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초보적인 질문인듯하니 제가 초보적인 답을 하자면....<br />
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1억짜리 집이 한채 있고 그 집주인이 집담보로 은행대출 7천만원 내고 전세 5천만원에 전세주고...<br />
이런상태에서 은행 대출금 7천만원을 못갚으면 1억짜리 집은 경매넘어 갈것이고 <br />
은행대출이 먼저고 전세 확정일자가 후순위면 전세입자는 경매해서 7천 뺀나머지중에서 돌려 받을것이고 <br />
남는게 없으면 전세금 날리는거지요.<br />

은행의 저당권보다 임차권이 우선이면 무조건 보증금은 돌려 받을 수 있습니다. <br />
다만 , 확정일자를 받지 않았다면 배당요구만 못할 뿐이고 매수자가 이를 인수하게 됩니다. <br />
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반대로 확정일자를 받았는데 저당권이 선순위이면 대금에서 은행이 우선적으로 변제를 받고 <br />
남은 금액을 임차인이 배당받게 됩니다.

최우선변제권이 있습니다.. 수도권경우 전세보증금이 6500만 이하이면 다른 순위에 관계 없이 2200만원은 최우선으로 돌려 받습니다(낙찰가격의 1/2범위내에서). 이경우 주택의점유및 전입신고가 되어 있어야하고 확정일자는 없어도 됩니다.

이게 생각보다 좀 복잡한 모양이네요.<br />
상훈님, 그렇다면 경매 낙찰가가 8천이라고 가정할 때 확정일자가 먼저면 경매가 8천에서 세입자 5천을 뺀 3000만 채권자가 갖고가나요?<br />
종철님 말씀대로라면 그 반대인것 같은데요.<br />
종철님 그렇다면 경매 참여자(낙찰자)가 전세금을 주어야 하는건가요?<br />
춘식님 최우선변제권에 의해 돌려받는건 2200만원은 낙찰가에 포함되나요, 아니면 낙찰자가 지불해야하나요?<br

예를 들어 낙찰가가 8000만원인데 은행의 저당권보다 임차권이 우선이면, 확정일자를 받은 경우에는 낙찰대금에서 5000만원을 배당받게 되고, 만약 확정일자를 받지 않은 경우에는 낙찰대금에서 배당을 받을 수 없고 매수인이 보증금을 인수하게 됩니다(이 경우에는 낙찰가가 많이 떨어지게 됩니다). 그러나 은행보다 후순위인 경우에는 전입이 되어 있고 확정일자인이 있으면 은행에 앞서서 최우선 변제권에 의한 금액(지역마다 차이가 있슴)을 받고, 다음으로

에누리 하우스라는 경매사이트가 잇는데 그곳 게시판에 질문하시면<br />
친절히 알려 줄겁니다

예를들어 시가 1억짜리 집에 공시지가 8천 정도의 집이라면 ,금융에서는 통상 공시지가의 <br />
60내지 70까지 대출하는데 여기에 방 숫자 대로 방 한칸당 얼마(요즘 2200인가요?)공제후에.<br />
그리고 선순위 확정일자 에 표시된 전세금 역시 빼고 주는거죠.<br />
이건 최소한의 채권 확보라는 금융권의 자구책이죠.<br />
근데 후순위 채권자든 누구든 채권확보를 위해 경매 신청을 하면,<br />
등기부 등본에 기재되