1. 전세수요의 매매전환 유도: 주택시장 정상화

① 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용



② 취득세 인하 현행 : 9억이하 1주택 2%, 9억초과 · 다주택자 4%

개선 : 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하, 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지

※ 취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능 · 재원 조정방안을 확정하여 9월중별도로 발표할 계획





③ 저리의 장기모기지 공급 확대 주택금융공사의 장기 · 고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)

장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건 상향 : 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억원 상당) 이하로 상향, 1주택자가 대체주택을 취득한 경우 공제대상 확대 (과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우)



④ 국민주택기금의「근로자 · 서민 구입자금」지원 확대 (‘13년 예산범위내 : 약 2조원 예상) 대출대상에 주거용 오피스텔 포함, 소득요건(현행 부부합산 4.5천 → 6천만원), 대상주택 가액기준(3억 → 6억이하), 대출한도(호당 1억 → 2억원) 확대

적용 금리 변경 : 현행 4% → 2.8~3.6%(소득 · 만기별로 차등화)



⑤ 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 주택구입 지원제도 도입 조건: 수익공유형*, 손익공유형** 등 수익과 위험을 공유

※ 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 '13년중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시) 추진할 계획임 * 수익공유형 모기지 : 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식 손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점이다.

(지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70%이내



** 손익공유형 모기지(Equity Loan) : 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식 (지분 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환

(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 40% 이내

(손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)



“금리 부담경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에 기여”





⑥ 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택자 · 1가구 1주택자에서

다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)





2. 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대

① 하반기 기존주택 매입·전세임대 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표) LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택*으로 활용

* 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호

가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월 (조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급



② 중장기적인 공공임대주택 재고 확충 연 11만호의 공공임대주택 지속 공급

※ 도심내 소형 임대수요 충족을 위한「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진

공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환 : ‘13년 2천5백호 등 '13~’14년간 총 8천1백호를 임대주택으로 공급



③ 민간의 임대주택 공급도 활성화 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원 확대: 금리 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)

매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)

일정 요건* 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면

* 기준시가 3억 이하의 신축 · 매입 주택(국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔)을 3호 이상, 5년 이상 임대시



④ 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택 활용 9월초 ‘전세보증금반환 보증’* 및 ‘모기지 보증’** 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용 유도 * 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증

** 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담



리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회 통과 후 금년내 설립인가 · 매입 추진



⑤ 민간 임대사업 활성화 유도 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등 도입

리츠 · 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원 강화







3. 서민 · 중산층 전월세부담 완화

① 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로,

소득공제한도는 현행 연 300만원 → 500만원으로 확대

② 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델 구축 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행



③ 저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건 완화 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1.2억원까지, 대출한도는 5.6천만원에서 8.4천만원까지 확대



④ 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대 ※ 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획임

* 예시 : (서울)보증금 7.5천만원, 우선변제금 2.5천만 → 9천만~1억, 3~3.4천만



⑤ 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고,

시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)





4. 가을 이사철 임차인 애로 해소 등

① “표준임대차 계약서” 홍보를 강화 : 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방 주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시



② LH에서 운영중인 *‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화

③ 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방





▶ 기대효과

이번 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제 · 금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였으며, 특히, 손익공유형 모기지 등 선진 금융기법을 도입하여 서민들의 주택구입 부담을 크게 완화하는데 기여



정부는 이번 대책을 통해 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진되어, 전세수요가 매매수요로 전환되고 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화

월세 소득공제 등 세제 · 금융지원을 통해, 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 서민 · 중산층의 주거비 부담 경감에 도움







▶ 앞으로 정부는

금년 후반기 주택정책의 주안점을 서민 · 중산층의 전월세 시장 안정에 두고,

지역별 시장 모니터링을 지속적으로 강화해 나가는 한편, 주택시장 수급환경 변화, 도심내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획임