와싸다에도 건축관련 일 하시는 분들이 많은 걸로 압니다.

그리고 예비건축주분들도 많이 계시구요.



현재 제가 겪고있는 일 한번 참고하시라고

글을 올려봅니다.



( 원래는 건축설계,감리전문이나 이번일은 감독(?)일을 하는군요)



이런 실예를 통해 피해 갈수있는 부분도 일정부분 있으시리라 보며,,정리해봅니다.



사례 1.))



현 건축주는 지하2층~지상5층의 주택겸 근생(상가)를 건축중입니다. 소개받아 동네업자가 시공을 하다

지하2층을 1.5미터 더파서 기초를 하는 불상사가 생겨 ( 이문제는 감리소홀과 시공사의 시공능력부족이라 볼수있습니다.)

결국 이러저러 문제가 복잡하게 얽혀 소송을 하게 되었습니다.



그결과 6개월이라는 피같은 시간을 공사도 진행 못하고 소송을 했습니다.

6개월이 다 지날 무렵 새로운 시공자를 선택하여 나머지공사( 골조-콘크리트이외의 공사)를 진행하고 있습니다.



생애최초이자 마지막이 될지 모를 건물공사에 어려운 일을 당해보신 건축주께서는

작은 일에도 의심부터 하게 되며 새로운 업자와도 조금씩 분쟁의 불씨를 키워나갈

무렵 , 지인을 통해 한번 조언을 드리라는 연락을 받고 건축주분을 찾아 뵙게

됐습니다.

공사현장을 우선 방문해보니 새로운 업자분도 열심히는 하나 조금의 문제만 생겨도

기존 업체(골조공사진행한)를 욕하고 결국 건축주분께 부담을 전가하며,,,

일부러 그러는지 공사를 상당히 늦게 진척시키고 있었습니다.



여러가지 정황에 대해 해결책을 말씀드리다 건축주분의 부탁으로 감독일을 하게

되었습니다.



감독의 일이란 감리와 달리 건축주의 입장에서 공사진행상황을 조정,판단하며

현장시공문제에 대한 대안을 보고하고 협의를 진행하며

시공자에게 지급되는 공사비를 기성고(공사진척여부)에 의해 맞게 지급되는지에

대한 판단을 해드리고 있습니다.



물론, 건축주분께서 무리하게 계약외의 사항을 시공자에게 요구하는 것도

조정해서 서로 분쟁이 없도록 하기도 합니다.



마감재의 경우 특약사항이 없으면 시공자의 상황에 따라 맘대로 할 수 있으므로

당초 시공자가 제출한 내역서를 검토하여 해당가격대의 자재를 사용토록

검토,지시를 합니다.



현재 진척도 95% 정도 되가고 있으며 건축주의 입장에서나 시공자의 입장에서나

중간자가 분쟁이 없도록 조정하여 주므로 해서 아직까진 별다른

문제는 없습니다.



여기 까지가 현재 해당 건물의 상황이며. 이러한 일들을 겪지 않고 일을 매끄럽게

진행하실 수 있는 가장 좋은 방법은,,,,,,



1. 좋은 설계자 만나기....



우선, 좋은 설계가 나오기 위해선 그 전문가(건축사)의 능력도 중요하지만

더욱 중요한 것은 건축주분께서도 공부를 하셔야 합니다.

내건물을 내입맛대로 짓기 위해선 내가 많이 알아야 합니다.

- 책방에서 요즘 잡지형태로 나오는 좋은 책들이 많으므로 많이 보시고

어느정도 바운더리를 마음속에 그려보세요.



기본계획시 그 전문가와 많은 상담을 하시고 일을 만들어 나가시길 바랍니다.

귀찮지만 열심히 건축주의 생각을 고려한 건물을 고쳐나가는 분이 좋은 설계자

입니다.



2. 감리에 대한 생각...



도매금으로 계약하는 건물들의 경우 ( 설계없이 평당 얼마~ 에 시공자와 계약 )

감리는 서비스로 보며 감리일을 법정에서 정하는 것 ( 보통 골조공사시 2~3번

정도)만 하게 됩니다.

그나마 시공자와 설계자는 파트너관계 이므로 건축주가 요구하는 부분에 있어

큰소리를 낼 수 없습니다.



그런고로 먼저 위에 처럼 좋은 설계자를 만나시고 그 설계자가 상당히 열심히

하는 사람이라면 감리도 별도 계약하셔서 진행하시는 것이 가장 좋습니다.

감리도 설계의 연장이 될 수 있으므로 설계자가 감리를 하는것이 비용면이나

완성도 면에서 좋습니다. ( 문제생길 시 책임을 묻기도 좋습니다.)



무조건 감리는 따로 계약하시고 그 용역비는 따로 지급하시길 바랍니다.

어찌보면 공사비에 대해 몇%를 차지하지 않지만 그것을 아깝다는 생각에

두루뭉실하게 넘어가다보면 결국 공사비가 더 들게 되는 그런 상황이 생깁니다.



감리자는 내 건물 제대로 시공되는 지에 대한 전반적인 조정,감시자이므로

제대로 값을 지불하시고 일을 시키시길 바랍니다.



3. 시공자 선정문제



이부분은 가장 중요하며 또 가장 어려운 문제입니다.



가장 좋고 편리하며 신뢰할 수 있는 방법은 3개사 정도의 시공업자 ( 면허여부를

꼭 확인하세요.)를 선택해서 설계도면 제공후 견적을 세부내역포함해서 받는

방법입니다.



이방법에서 선행되어야 하는것은 좋은 설계자 혹은 감리자가 있어야 합니다.



3개사의 견적을 검토하여 가장 적정한 시공사를 선택하기 위해선 그것을

검토해 줄 전문가가 필요하겠지요.

견적서 만 봐도 그 회사의 시공능력을 어느정도 알 수 있습니다.

그후, 각 시공회사들이 이미 완공한 건물들을 바쁘시더라도 꼭 가보세요.



향후 지어질 내 건물의 수준을 미리 가늠해 볼 수있습니다.(전문가와 동행하면

더욱 좋겠지요.) - 밥이나 술한잔 같이 하심 서로 훈훈해질 겁니다...^^



4. 시공계약에 관한...



어느 일이나 계약은 가장 중요한 행위입니다.

기 제출한 시공자의 견적이 문제가 없다면 이제부터 특약사항에 대해 서로 의견을

교환하고 협의를 하여 정하고 계약을 하십니다.



여기서 특약사항으로 정할 것중 가장 중요시해야 하는 사항은

- 적정공기의 준수 ( 예정보다 늦어질 경우의 대비 ) - 패널티가 있어야 합니다.

- 마감자재의 변경이나 각종 설비,전기등의 변경에 대한 시공비 정산방법

- 계약이행보증 과 하자지급보증에 대한 문제

- 공사비의 지급은 적정공기에 다달았쓸때 지급.

- 도면 혹은 내역상 빠진 부분에 대한 시공비 정산문제.



등등 계약을 하기위해 건축주분께서 원하는 것, 전문가가 조언하는 것, 등등을

특약사항에 기입하여 시공자와 계약을 합니다.



5. 건축주분께서 알아둬야 할 사항



공사현장에서 건축주는 최종 (갑)이므로 그 말 한마디 한마디가 중요합니다.

현장방문시 말씀을 많이 아끼시고 항상 볼펜과 메모노트를 준비해서

현장에서 구두적으로 이루어지는 사항들에 대한 노트를 꼭 하십시오.



두번째로 현장관리인이라고 하는 그 시공사소속의 현장소장과는 공사에대해

의견을 나눌수 있으나 절대 그 하청업체나 노동자들과는 대화를 하시면

손해 볼일이 많이 생깁니다. 그냥 간단한 " 수고하십니다 " 정도의 인사만

하시고 불필요한 대화는 하지 마시기 바랍니다.



세번째, 내 집을 짓다보면 여러가지 욕심이 생길 수 있고 또, 도면상으로는

좋아 보였지만 막상 해놓고 보니 영 아닐 수도 있습니다.

그럴 경우 설계및감리자와 의견을 교환하시고 어느정도 대안을 마련한 후

현장소장과 협의를 하시기 바랍니다.

어떤 현장이던 모두다 " 돈 "으로 돌아가기 때문에 잦은 시공변경은

공사비와 깊은 관련을 갖게 됩니다. 그러므로 전문가에게 자문을 구한 후

협의를 통해 무리없이 진행하도록 하시는 것이 중요합니다.



항상, 시공자와 건축주가 법정에 서는 가장 큰 이유가 변경으로 인한 시공비

정산문제 입니다.

변경이 생기면 그때그때 결정을 해서 나중 문제없도록 하시는 것이 현명합니다.





이상과 같이 정리해 봅니다.





참,,,글재주가 없어 맛깔나게 글을 못올리는 군요.



제가 현업에 종사하며 그동안 겪었던 경험을 바탕으로 쓴 글입니다.

작으나마 도움이 되시기를 바래봅니다.



혹시 문의사항이나 조언이 필요하시면 댓글에 적어주세요. 솔루션을 찾아보도록

하겠습니다.