: <집주인에게 대항력을 갖추는 방법>

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: 전세기간이 끝나도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.

: 1) 남에게 돈을 빌려서 돌려준다. 그러나 이자부담이 생겨서 싫다.

: 2) 현재 전세가 보다 대폭 낮추어 새 세입자를 구한다. 그러나 그 차액을 부담하기 싫다.

: 3) 집을 팔아서라도 전세금을 돌려준다. 그러나 원하는 가격 이하로는 팔기 싫다.



이럴 경우 집주인에게 애걸복걸할 필요가 전혀 없습니다. 다음과 같은 절차를 미리미리 진행하시면 상황은 쉽게 끝납니다.







요즘 전세보증금을 빼주지 않으려는 가장 큰이유는 전세보증금에 대한 금리가 너무 싸서 월세로 전환을 하려고 하는 경우이기 때문이 제일 많습니다.



그리고 아래의 방법대로 진행을 해 봐야 짧으면 3-6개월 길게는 1년이상의 시간이 걸릴 수도 있습니다. 최소 유찰이 2-3회는 기본으로 되는 현 부동산 상황에서 절대로 쉽게 상황이 끝날 것이라고 생각하시면 오해십니다, 단 확실하게 돌려 받으실 수는 있으십니다.







: 1) 계약기간 만료를 약 3개월 정도 이전(법적으로는 최소 1개월 이전)에 집주인에게 편지로 계약기간이 끝나면 이사하겠다고 통보한다.

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: 여기서 말하는 편지는 그냥 편지가 아니라 내용증명서이어야 합니다. 이렇게 해서 내용증명편지가 등기로 집주인에게 도착하면 합리적인 집주인들은 만기시 세입자의 전세금을 빼주지 않으면 골치아플 것을 예상하고 열심히 대책을 수립합니다.

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: 만일, 내용증명 보냈다고 짜증내는 사람(집주인이나 세입자)이 있으면 그런 사람이 바로 골치 아프게 할 사람으로 간주하시고 내용증명 보내기를 정말 잘 했구나!!!, 하면서 혼자 웃으시면 됩니다. 물론 당연히 저에게도 '고맙다'는 인사도 하시고요.







제일 명확한 것이 내용증명으로 주인에게 명확히 의사를 전달하는 것이맞습니다.

그러나 괜히 주인의 감정을 자극할 수도 있게되고, 어차피 내용증명을 다시 한번 보내야 되니 처음에는 주인과 통화하는 것에 대하여 녹음을 해 놓으시는 정도와 그 내용을 문자로 보내 시는 것 정도만 하셔도 증빙이 되니 만약 집주인이 연세가 드신 분이라고 한다면, 내용증명을 날려서 주인을 자극하여 문제를 만들 소지도 있으므로 잘 생각하시고 하셔야 합니다.



내용증명이라는 것의 법적효력은 단지 내가 언제 누구에게 무슨 말을 하였다 정도 뿐입니다, 법적으로 요식행위로 요구하는 경우는 많습니다만, 내용증명 자체가 갖는 법적효력은 없습니다.



그럼에도 불구하고 내용증명을 받게되면 송사라도 걸린 듯 생각하시는 분들이 계신데 괜히 호들갑스럽게 내용증명 부터 보내라는 조언은 쉽게 드리고 싶지 않군요.







: 2) 계약만료일이 지나면 지체없이 임차권등기를 신청한다.

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: 내용증명을 보냈으나 아무런 답변이 없거나, 계약금이 없다고 안줄 때, "알아서 해줄텐데 뭐 그리 딱딱하게 구느냐고 불손한 태도를 보일때,....세입자는 임차권등기를 준비하셔야 합니다. 임차권등기는 한마디로 세입자가 그 집을 압류하는 것과 비슷합니다. 법무사에게 위임해도 제 기억에 큰 돈 안 듭니다.

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: 참고: 임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 주택임대차보호법에서 임대인에게 받을 수 있다 라고 규정되어 있습니다. 따라서 여기에 소요된 법무사 비용까지 임대인이 물어 줘야 합니다. 혼자 법원가서 고생하지 마세요 ^^*







내용증명을 이미 보냈으니 임차권 등기를 바로 실행한다? 그리고 그게 압류와 비슷하다?

둘다 어처구니 없는 이야기 들입니다.



위에 글을 원래 쓰신 분이 말씀하신 내용증명은 우리는 재계약의 의사가 없고 나갈 것이다 라고만 말을 한것입니다.

그러므로 내용증명을 한통 더 보내셔야만 합니다.



그 주된 내용은 언제 만기가 지났으나 그 보증금의 반환을 받지 못하였다.

언제 까지 보증금을 돌려 주기를 바란다 (여기에 반드시 언제까지라는 기한이 들어가야 되고 상당한 기간을 주어야 합니다 - 보통 7-10일 정도의 기한을 주시면 됩니다) 그리고 만약 그 기한내에 보증금을 돌려 받지 못하게된다면 임차권 등기를 실행하겠다 라는 내용도 명시를 해주시면 대부분 이 단계에서 주인이 제안을 하거나 보증금을 반환하게 됩니다. 이렇게 내용증명을 다시 보내야 하게되므로 위에 말씀 드린 것과 같이 처음부터 내용증명을 보내셔서 주인과 깔끄럽게 일을 시작할 수 없다는 말씀을 드린겁니다.



더불어 임차권 등기에 소요되는 비용을 임대인에게 받을 수는 있습니다만, 들어간 모든 경비를 인정 받을 수 없는 경우가 왕왕있습니다, 실비의 개념이 아니고 법정에서 정한 금액의 범위를 벗어나지 않습니다.



경험삼아 직접 등기소를 찾아보심도 좋은 방법입니다. 비용도 얼마 들지 않습니다, 대부분의 경우 임차권 등기의 실행 이후 상황이 잘 벌어지지 않게 되니 소소한 법무사 비용까지 가지고 주인과 다툼을 벌여갈 필요가 없습니다.







: 3) 약 2주 후, 임차권등기가 실제로 등기상에 설정되었는지 확인한다.

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: 등기부등본에 자신이 요청한 임차권이 설정되는데는 약 2주일의 행정처리기간이 소요됩니다. 이것을 인터넷으로도 확인할 수 있습니다. 임차권등기가 설정되면 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자에 의해 가압류상태로 남게 되며 세입자의 동의없이 임차권등기를 해제할 수 없게 됩니다. 대부분 집주인들은 이런 상황에 이르면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다 . 바로 이 싯점에서 요즘과 같이 은행에서든 어디서든 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어 집값 하락이 유도되는 것입니다. 대부분 집주인들의 99.9%가 임차권등기가 설정되면 돈을 갖다 줍니다.







임차권 등기를 신청하면 1-2일 후 등기부 등본을 떼어보면 등기 실행중(?) 이라는 것을 확인 하실 수 있으시고, 길게 잡아 일주일이면 등기가 떨어집니다.



그리고 터무니 없는 것이 집값을 요즘 싸게 놓는다고 그리 빨리 빠지는 줄 아는 모양이로군요, 전체 판을 제대로 읽고 글을 써야지 원.,







: 또 하나 놓치지 말아야 할 것은, 일단 임차권등기가 설정되면 나중에 집주인이 전세돈을 돌려주었다 하더라도 마치 전과기록처럼 등기부 등본에 남게 됩니다. 따라서 이후 다른 세입자들은 이런 기록이 있을 매우 그 집을 계약할 것인지 대해 매우 신중해야 하는 정보가 됩니다. 가급적 임차권등기 기록이 없는 집을 찾는 것이 유리할 것입니다.







임차권 등기 실행되었었던 집이라고 해도 전세 잘만 들어갑니다.

대부분이 등기부를 떼어볼 때 현재 유효사항만 뗍니다, 그렇지 않고 예전 말소된 내용까지 떼면 정신만 산만해 지기도 하고 쓸데 없이 종이만 버리는 일도 있으니 말입니다.,



단지, 부동산 업자들 사이에 평판이 좋지 않게 나니 집주인이 꺼리는 경우가 더 많지요.,







: 전세 사는 모든 분들은 요즘같은 집값하락기에는 임차권등기를 할 수만 있으면 모두 설정하십시오.(임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 주택임대차보호법에 따라 임대인이 물어줘야 합니다.) 임차권등기 설정은 집주인들이 집을 급매로 내놓게 만드는 힘이 됩니다. 이런 과정을 통해 부동산시장에 급매가 늘어나면 하나의 가격으로 고착화되고 시장가격이 되는 것 아니겠습니까?







인터넷의 폐해중의 하나를 제대로 보여주는 군요.,

임차권등기란, 임대 보증금을 돌려 받지 못하였을 경우에 위와 같은 절차를 통하여 확정일자가 소멸되는 경우라도 하여도 법적으로 임대인의 지휘와 보증금을 보장받기 위해서 하는 것이지요. 아마도 전세권등기와 헛갈리신 모양이군요.







: 4) 임차권이 설정했음에도 전세돈을 돌려줄 기미가 없으면 '전세금 반환소송'을 신청한다.

: 모르면 인터넷으로 '전세금반환'을 치면 전세금반환전문 법무사님이 친절히 상담해줍니다. 다른 소송이나 다툼과 달리 임대차 계약 위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 + 매월 이자 20%씩 되돌려 받게 되고 법무사비용을 모두 받아낼 수 있습니다.

: 참고: 법무사비용은 변호사 비용의 10분의 1도 안됩니다. ^^*







법무사와 변호사의 하는 일 자체가 다릅니다, 이건 인테넷에서 찾아보세요.,

그리고 위의 프로세스는 맞습니다, 대부분 소송은 위임을 하므로 상세한 내용은 적지 않도록 하겠습니다만, 6개월이내에 소송이 끝나 돌려 받을 확률은 (주인이 꼴통 죽이고 정말 집을 경매로 날린다고 하면) 거의 없을 겁니다, 대부분 임대차 계약 종료후 1년여의 시간이 소요될 것으로 생각합니다.

거불어 전세원금 + 매월 20%라고요? 최대 이자율이 연 25%입니다... ...



"소송촉진등에관한특례법 제3조는 금전채무의 이행을 명하는 판결선고시에 소장송달 다음날로부터는 지연손해금의 법정이율을 연 5 또는 6%가 아니라 대통령령으로 정하는 인상된 이율에 의하도록 하였다. 대통령령에서는 연 2할5푼으로 하였습니다. 이는 채무자가 이유 없이 소송지연술을 쓰는 데 대한 방지책입니다. 따라서 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 때에는 그 적용을 배제합니다. 판례는 적용배제가 가능한 것은 당해사건의 사실심판결선고시까지이고 판결선고 이후에는 어떠한 이유이든 연 2할5푼의 이율의 적용을 배제할 수 없다고 했습니다. 항쟁이 상당한가 아닌가의 문제는 당해 사건에 관한 법원의 사실인정과 그 평가에 관한 것이라는 것이 판례입니다."







: 5) 그럼에도 돈을 안돌려주면 경매로 그 집을 매각하여 돈을 받는다.

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: 법원의 지급명령에도 집주인이 배째라는 식으로 나가는 경우가 있습니다. 이런 경우 세입자는 경매를 신청하고 매매자에게 전세금을 받으면 됩니다. 스스로 그 경매에 참여하여 낙찰을 받아도 된답니다.





이건 맞습니다, 법원에 경매로 집을 날려 버리시면 됩니다... ...









인터넷에 떠도는 괴담보다도 무서운 것이 잘못된 정보들의 홍수 입니다.

이런 저런 일들도 있고, 와싸다 안에서 악덕업자로 이미 평판이 자자한 부동산 중개업을 하는 한 사람으로 그냥 모른채 넘어가고 싶었습니다만, 잘못된 지식을 가지고 있는 것이 아예 모르는 것보다 더 위험하기에 그냥 아는 범위내에서 적어 보았습니다.



악덕 부동산 업자는 이만 물러납니다.,