좀전에 울점빵에 있었던 일 입니다.



부동산 일은 제가 진행 안하고 계약하게되면 계약 및 제반서류를 제가 챙깁니다.



좀전에 내일 오전에 계약 하기로 한 상가 임대차 건이 있었습니다.



계약서를 쓰기 위한 제반서류를 확인해 봅니다.



등기사항증명서(등기부등본), 토지대장, 건축물대장, 공시지가 확인, 타 세입자 내역등등...



근데 건물이 4인 공동소유인 겁니다.



아버지가 사망하면서 아내와 세명의 자식에게 각 각 3/9, 2/9, 2/9, 2/9씩 상속 했습니다.



임대를 의뢰한 의뢰인은 2/9 지분권자인 겁니다.



내일 3/9 지분권자(어머니인듯)와 같이 와서 계약 해야 합니다.



임대 의뢰인에게 이 내용을 얘기 합니다.



그쪽 왈 어지껏 자기 혼자 다 계약했는데 아무 문제가 없다 왜 거기만 유난을 떠냐 나 바쁘다.



이런 경우 2/9 지분권자와 계약해도 계약이 유효할까요?



정답 : 계약의 효력이 없는 무효계약 입니다.



과반수 이상의 지분권자가 나와서 계약서를 쓰거나 사정상 한쪽이 못 나올 경우 위임장+인감증명서가 있어야 합니다.



울 영감님 다른 부동산도 그냥 했다는데 우리도 그냥 하면 안될까 하는 취지의 얘길 합니다.



단호하게 제가 얘기 합니다.



이런 경우 저는 계약서 못씁니다. 우리는 계약서를 써서 수수료를 받는게 목적이긴 하지만 그 계약서가 적법하고 정당한 효력을 갖는 계약을 써야 수수료를 받을 명분이 있지 어찌됐건 수수료만 받는게 목적인건 전 못합니다.



부동산 중개사고가 뭐 대단한데서 나는게 아니라 99%는 기본을 안지켜서 나는 사고입니다.



사고가 나면 누가 책임지나요? 저랑, 딸(마님)이 져야 합니다.(어차피 계약서 써봐야 저한테는 1원 한푼 안들어오는데 거기에 위험까지 감수 할 이유가 없다는 뜻도 담겨 있습죠)



임대의뢰인은 상의해서 다시 전화 준다는데 전화가 안오는걸로 봐서 계약 물건너갈 가능성이 농후...



임차의뢰인 에게 전화로 이 사실을 얘기해 주니 그 쪽도 지분미달인 상태의 계약은 싫다고 합니다.



차선으로 계약 당시에 과반수 지분을 확보 못한 상태에서도 계약을 쓸 수는 있습니다. 단 정해진 수일의 기한내에 다른 지분권자의 위임장과 인감증명서를 첨부토록 특약을 달고 이를 못 할 시 계약은 자동해지하고 계약금은 반환 한다고 하면 됩니다.



어찌됐건 공유부동산의 임대차 계약은 과반수 이상의 동의는 필수 입니다.



그럼 이런 경우는 어떨까요?



2인이 각 각 1/2씩 지분을 가질 경우는 1/2 지분권자 한사람과 계약하면 될까...



정답 : 아닙니다. 다른 1/2 지분권자의 동의가 있어야 합니다. 1/2은 절반이지 과반이 아니기 때문입니다.



걍 상황이 답답해서 상식공유차 해 본 푸념 입니다.



그냥 수수료에 급급해서 무효인 계약 재수 없으면 임대차보호법의 보호는 커녕 무단점유로 고소당할 지도 모르는 계약을 수수료 몇푼에 아무 생각없이 남발하는 중개업소들이 널렷으니 떡방이란 소리 듣는거라 생각합니다.



어여 무개념 무자격 중개업자가 사라지길 바랍니다.