지난주 김광수경제연구소

<특집 – 건산연의 주택공급 부족론 주장의 허구> 내용을 요약한것입니다. 관심있는 분들 읽어보시기 바랍니다.

참고로 그전에 소위 한국에서 언론이라는 데가 얼마나 앵무세처럼 건설업계의 이익만을 대변하는 쓰레기 보고서를 그대로 인용하고 있는지 몇 개의 예를 보여주겠습니다.



주택 공급 찔끔찔끔 전•월세 대란 온다 (조선비즈)

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2011/06/01/2011060102454.html

새집 건설 급감에 '수급불균형'‥집값 전셋값 불안 (MBC)

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOSD&mid=tvh&sid1=125&sid2=370&oid=214&aid=0000181404

"주택 공급 18만여 가구 부족…올해부터 2013년까지 집값 상승 예상" (한국경제)

http://www.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2011060207012729703



“2030년 주택수요 현재 70% 수준”(동아일보)

http://news.donga.com/3/all/20110601/37713438/1

주택 인•허가 '급감'…"집값 상승 부추긴다"(머니투데이)

http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2011060110512151753&outlink=1

"2030년 주택수요 올해 70% 수준으로 감소"(이데일리)

http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=DF11&newsid=01981126596278112&DCD=A00402&OutLnkChk=Y





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대한건설협회 산하 건설산업연구원이 5월 30일 ‘중장기 국내 주택시장 전망’이라는 보고서를 발표했는데 결론은 ‘단기적으로 수도권 등에 주택공급 부족으로 인해 올해부터 2013년까지 집값 상승에 예상된다’ 이다. 건설업체들의 협회인 대한건설협회 산하 건설산업연구원으로 항상 건설업계의 이익만을 충실히 대변하고 있는 건설산업연구원의 보고서를 매번 반박할 필요는 없지만 건설산업연구원의 주장이 이명박 정부가 건설업계를 무분별하게 지원하기 하기 논리로 포장되어 사용되어 왔고 대다수 언론에 의해 확대 재생산 되고 있기 때문에 문제가 되고 있다. 따라서 이번 특집에서는 최근 건설산업연구원이 발표한 ‘중장기 국내 주택시장 전망 보고서’의 문제점을 지적해보자.



건설산업연구원보고서 주장1: 2011년 주택수요는 약 43만호 수준이다. 그 중 가구수 증가에 의한 주택수요는 대부분 1,2 인 가구 대상으로 한 주택수요이며 2011년 현재 주택 가수 수 증가에 의한 주택신규수요는 약 17만호 수준이다.



단순히 가구수가 증가한다고 해서 반드시 주택구매 수요가 증가한다고 볼 수 없다. 왜냐하면 주택을 구입할 수 있는 충분한 소득이 있어야 하기 때문이다. 즉, 증가하는 1,2인 가구가 주택을 구매하고자 하는 욕구만 있는 잠재적 수요층인지 실제로 주택을 구매할 여력이 있는 유효수요층인지가 중요하다.



통계청 따르면 2011년 총 가구수 증가는 22.5만 가구이다. 그 중 1,2 인 가구는 5.8만, 8.6만 가구씩 총 14.6만 가구로 전체 가구수 증가의 약 3/2를 차지하고 있다. 1인 가구는 주로 결혼하지 않은 20-44세 미혼자들이 대부분이며 45-54세는 주로 배우자와 이혼해 홀로 살고 있는 경우, 55-59세부터는 배우자와 사별한 독거노인들이다. 그리고 2인 가구는 20-30대 신혼부부와 이혼 후 자녀와 함께 사는 경우 그리고 자녀를 모두 출가시킨 노부부 가정이 대부분이다.



다음으로 각 연령대별 자가비율을 보면, 30-34세 연령대는 32%, 35-39연령대는 45%, 40-44연령대는 자가비율이 54% 가량이며 65-69세 연령대는 최고치인 77.4%를 기록한 후 점차 감소하고 있다. 이로부터 1인 가구 및 2인 가구 가운데 주택을 구매하려는 주요 구매층은 자가비율이 70%대를 상회하는 50-60대 중장년층 보다는 주로 20-30대 후반까지의 젊은 세대임을 확인 할 수 있다.



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앞서 살펴본 바와 같이 1인 및 2인 가구 중 20-30대 젊은 세대는 높은 실업률을 기록하고 있으며 취업자의 절반은 시간제 알바나 계약직등 안정성이 매우 떨어지는 임시직을 전전하고 있다. 또한 낮은 소득증가와 살인적인 고물가로 월평균 20-40만원 수준에 불과한 가계수지 흑자액은 크게 늘어나지 못하고 있다. 즉 한국의 20-30대 대다수는 식료품 및 주거비 상승과 유가상승 등 전반적인 물가상승도 감당하기 버거울 정도로 경제적으로 취약한 상태인 것이다. 이런 세대가 어떻게 최소한 억대가 넘고 몇 억에 달하는 중소형 주택을 자력으로 구매할 수 있는가! 이들은 고시원이나 원룸 저렴한 전월세와 같은 임태주택 수요자이지 매매주택 수요자가 될 수 없다.



따라서 건설산업연구원이 주장하는 2011년 가구수 증가에 의한 신규주택 수요 17만호의 대부분을 차지하는 1,2인 가구수요는 기초적인 잠재수요와 유효수요조차 구분하지 못한 엉터리 주장에 불과한 것이다.



건설산업연구원 보고서 주장2 : 2008년 분양가 상한제 확대시행의 영향으로 민간주택 공급실적이 급감하면서 2010년까지 40만호 내외의 저조한 실적으로 보임. 주택인허가 실적과 주택 수요를 비교 분석해보면 2008년 이후 3년 연속 주택 인허가 실적이 주택수요 대비 연간 4~7만호 정도 부족한 것으로 판단됨 (국토부 자료 인용). 아파트 분양 실적 역시 2008년 이후 3년 연속 감소함에 다라 2011~2013년 동안 아파트 입주물량이 크게 줄어 단기적으로 수급 불안이 발생. 수도권의 경우는 2011년 연말부터 2년동안 주택공급(주택입주물량)부족현상이 대두될 것으로 예상되고 주택가격이 상승요인으로 작용할 가능성이 큼. 다만 현재 적체되어 있는 미분양 주택이 2011~2013년 동안의 입주감소로 인하 수급 불균형을 다소 완화할 수 있음.



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한해 동안 분양되지 않은 미분양 주택은 재고물량으로 다음해에도 계속 분양을 해야 하기 때문에 공급 측면에서는 신규주택과 동일하다. 즉 2007년말에 쌓여있는 미분양 주택 11.2만호는 2008년에 다시 공급되는 신규주택이 되는 셈이다. <도표3>에서 미분양을 합한 주택 공급량을 보면 국토부가 과다한 책정한 주택 수요마저도 초과하고 있음을 보여주고 있다. 아파트 분양 역시 주택건설연구원은 신규분양 물량만을 보여주면서 분양이 감소해 가격이 상승할 것이라고 주장하지만, 막대한 미분양 재고를 같이 계산하면 금융위기가 있었던 2008년을 제외하고는 각 해마다 상당한 공급 압력이 있었음을 볼 수 있다. 더군다나 건설사들이 미분양을 보고할 때 절반 가량을 줄여서 보고하는 것이 이미 관행으로 알려진 만큼 실제로는 도표에 나타난 것보다 훨씬 더 공급과잉 심각한 상황인 것이다. 이러한 사실은 건설업계가 처한 어려움에서도 알 수 있다. 이미 누적된 주택공급과잉으로 건설사들이 신규주택 건설사업을 진행하지 못하고 있고 이로 인해 매월 지불해야 하는 PF대출 이자를 감당하지 못해 법정관리에 들어가는 등 경영난에 봉착하고 있는 것이다. 수도권 미분양은 2011년 4월 현재 2.5만호 이며 악성 미분양인 준공 후 미분양은 9천호에 달하고 있다. 한쪽에서는 사상 최고치를 경신하고 있는 미분양을 놔두고 다른 한쪽에서는 수도권 주택공급 부족과 그로 인한 가격상승을 주장하고 있는 것이다. 앞뒤가 전혀 맞지 않는 터무니 없는 주장인 것이다.



이처럼 건설산업연구원은 기초적인 통계와 현실을 엉터리로 해석해서 부동산 가격이 상승할 것이라는 보고서를 내놓았다. 시장에서는 높은 주택가격과 공급과잉으로 부동산버블이 붕괴되고 있는 상황에서 또 다시 엉터리 주택 공급 부족론을 들고 나온 것이다. 건설업계는 주택가격 거품을 빼고 부실한 사업장과 회사를 청산하는 등 구조 조정을 단행하지 않으면 점점 더 어려운 상황에 처할 것이다. 거품이 쌓이던 시기에 고분양가로 엄청난 이익을 챙긴 건설업계와 관련 단체들이 거품이 꺼지는 때에 자신들의 이익을 조작된 정보로 투기를 선동하려 해도 소용이 없다. 왜냐하면 이미 부동산 시장은 거품붕괴라는 되돌릴 수 없는 상황에 빠져 있기 때문이다.