임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것입니다.

이러한 수선의 필요성은 꼭 임대인의 귀책사유에 기인할 것을 요하지는 않으며, 천재지변 기타의 불가항력으로 발생한 경우에도 임대인이 수선의무를 부담합니다. 다만, 임차인의 귀책사유로 생긴 경우에는 임대인의 수선의무를 부정하는 것이 타당한 것으로 생각합니다(이를 반대하는 견해도 있습니다)

따라서 임차인이 보일러를 끄고 나가는 등 사용상의 부주의로 인하여 동파가 된 것으로 인정된다면 임차인에게 전적인 책임을 지울 수 있을 것이나, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 하는 하급심판례가 있는바(서울중앙지법 2007.5.31. 선고 2005가합100279,2006가합62053 판결), 그 사용년수 등에 따라 임대인과 임차인이 협의하여 공동부담하는 것이 적절할 것으로 생각됩니다.

이와 관련 서울시는 임대인과 임차인 간 분쟁 해결을 위하여 ‘보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 분쟁조정 기준’을 마련한바, 그 내용은 보일러의 사용 연수별로 감가상각률을 적용해 동파 사고 때 임차인이 부담할 적정 비율을 산정하는 것인데, 보일러의 내용연수(사용가능 기간)를 7년으로 정하고, 이 기간 이내에는 임차인이 일정 비율을 부담하고 7년이 지나면 책임이 없는 것으로 하고 있으니, 참조하시기 바랍니다.