다 아시는 내용입니다. 부끄럽지만 몇 자 끄적입니다.

미리 양해 구합니다.



노무현 대통령님 이후 두 번의 대선과 중간의 여러 번의 선거에서 50대 이상의 우측 쏠림 현상이 선거 결과에 지대한 영향을 끼친 것은 주지의 사실이고요. 이분들의 특징 가운데 하나가 고도성장시기를 거치며 생겨난 부동산, 아파트불패신화가 뇌에 각인 되어 있는 것이겠고요. 그 결과물은 전재산의 압도적 비중(80% 이상인가요?)이 부동산에 잠겨 있다는 것이겠지요.



주변을 둘러 보면 40대 후반 제 또래 사람들이 아파트 가격하락 걱정으로 우측으로 심하게 쏠리고 있는 것을 자주 목격하게 됩니다. 대충 제 주변만 계산해 보면 적어도 절반 이상의 사람들이 무리한 대출을 바탕으로 아파트를 구입한 것 같습니다. 모두 대박을 꿈꾸며~ 



어느 분의 표현을 빌리자면, MB를 당선시킨 대선의 시대정신은 아파트 가격폭등의 대박신화였다면, GH를 당선시킨 대선의 시대정신은 아파트 가격하락의 공포였다고 봐도 크게 틀린 말은 아닌 것 같습니다. 먼저는 대박에 대한 기대였다면, 나중은 현상 유지라도 시켜달라는 절규였다고나 할까요. 물론 여러 가지 다른 요인이 있겠고, 그 핵심 요인 가운데 하나라고 할 수 있겠지요. 



그래서 그런 시대정신을 뇌리에 각인시키고 도덕성이고 뭐고 다 집어 치우고 아파트 가격만 올리자, 지키자는 전투적인 자세로 선거에 임한 결과 아파트 가격 많이 올랐지요? 지난 7년간 부동산 정책의 핵심은 '빚 내서 집 사라'였고, 무리한 대출로 대박을 노리며 배팅한 하우스푸어는 그렇다고 치고 전월세 사는 사람들을 렌트푸어로 만들고 수많은 푸어들을 양산했습니다. 그럼에도 불구하고 대부분의 사람들은 바짓가랑이 잡듯이 우측으로 더 쏠려 가는 듯합니다. 더 절박해지고 있으니까요.



결론부터 말씀 드리면, 아파트 가격 올리고 싶거나 혹은 추가 하락이 최소화 되기를 희망한다면 좌측으로 방향을 틀어야지요. 도긴개긴이기는 하지만 새정치민주연합을 지지하거나 최선은 진보정당을 지지해야 하는 것 아닌가요?



요즘 중학생들도 알고 있는 기초 상식을 빌리면,

( 다 아는 상식을 동원해서 미안합니다. )



수요 = 거래적 수요 + 투기적 수요

유효 수요 = 구매력이 뒷받침 되는 수요



아파트 가격이 오를 수 있을까요? 모두 의견이 다르겠지만, 제 결론은 지속적인 우하향이라고 봅니다.

지난 7년은 그 우하향의 속도와 기울기를 더욱 높이는 잠재력을 비축하는 기간이었다고 보고요.

연착륙 할 기회는 걷어차 버렸고, 이젠 경착륙 걱정이 아니라 추락 걱정을 해야 할 것 같은...



지금은 주택보급율이 100%를 훌쩍 넘었다고 하지요. 60% 정도가 주택 보유자이고요.

어디서 보니까 많은 나라에서 주택 보유율이 60%를 크게 넘지 않는다고 하더군요. 

경제력이 부족하거나, 여러 가지 이유로 렌트를 선호하거나....다시 말해 살 사람은 거의 다 샀다고 보면 되겠고요. 나머지 40%가 앞으로 꾸준히 집을 사줄 기대는 애초에 접어야 한다는 말이겠군요. 그동안 수요의 상당 부분이 투기적 수요였겠고요.



제 전제는 '투기적 수요는 앞으로 맥을 못추고 주저앉을 것이다'입니다. 가격 상승에 대한 기대가 없으면 투기적 수요가 있을리 없겠고요. 나중에 집값이 바닥으로 주저앉고 나면 대규모로 매집해서 월세 받는 렌트사업은 할 수 있겠지요. 현재의 거품 낀 가격으로는 수익성이 보장 되지 않지요. 월세전환율이 높기는 하지만, 매매가격 자체가 거품이 있어, 렌트 수입 보다 가격 하락으로 인한 손실이 클 수 있다는 부담감이 아직은 존재하지요.



앞으로도 투기적 수요가 꾸준히 그것도 많이 있을 것이라도 생각하시는 분들도 계실 것이고, 그런 분들은 이후의 내용이 그분들 관점으로는 허접한 잡설에 지나지 않을테니 관심 갖기 마시고 그 시간에 어디 투자할 아파트를 물색하시는 데 사용하시는 것이 좋겠습니다.



'투기적 수요는 별로 없다'라는데 동의하면, 그러면 거래적 수요가 주요 변수가 되겠는데요.

거래적 수요는 구매력이 뒷받침 되는 수요이겠고요. 이는 '인구수 + 가처분 소득'에 좌우 되겠네요.



인구수는 세계 최저출산율 1.08명(?)



집값, 교육비, 비정규직, 조기퇴직, 자영업 경쟁 격화, 저성장....어떻게 더 낳아요?

내년에 고등학교 가는 아이 둘을 키우는데, 학원 많은 곳에 살기 위해 값비싼 주거비를 부담하고 둘을 동시에 비싼 학원 여러 개 보내면서 허리 부러질 것 같아요. 나름 안정적인 중산층이라고 생각하는데도....고등학교 가고 혹시 재수라도 하면 끔직할 것 같습니다. 재수학원은 한 달에 200~300이 기본이라고 하더군요.

주거비 부담만 줄고, 교육비 문제만 완화 되어도 내수시장이 이렇게 어렵지는 않을 것입니다.

삶의 질이 무척 높아질텐데요.



잠깐 삼천포로 빠졌네요. 

인구수는 계속 준다고 하면......집값의 우하향을 저지해 줄 변수는 가처분 소득 밖에 남지 않았네요.



지난 7년 동안 강 바닥에 수십 조 헛되이 낭비하고 환율 폭등시켜 수출대기업 배 불려주며

일반인들의 등골에 빨대 꽂아 쪽쪽 빨아 먹었습니다. 빚 내서 집 사라 꼬시고 전세값 폭등하니

전세값인상상한제 같은 완화책을 구사하는 것이 아니라 기다렸다는 듯이 전세값 대출해서

은행족들 배를 불리고 부동산부자들의 자금부담을 줄여주는 데 급급했지요.

'아쉬우면 빚 내서 집 사라'........ㅎㅎ

얼마 전 41조를 들여서 경제 활성화, 부동산 활성화하겠다고 했지요.

제가 경제평론가도 아니고 먹고 살기 급급해 꼼꼼히 보지는 않았지만.....

4대강 사업의 또다른 버젼 아닌가 싶기도 하고....부동산 대책은 또 '빚 내서 집 사라'이더군요. 

집값 많이 올라가겠지요? 그렇게 믿으시면 열심히 대출 받아 남들 보다 선점하면 되겠고요.



정리하면, 인구 및 투기 수요 감소를 상수로 놓으면, 변수는 가처분 소득뿐입니다. 



가처분 소득을 늘리려면 경제민주화를 해야지 재벌 위주, 소수 기득권 위주의 정책을 펴는 우측 정당에 투표하는 것은 모순이겠지요. 



최저임금 인상, 비정규직 정규직 전환, 서민/중산층 주거조건 개선, 고용의 절대다수를 점하는 중소기업 지원 육성, 교육비 부담 완화 등을 해서 사람들의 가처분 소득을 늘리고, 심리를 개선하고 소비를 늘리고 여유가 생기면 집을 사게 해야 유효 수요 증가로 부동산 우하향 압박을 조금이라도 줄일 수 있겠지요. 이렇게 하려면 진보정당이나 새누리당과 도긴개긴이긴 하지만 새정치민주연합이 집권하거나 힘을 강화하도록 투표해야 하는 것 아닌가요?



그런데 이율배반적으로 부동산부자들이 다수 있고 입으로 부동산 활성화를 외치는 새누리당에 몰표를 주면 부그들이 원하는 방향으로 부동산 문제가 해결 되나요?



인구수는 새누리당이 아니라 왕누리당이 와도 이젠 해결할 수 없는 문제이고, 결국은 소비성향이 높은 중산층, 서민의 주머니를 두둑하게 해야 하는데....부동산에 목멘 사람들은 열성적이고 적극적은 우측 쏠림 투표를 통해 정확히 180% 역주행하고 있지요. 웃어야 할지 울어야 할지....기대수명 향상으로 앞으로 수십 년은 더 투표를 하실텐데.....

     

아래는 순전히 제 개인적이고 주관적인 추측입니다. 이해관계에 따라 많은 부담스러울 수 있겠지만, 악의는 없으니....



아파트 가격은 장기간 꾸준히 하락할 것 같습니다. 실질가격는 당연히 떨어질 것이고 명목가격마저도 계속 떨어질 것 같습니다. 물가 인상을 반영하고 기회비용을 반영한 실질가격은 쏙쓰릴 정도로 계속 한없이 우하향할 것으로 봅니다.



얼마 전 광주광역시 30년 된 모 아파트 지하 기둥 두 개에 균열/이상이 생겨 해당 아파트 동 거주 주민들이 긴급 대피하고 한 달 동안 다른 곳에 피신해 있고 그 동안 안전진단을 받고 있다고 합니다. 결과는 알 수 없겠지요. 



아파트 실질가격은 꾸준하게 우하향하다가 계단식 하락을 겪게 될 것 같습니다. 그 계기는 아파트는 내구연한이 다 되면 내 돈 한 푼도 안 들이거나 또는 돈 조금 더 내면 '헌집 줄게 새집 다오'가 가능하다는 허상이 깨지게 되는 시점일 것 같고요. 



헌집 주고 새집 받을 수 있으려면 10층짜리 아파트 살다가 수명 다 되어 입주민들이 조합을 구성하여 20~30층이나 그 이상으로 증축하고 고분양가에 분양이 성사 되어야 하는데, 인구는 줄고 유효수요는 없고.....그럼 지가가 지속적으로 상승하는 극히 일부 지역을 제외한 대부분의 지역에서는 '기존 아파트 철거비 + 신축비'를 본인 돈으로 부담해야 하는데.....수 억원의 돈을 쌈짓돈으로 부담할 능력이 되는 입주민의 비율이 얼마나 될지.....최악의 경우 수십 년 분할상환 조건으로 대출 받아 원리금을 갚으며 아파트에 거주해 오다가 원리금을 다 갚고 나서  얼마 안 되어 아파트 재건축 시기가 도래해 수억 원의 분담금을 내고 재건축해야 되는 상황이 되면....



서울 반포 등 재건축으로 대박난 경우는, 아파트 건물가치는 비록 0원으로 수렴했지만 수십 년 동안의 땅값 상승과 수요로 인한 것이었지만, 대치동 은마아파트 등 요지의 아파트조차도 재건축을 못해 쩔쩔매고 있는데 다른 곳의 고층 아파트는 더 말해서 무엇하겠는지요? 



아파트 가격의 풍항계는 은마아파트 등 많이 회자 되는 오래된 아파트의 재건축 가능 여부와 조합원 분담금의 대소가 되겠지요. 은마아파트만 잘 관찰하고 있어도 감을 잡을 수 있을 것 같습니다.



DTI, LTV 완화, 재건축 조건 완화 등 모든 수단과 방법을 동원하여 부동산 활성화를 시도해도 끝내 활성화가 되지 않으면, 더이상 아무 것도 더이상 할 것이 없는데 아파트 가격이 계속 우하향하면....우하향의 기울기는 더욱 가파라지겠지요.



한편 입주한지 20년이 훌쩍 넘은 분당, 일산 등 1기 새도시 아파트들의 재건축 시기가 다가오면 아파트에 대한 인식의 대변혁이 오겠지요. 만일 아파트가 더이상 '헌집 줄게 새집 다오'가 불가능하고, '새집 줄게 수억 원 다오'가 현실이 되면......이런 현실이 저는 더이상 기우가 아니라고 봅니다. 아니, 피할 수 없는 현실이라고 봅니다.



아파트 거품 유지를 위해 수십 차례 시도를 해도 먹혀들지 않으니, 가끔 화폐 개혁을 하자는 주장이 보이더군요. 처음으로 욕을 해 봅니다. 지랄도 풍년이고 지랄 옆차기를 높이도 한다고. 그렇게 높이 옆차기 하다 바닥으로  떨어지면 일어설 수도 없을 것이라고요.



화폐 개혁해서 집값이 5억에서 5백만원으로 떨어지면 싸보이겠지요. 그래서 오를 수 있다는 것 같은데요. 월급은 5백만원에서 5만원 되네요. 1,000원짜리 과자 한 봉지는 10원하고요. 집값이 갑자기 싸보이니 환시효과로 집값이 잠시 꿈틀댈 수는 있겠지요. 그럼 아파트만 그런가요? 과자공장도 가격 올리고, 물가 엄청 오릅니다. 그럼 월급 주는 회사는 한 달에 5백만원 주다가 5만원 주니 괜히 적어 보인다고 월급을 올려 주나요? 물가 오르고 가처분 소득 줄고 유효 수요 줄고 결국 집값은 아래로 아래로 제 갈길을 가게 됩니다. 그것도 더 급하게.



다 아시는 내용 길게 적어 미안합니다.

제 글 내용 중에 틀린 부분이 있을 것이고 동의 못하시는 분도 많겠지만 평범하지만 이런 생각하는 사람도 있구나 정도로 밉지 않게 봐 주세요.

시절이 어수선하여 한숨만 쉬다가 몇 자 적었습니다.