거에요. 법정지상권은 땅주인과 건물주인이 다른다는 말이고 , 한국법에서는 다른나라와 달리 땅과 건물을 따로 팔 수가 있어요. 땅과 건물이 주인이 다른경우가 허다합니다. 6년전 일 입니다. 경력 15년도 넘은 경매전문가가 서울 전철역 가까운곳에 다가구를 낙찰 받았습니다. 이곳은 sh공사에 매입될 중요한 위치에 있었어요. 그래서 이 사람이 무리하게 낙찰받은겁니다. 그러나 그건 전 집주인이 파놓은 함정이었습니다. 전 집주인은 커다란 다가구 건물에 왕창 임차보증금을 안고 있었는데 그걸 팔려면 임차인들의 임차보증금을 갚아야 하는 상황이었죠. 돈이 없었던 전 집주인은 임차보증금은 갚지않고 돈을 벌 묘안을 짜냈는데 ,sh공사에 땅의 개발권을 파는 일이었습니다. sh공사에 땅의 재개발 관련하여 약속받고 돈까지 일부 받은 상황이었고, 말하자면, 알짜배기 땅은 미리 sh에 개발권을 넘기고 입찰 보증금만 잔뜩 들어있는 깡통건물만 경매에 나온겁니다. 그걸 모르는 낙찰자는 깡통인지도 모르고 그 일대가 모두 sh 공사에 비싸게 매입될 예정이라는 사실을 확인하고 무리하게 낙찰가를 적어낸겁니다. 그 집의 가격은 무려 7억이 넘는 물건이었는데, 임차인들의 임차보증금까지 갚으려면 적자도 그런적자가 없는 상황이었죠. 땅의 개발권한이 sh공사에 넘어간것을 잔금 100% 납부 후에 비로소 알게된 겁니다. 땅을 치고 후회했으나 기차는 떠난 다음이었죠, 그는 매우 신용좋고 뛰어난 경매컨설턴트였으나, 경매업계에서 영원히 사라졌습니다. 여기에서 알아두실 사항은 첫째,시장에는 경매로 가장한 가짜 물건이 심심찮게 나온다는 점이고 둘째 ,전 집주인이 파놓은 사기에 가까운 행각에 꼼짝없이 임차인들이 당할 입장이었는데, 경매를 통해서 낙찰받은 낙찰자가 똥을 떠안게 된거죠. 경매 당하는법은 간단해요. 돈 안갚으면 됩니다. 아주 간단하죠? 두번째를 꼭 이해하시기 바랍니다. 그 물건이 왜 경매에 나왔냐면 ....그냥 남을 죽이기 위해 나온겁니다. 경매전문가가 이렇게 당하니, 일반인이 경매는 쉽다고 재주 부리다가는 평생 모은 재산을 한방에 날릴수도 있는 겁니다.

주말에 고향 다녀와서 이제 글 확인해보니... 댓글이 또 많이 달렸군요.. 우려와 관심 감사드립니다. 특히 김재욱님 감사드립니다. 경매 ... 생각할 수록 더 어렵군요.. 천천히 시간가지고 공부해봐야겠습니다.~!