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미분양세대 전세관련 문의드립니다.
자유게시판 > 상세보기 | 2013-07-08 09:50:18
추천수 1
조회수   1,206

제목

미분양세대 전세관련 문의드립니다.

글쓴이

김우규 [가입일자 : 2003-03-15]
내용
장마가 또 시작이군요.



다름이 아니라, 이번에 전세집을 옮기려고 합니다.

옮기려는 곳은 강서구 화곡동에 있는 '그랜드 아이파크'인데요..

이곳에서 미분양세대를 전세로 전향해서 임대를 주고있습니다.



여기서 얘기하기로는 전세권설정을하면 임차인의 권리가 1순위가 된다는데...

전 좀 아리송해서 문의드려봅니다.



이곳 설명은...신탁회사에서 아이파크의 모든 채권을 가지고 있는데,

전세임차인이 들어오면 전세보증금이 신탁회사보다 선순위가 된다라고 했고,

거기에 대한 서류도 보여주더군요.

보존등기는 나온상태고 보존등기상에 채권은 따로 나와있지않고, 별첨에 근거한다라고 써있습니다.

저에게 보여준 서류가 별첨서류이고, 거기에는 임대보증금이 우선한다라고 명기는 되어있습니다만...

김포신도시등의 미분양깡통전세는 위의 조건이 되지않아 그렇다고 설명하더군요.



어째꺼나 이런경우도 가능한지 궁금합니다.



일단 집은 마음에 들어 가계약금은 걸어놓은상태입니다.

이번주말에 본계약을 체결하기로 했는데....

부동산관련지식 있으신분들의 폭풍조언 부탁드립니다.
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허환 2013-07-08 10:09:23
답글

그랜드 아이파크 바로 뒤가 본가인 저로써는...<br />
대로에 붙어 있는 주상복합식 건물의 주거 환경여부를 꼼꼼히 보셨는지 궁금하네요..<br />
<br />
여름에 문열고 살기 어려운 구조 같던데요?<br />
<br />
미분양후 전세로 전향해도 3,4년이상 지나도록 전세계약도 원활치 않았던 곳으로 압니다.

김우규 2013-07-08 10:41:12
답글

네...구조는 모두 보았습니다.<br />
<br />
미분양전세로 전향한게 작년가을정도였구요.<br />
평수가 크다보니 전세로도 쉽게 나가지 않는것 같더군요.<br />
지금은 큰평수제외하고 모두 소진되었더군요.<br />
저도 46평 마지막 물량 계약한것입니다.<br />
<br />
주변환경은 지금 강서구거주 중이라....사실 학군때문에 이사합니다.<br />
여기가 마포중고등학교 학군이라서요.<br />
관리비도 확인해

백영식 2013-07-08 11:21:18
답글

주택에 대한 권리의 우선순위는 보통 등기한 날짜순입니다. 에외로서 국세나 유치권도 있습니다.<br />
<br />
계약서상으로 임대차보증금이 우선한다고 명기되어 있어도 등기의 순위가 후순위이면 선순위등기권자에 대해서는 효력이 없습니다. 형법상으로 사기죄가 되느냐의 여부는 별개의 문제입니다.<br />
이전에 주택을 분양할 때, 주택매수자가 등기를 하기 이전에 채권자가 선순위등기를 하여서 주택매수자는 &#51927;겨나게 되어 사회문제화된

조지훈 2013-07-08 12:14:04
답글

반트하우스 에 전세로 들어가실려고 하는군요..^^ 동네분이라 반가워서..^^ 저도 거기 전세 주의깊게 봤읍니다만..완공후 3년여가 지나도록 미분양이 남아있는건 뭔가 다른문제가 있는게 아닐까 하는 생각에 전 포기했습니다.. 밤에지나가다보면 불켜있는집이 1/3도 안되던데 ...거의 완판인가요??

임준택 2013-07-08 12:24:52
답글

신탁회사에서 임차보증금에 대한 동의를 받아야 법적으로 유효합니다.<br />
선순위문제가 아니고 그 아파트의 분양이나 제반권리가 신탁회사에 있습니다. 전세계약도 권리를 가지고 있는 신탁회사와 하는게 맞을것 같은데요. 그 부분을 먼저 신탁회사에 확인해 보시는게 우선인것 같습니다.

김우규 2013-07-08 12:26:39
답글

백영식님 / 일반적인 주택의 경우는 그렇다고 저도 알고있습니다만, 이곳은 건축회사가 신탁을 해놓은 상황입니다. 신탁원부에 전세금설정이 우선한다라고 명기되어있구요.<br />
어디 속 시원히 궁금증 풀어주실분 없으신가요? ^^<br />
<br />
조지훈님 / 3년정도 미분양인것은 높은 분양가와 큰평수 였던것 같습니다.<br />
지금은 할인도 많이하지만 42~65평정도이니 분양은 그리 쉽지 않을듯 보이구요.<br />
저도 밤에 지나

김우규 2013-07-08 12:31:03
답글

임준택님 / 맞습니다. 현재 신탁회사가 있습니다.<br />
신탁원부에 <br />
" 위탁자는 신탁부동산에 대한 임대차계약을 체결할경우 공동1순위 우선수익자의 별도 동의없이 수탁자에게 서면으로 요청할 경우 수탁자는 이에 협조할 수 있으며, 이 경우 임대(전세)보증금은 우선수익자의 우선수익금에 우선한다" 라고 명기되어있습니다.<br />
<br />
현재 수익자는 그랜드아이파트유한회사와 한국외환은행 2군데이구요...<br />
신탁회사

백영식 2013-07-08 13:19:19
답글

신탁원부만으로는 불충분합니다.<br />
그런 경우 등기부상 별첨서류을 등기소에서 확인을 해보시기 바랍니다.<br />
등기부의 별첨서류상 그런 내용이 있거나 보존등기상 그런 내용이 있으면 효력이 있습니다.<br />
보존등기상 신탁회사가 소유권자로 등기되어 있으면 신탁회사와 계약을 하여야 합니다.<br />
권리자가 아닌 건설회사와 계약을 체결하여 쫓겨나는 사태가 가끔 발생합니다.

유충현 2013-07-08 14:48:12
답글

그거 명의자가 본인일 거예요. 확실히 알아보세요. <br />
<br />
확정일자 받고 선순위 정하는 문제가 아니고, 신탁회사가 임대한다고 하지만 어쨋든 본인 명의로 구입하는 <br />
<br />
방식일 겁니다.

박원호 2013-07-08 15:41:11
답글

우선수익자가 누군지부터 알아야겠는데요.<br />
김우규님은 신탁회사와 계약하는겁니다.<br />
건설사가 신탁회사에 부동산의 권리를 넘긴 거잖아요.<br />
그럼 신탁회사가 그 과정에서 대출이나 압류에 대한 부분도 가져왔겠죠.<br />
그때 부동산을 담보로 돈을 빌려 준 금융권이 있을 거 아닙니까?<br />
거기가 우선수익자가 되겠죠.<br />
<br />
본문 내용으로는 임대인이 문제(신탁회사가 대출금을 갚지 못하고 부도

김우규 2013-07-08 15:47:33
답글

백영식님 / 제가 알기로도 신탁회사와 계약을 하는게 맞는것 같습니다.<br />
<br />
박원호님 / 문제가 발생할경우 우선수익자가 임차인 권리를 보장하는게 아니라, 우선수익자보다 선순위가 된다고 명기되어있습니다.<br />
<br />
아~뭐가 맞는지 아리송하네요.<br />
계약포기해야하나요? ㅡㅡ;

이경훈 2013-07-08 15:57:54
답글

이거 뉴스에서 몇일전다루던데요 명의자가본인이라서 이자등등다떠안아야한다고...<br />
미분양전세금으로3년살아보고 결정하세요 이런거말하는거죠?

이경훈 2013-07-08 15:58:56
답글

실제로계약할때는매매계약서가져온다고..ㅎㅎㅎ

김우규 2013-07-08 16:05:44
답글

이경훈님 / 그런건 아닙니다. 분양을 전세로 전환한겁니다.<br />
<br />
아는 법무사께 알아보니 좀 복잡하군요.<br />
결론은 신탁재산은 복잡하니 들어가지 말랍니다.<br />
계약해지해야겠네요.<br />
<br />
조언주신 모든분께 감사드립니다.

박원호 2013-07-08 16:07:53
답글

위탁자는 건설사가 되겠구요. 수탁자는 신탁회사가 되겠네요.<br />
근데 우선수익자가 건설사와 이름이 같네요?<br />
신탁원부 내용으로는 신탁회사와 계약하는게 아니라 건설사와 계약하는 건 가보네요.<br />

김우규 2013-07-08 16:21:52
답글

박원호님 / 그러네요...건설사와 계약하는건가보네요.<br />
참 가계약금도 그랜드아이파크로 입금했습니다.<br />
그렇다면 더욱 위험하지 않나요?<br />
모든 권한은 신탁회사가 가지고있으니까요

백영식 2013-07-08 16:41:01
답글

말씀하신대로 건설사와 계약을 하는 것은 위험합니다.<br />
왜냐하면 모든 권리는 이미 신탁회사로 넘어갔기 때문입니다.<br />
건설사와 계약을 하는 것은 권리자가 아닌 사람과 계약을 하는 것인데.........권리자가 아닌 사람과 계약을 해서 효력을 발생시키려면 대리권의 위임계약이 있어야 합니다.<br />
실제로 유사한 사건으로 건설사와 계약을 해서 법정소송이 벌어졌는데, 최종판결에서 패소하고 거리로 쫓겨난 사람들도 있습니다.<br

백영식 2013-07-08 17:09:40
답글

정상적인 과정이라면 주택임대차에 관해서, 건설사와 신탁회사간에 대리권의 위임계약이 체결되고, 위임장을 사무실에 비치하였을 것입니다.<br />
나중에 문제가 생겼을 경우 증거서류로 굉장히 중요한 것입니다.<br />
위임장을 한부 복사해서 가지고 계시고, 그리고 신탁회사의 담당자에게 확인을 하여야 합니다.<br />
확인을 하였다는 것도 단지 구두상으로 듣기만 해서는 안되고, 증거가 될만한 자료를 남겨두어야 합니다.<br />
<br /

김우규 2013-07-08 19:54:53
답글

백영식님 / 조언 감사드립니다.<br />
이런 여러가지 위험부담을 안고 들어갈 이유가 없기에 그냥 해지하기로 결정하였습니다.

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