오늘도 그렇고 심심찮게 올라오는글 중 하나가 부동산거래시, 부동산중개업소 이용시 발생되는 문제에 관한 글이 올라오고, 그에따라서 부동산중개업자를 성토(?)하는 글이 많이 올라와서 개인적으로 조금 안타깝습니다.



많은 분들이 아시길 제가 하는 일이 영상편집을 하는 것으로 알고 계신데 그 업은 주업이구요, 제 사무실 바로 옆에 제 아내가 2005년 부터 부동산중개사무소를 하고 있습니다.



그러던중 작년에 혼자 일하기 힘들다며 제가 좀 옆에서 도와줬으면 한다고해서 사무실 벽을 텄고 부동산을 잘 모르는 제가 일을 도와주기도 어렵고하여 저도 부동산을 공부하기 시작했고 기왕에 시작한거 나도 자격증따지 해서 자격증을 따서 제 아내의 중개업소에 고용된 형태로 도와주고 있습니다(이런걸 소속공인중개사라고 합니다) 요 사실을 아는 분도 계시지만 제가 별로 알리진 않았어요 ^^



그래서 제사무실은 한켠은 영상편집스튜디오로 반대쪽은 부동산중개사무소로 되어있죠.



암튼 약1년간 부동산중개업을 경험한 바로는 중개업소를 이용하시는 분들도 약간만 유의 하시면 나에게 닥칠지 모르는 중개사고를 상당수 막을 수 있다는 겁니다.



부동산의 거래는 거래당사자에게는 거의 전재산과 다름없는 큰 돈이 들어가는 일 임에도 그간의 관행 때문인지, 중요한 점을 잘되겠지 하는 낙천적(?)성격 때문에 간과하는건지, 아니면 잘 몰라서 그런건지 답답한 경우가 종 종 있더군요.



중개업소 이용시 유의 하실 점 몇가지만 알려 드립니다. 의외로 중요한 사항인데 잘 모르시는 분 많을 겁니다.



먼저 부동산 중개를 할 수 있는 사람의 종류는 크게 세가지가 있습니다.



첫번째가 공인중개사 (공인중개사 자격증을 가지고 구청에 중개업 등록을 자기명의로하여 사무소를 운영하는 자 입니다)



두번째가 부칙제6조 2항에 의한 중개업자 (이 사람은 공인중개사 자격제도가 생기기전 부터 중개업을 하던 자로 나라에서 그냥 중개업을 할 수 있도록 인정하는 자 입니다. 이런 사람도 간판등에는 공인중개란 표현을 못씁니다. XX부동산, XX부동산중개 이런식으로 간판이 되어있고 나이드신 할아버지가 운영하는 업소면 대게 이런 분들 입니다)



세번째가 소속공인중개사 (공인중개사 자격증을 가지고 위 첫번째 중개업자에 고용되어 중개업을 하는 사람 - 저같은 사람 입니다-)



그리고 중개보조원 이란 자가 있는데 이는 공인중개사 자격증이 없이 중개업소에 고용되어 업무를 보조만 할 수 있는 사람을 말합니다. 대게 명함에 실장 이라고 되어 있는 사람은 실상은 중개보조원인 경우가 태반 입니다.



원래 중개보조원은 계약서를 작성 하는등의 중개업무를 할 수 없고 서류정리, 현장안내 이런 단순업무만 할 수 있게 되어 있습니다.







1. 간판에 '부동산', '부동산 컨설팅' 이런식으로만 간판에 표기된 업소는 이용하지 마세요.



- 현행 공인중개사 법에는 간판의 표기부터 엄격하게 제한하고 있습니다. 간판에는 반드시 공인중개사와 대표공인중개사 표기하도록 되어 있는데 이는 공인중개사인 중개업자가 운영하는 곳에만 표기할 수 있고 자격증이 없는 자는 '공인중개', '공인중개사'라는 표시를 할 수 없게 되어 있습니다(명함도 마찬가지 입니다)



이런 이유로 시외로 조금만 나가도 XXX부동산 컨설팅 중개 이런식의 간판을 단 업소가 보이는데 이런 곳은 공인중개사가 운영하는 업소가 아닙니다. 그리고 업종상 부동산 컨설팅업이 있는데 컨설팅 업자는 부동산중개를 할 수 없고 문제 발생시 보호를 받기도 어렵습니다. 이런 업소는 일단 제외 시키세요.







2. 중개업소에 들어섰으면 제일 먼저 공인중개사자격증, 사무소개설등록증, 공제증서, 고용인이 있다면 고용인등록사항, 중개수수료요율표가 잘 보이는 곳에 게시되어 있는지 확인 하세요.



- 위에 언급한 사항은 의무적인 게시사항 입니다. 그러나 없는 곳도 있을겁니다. 그런 곳은 무등록업자일 가능성이 매우 높습니다. 그리고 자격증에 있는 인물과 실제 업무를 하는 사람이 다를 경우 이 자가 소속공인중개사인지, 중개보조원인지 확인 하시고(이부분도 게시 하도록 되어 있습니다) 둘 다 아니라면 남의 자격증을 대여해서 운영하는 자 일 가능성이 매우 높습니다.



- 남의 자격증을 대여해서 운영하는 업소중에 실제 운영하는 자를 중개보조원으로 등록해놓고 실제 중개업무를 하는 곳이 매우 많은데 이런 곳은 책임중개를 기대하기 어려운 경우가 많으므로 주의할 필요가 있습니다.







3, 근거자료를 제시하지 않고 말로만 중개업무를 하려는 업소는 주의 하세요.



- 기본적으로 중개업자는 중개대상물건에 대하여 각 종 공부와 현장답사를 통하여 권리관계와 물건관계를 파악하여 근거자료를 토대로 중개설명 하도록 되어 있습니다. 권리상, 실제상 장점과 하자를 정확히 설명하여 매도/매수인 모두가 안전하게 거래를 도모함이 물론인데 제대로 된 확인자료도 없이 대상물건에 대해서 좋은점만 얘기하는 곳 있습니다. 이런 곳은 거래만 성사 시키고 보자는 주의라고 볼 수 있습니다.







4. 계약서 작성시에는 반드시 등기부상의 권리자와 하도록 하세요.



- 그러나 등기부상 권리자가 외국에 거주 하는등 실제 권리자와 계약하기 어려울 경우 대리인과 계약을 할 수 있는데 이럴 경우에는 반드시 발행된지 3개월 이내의 권리자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 첨부토록 하세요. 이는 등기권리자의 부인, 자식 이라도 마찬가지 입니다.



- 어떤집 (다가구주택이나, 근린건물이 이런 곳이 많은데)은 보면 집주인은 달리있고 그곳을 관리하는 실장이니, 실제주인 이라며 주인행세 하면서 등기권리자인 양 전월세등을 직접 계약하는 사람이 있는데 이런 자와 계약 해서는 절대로 안돼고, 이런자도 위와 마찬가지로 실제 등기부상 권리자의 위임장과, 인감증명을 첨부해야 합니다. 그리고 계약서는 등기부상 권리자와 계약을 해야지, 행세하는 자와 계약하면 절대로 안됩니다.







5. 매도의뢰를 했더니 초과된 수수료부터 정하자고 하는 업소는 되도록 피하세요.



- 이런걸 원래 순가중개라고 하는데 이쪽세계 말로는 인정작업 이라고도 합니다. 즉 나한테는 3억원만 쥐어주면 당신네들이 얼마에 팔던 상관 안하겠다라는 식의 중개를 말하고 또는 이런 물건의 거래는 이런저런 얘기를 대면서 얼마정도는 우릴 주셔야 될겁니다. 하는 식으로 유도하는 중개를 말합니다.



- 막상 이런식으로 거래 되어 매도인이 만족해하는 경우는 아직 본적이 없습니다만 지방은 아직도 이런 곳이 굉장히 많더군요 ^^



- 순가중개를 법으로 금하지는 않는데 그 금액이 법정 수수료를 초과할 경우는 인정되지 않습니다.





결론은 아직도 무자격 업소가 많이 있고 문제가 발생하는 곳의 태반이 이런 무자격업소에서 생기더라구요 (아닌 곳도 물론 있어요^^) 그래서 일단 중개의뢰를 할데에 어느 곳에 해야하나 일반인은 잘 모르는 구분법을 알려드려 봅니다.



계속 쓰자면 책이 한권 나올판이니 우선 요정도만 유의 하셔도 많은 도움이 되실겁니다.