이종철님이 근거로 제시한 민법 565조는 매매계약에 한정된 법조항이고 임대차와

같은 유상계약에 있어서의 법적용은 동법 567조에 명확하게 있습니다.



그러나 부동산 임대차 계약을 포함한 모든 유상계약에서 계약금을 지급한 임차인

(또는 매수인)의 개인 사정으로 계약불이행을 하게 된 경우 당연 계약금을 돌려받지

못한다라고 생각을 하는 경우가 일반적인 것 같은데, 이러한 일반인들의 상식과는

조금 다른 것이 (대)법원의 판단 입니다.







무슨 말이냐 하면 계약금이 곧 해약금으로서의 어느 일방의 책임 있는 귀책사유로

계약을 더 이상 유지할 수 없다고 하더라도 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다

라는 겁니다.

(쉽게 ; 달라고 하면 줘야 한다라는 겁니다.)





즉, 이런 계약을 하기 위해서는 당사자 사이에 계약불이행에 대한 특약이 있어야 하

고 이런 특약이 없었다라면 당연 계약금이 위약금으로 인정을 받지 못한다라는 것이

대법원의 판단 입니다.

(쉽게 ; 만약 돌려 주기 싫으면 계약서에 돌려주지 않는 다고 못 박으라는 의미 입니다.)





다만 상대방이 계약불이행을 사유로 손해를 입은 것이 입증이 된다면 이 부분에 대해

서는 계약을 이행하지 못한쪽에서 배상을 해야 하는 책임이 생깁니다.

(쉽게 ; 약속을 안지켜서 손해를 봤다면 그 손해본 걸 달라고 해야지, 계약금을 꿀꺽

하면 안된다라는 의미 입니다.)





따라서



내가 매수인 또는 임차인 이라면 매매계약서나 임대차계약서에 계약 불이행에 대한

조건을 넣지 않는 것이 좋고,



내가 매도인 또는 임대인 이라면 계약불이행에 대한 조건을 반드시 넣어서 계약금이

위약금의 성질을 갖도록 분명하게 해주는 것이 좋습니다.







만약 앞서에서도 말했듯이 이런 정함이 없는 계약에 있어서 어느 일방의 책임있는

사유로 그 계약이 해제 되었다 할지라도 계약금을 수령한 수령인은 당연 계약금을

돌려 주어야 합니다.

(쉽게 ; 뭐 달라는 말을 안하면 가만 있으면 되고, 달라고 하면 줘야 한다라는

것이며, 주기 싫다면 계약서에 분명히 못 박으라는 뜻 입니다.)





참고로 위약금을 손해배상예정액 으로도 볼수가 없다는 것도 법원의 판단 입니다.

다만, 이 경우에도 당사자의 특약이 있어야만 법 398조의 손해배상액의 예정으로서의

성질을 갖는 다라고 봅니다.

(쉽게 ; 둘 사이에 확실한 합의가 없다면, 지급한 계약금을 손해배상액으로 할 수

없다라는 의미입니다.)













* 관련 법조문



민법 565조 (해약금)



민법 567조 (유상계약에의 준용)



민법 398조 (배상액의 예정)













*관련 대법원 판례





1.대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 【매매대금반환】







【판시사항】

[1] 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부(소극)







【판결요지】

[1] 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을

가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방

의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해

만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은

아니다.





















2.대법원 1981.7.28. 선고 80다2499 판결 【계약보증금반환】







매매계약에 있어서 당사자 사이에 교부되는 계약금은 민법 제565조 제 1 항의 규정에

의하여 해약금으로서의 성질을 가지는 것이나 같은 법 제398조 소정의 손해배상액의

예정으로서의 성질은 당연히 가질 수 없고 다만 당사자의 일방이 위약할 경우 그 계약

금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 같은 법 제398조 제 4 항의

규정에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고 그

와 같은 특약이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 볼 수

없다 할 것