정부는 부동산 경기대책을 마련하고 있나 봅니다. 개인적으로 저는 반대합니다.





1. 2009년 말 기준 경제주체(국가, 기업, 가계)의 총 부채는 2,500조(이자만 140조로 추정)이고, 이중 가계부채는 856조입니다.



2. 선진국에서는 공기업 부채를 국가 부채에서 빼므로 우리나라에서도 빼자고 주장하는데 이는 의도적으로 사실을 왜곡하는 것입니다.



선진국에서는 공기업의 역할이 극히 제한적이고 부채 규모도 크지 않아 공기업 부채를 국가 부채에 합산하지 않고 있지만, 우리나라의 경우 공기업이 국가의 역할 중 상당 부분(토지개발, 주택건설, 운송 등)을 떠맡고 있으므로 공기업 부채는 국가 부채에 포함하는 것이 옳습니다.



현재 공기업 중 대표주자인 LH 공사의 경우 이미 부채 규모가 100조가 넘어섰고, 더 문제는 부채가 느는 반면 수익성은 악화되어 적자가 누적되고 있다는 점입니다.



3. 아시는 것처럼 DTI는 소득에서 은행대출금 원금과 이자를 갚을 수 있는 능력에 따라 대출한도를 설정하는 제도입니다. 정부는 부동산 경기 특히 아파트 경기 활성화를 위해 이 대출 규제를 완화하겠다는 것입니다.



4. 현재 상황에서 이런 규제가 아파트 가격 하락 방지 또는 상승에 기여할지는 아직 판단할 수 없습니다만 제 생각으로는 그 효과는 미미할 것으로 보입니다. 경제란 심리적인 측면이 강해서 심리적으로 불안감이 해소되기 전까지는 이런 규제완화 방안이 크게 유효할 것으로 보지 않기 때문입니다.



5. 만에 하나 이런 규제 완화가 그 효과를 발휘해 아파트 가격이 안정화를 넘어 다시 뛰게 된다면 이는 국가의 재앙으로 이어질 것이라고 봅니다. 가격 폭락론자들의 주장과 관계없이 가계부채는 이미 700조가 넘었습니다. 단순 계산으로 연 1% 이자 상승으로 연 7조원을 추가 부담해야 합니다.



이를 개인적으로 나눠보면 큰 금액이 아니라고 할 수도 있지만 2007년 이후 가계의 가처분소득이 감소하고 있다는 점을 감안하면, 더욱이 그 폭이 가파르다는 점을 고려하면 일반인은 향후 소득의 전부를 은행대출 이자(원금을 갚는 것은 꿈꿀 수도 없고)와 교육비, 그리고 생계유지비로 지출해야 합니다. 문화비 이러 거 없습니다.



삶의 질은 떨어지고 언제 基層民에서 棄層民(국가가 구제하는 것을 실질적으로 포기한 집단)으로 떨어질지 모릅니다.



6. 여기서 재미있거나 슬픈 이야기 하나 봅시다.

그 7조원의 행방을 생각해 본적이 있나요. 은행이 추가 더 벌어 드린 7조원은 (인건비와 같은 고정비로 지출되지 않고) 은행의 적립금 아니면 주주배당으로 사용됩니다. 그런데 현재 대부분 시중 은행이 외국계 은행이므로(대주주가 외국계라는 의미로 사용하였음)



매년 7조에 해당하는 금액 중 상당 부분(조달 원가의 상승, 국내 배당, 적립금 등 다른 부분을 고려하면)이 외국으로 빠져나가게 됩니다. 그리고 그 7조원을 만들어 준 사람들은 앞서 보았듯이 기층민이 될 가능성이 높습니다.



7. 전 세계적으로 경제 분야 문제는 부동산에서 출발하는 경우가 많았습니다. 일본의 잃어버린 10년(이 잃어버린 10년이라는 말은 참 거시기 합니다)도 부동산부터 출발한 것입니다. 충분한 저금리와 그에 따른 과도한 대출 때문이지요. 2007년 미국에서 시작했던 서브프라임 모기지 사태도 결국 부동산 때문이었습니다.



외견상으로는 복잡한 파생상품이 그 원인으로 보이지만 실질은 과도한 부동산담보대출이 그 원인입니다. 在美 (신용상태가 별로 좋지 않은) 어느 교포는 순전히 대출로 주택 4채를 매입했는데 금융위기로 대출을 갚지 못하자 은행이 이를 공매처리 당한 사례가 있습니다(미국은 법원이 아니라 은행이 직접 이를 처리합니다).

미국은 서브프라임 모기지 사태가 터지기 전부터 수상했습니다. 교포들에 따르면 미국에서 장사가 되지 않아 한국에 있는 부동산을 그 이전부터 팔기 시작했습니다.



8. 우리나라가 저 꼴이 될지는 모르겠지만, 부동산 가격이 다시 뛰게 하는 것은 대출을 일으킬 수밖에 없는 구조(소득은 한정되어 있는데 능력 이상의 주택을 구입하려면 대출 외의 다른 방법은 없음)라는 점을 감안하면 가계 나아가 국가의 부실 덩어리는 더욱 커질 수 밖에 없습니다.



9. 부동산 현장에 있는 입장에서 부동산가격은 안정세를 취하고 거래를 활성화시키는 것이 가장 좋다고 보지만 이게 쉬운 일은 아니지요. 거래가 활성화되면 분명 가격이 오릅니다. 과거의 확실한 기억이 있기 때문입니다. 거래가 활성화되더라도 가격이 오르지 않게 하려면 우리 모두의 기억 속에서 부동산으로 재미를 보았다는 추억을 지워야 합니다. 그래서 상당한 시간이 필요합니다.



만약 지금 다시 그런 추억을 되살려 준다면 한국은 부동산 때문에 일본-미국에 이어 홍역을 치러야 할 것입니다. 그리고 일본이나 미국보다 경제력이 훨씬 약한 우리나라는 이 나라들보다 훨씬 더 가혹한 대가를 치러야 할 것입니다.

부의 축적이 아니라 하루 생계를 걱정해야 할지 모릅니다.

그래서 섣부른 부양책은 독이 될 수 있습니다.



10. 부동산 대책은 신중에 신중을 기해야 하고 한국은행 전 이성태 총재의 말에 귀 기울려야 합니다.



‘우리 나라의 가계 부채는 위험수위에 와있다’