본 글은 지극히 개인적 자격으로 작성한 글입니다.



LH 한국토지주택공사에서 5년 공공임대아파트의 분양전환을 수년간 맡고 있으면서 그간 수많은 임차인들의 민원을 겪어오면서 우선적으로는 당연히 몸을 담고 있는 회사의 입장에서 생각하겠지만 그래도 가끔은 임차인들의 입장에서도 생각을 해 보면서 “임차인들 입장에서는 충분히 그런 생각을 가지고 민원을 제기하실 수도 있겠구나..”라는 생각도 가끔 하곤 했습니다.



그러나, 근래 공사에서 분양전환을 앞두고 있는 인천삼산1 지구의 임차인들이 제기하고 있는 민원의 내용과 대응방법을 보면 조금 도를 넘어선게 아닌가 하는 생각을 떨쳐버릴 수가 없습니다.



5년 공공임대아파트는 5년간 임대로 살다가 5년의 임대의무기간이 끝나면 임차인들에게 분양을 해주게 되는데 이것을 분양전환이라고 부르며 가격은 임대주택법에 따라 아래와 같이 결정되게 됩니다.





1. 최초 입주자를 모집 했던 당시의 표준건축비를 적용하여 공고하였던 주택가격을 기초로



2. 분양전환 시점에 해당 주택을 평가한 감정평가금액을 합쳐서 나누기 2한 금액으로 하되



3. “상한가격”이라고 하여 분양전환 시점의 표준건축비를 적용하여 새롭게 산정해본 주택가격을 넘지 못하게 되어 있는 것입니다。



※ 임대주택가격 산정을 위한 표준건축비는 국토해양부에서 고시





이를 감안해서 해석해 보면 5년 공공임대주택의 가격 결정 방법의 취지는 이러 합니다.



최초 주택가격을 중심으로 5년간의 전체 시세 상승분의 절반만 감안해서 분양전환 가격을 결정하도록 하여 전체 시세상승분 중 절반은 5년간 내집마련의 꿈을 품고 살아온 임차인에게 그리고 나머지 절반은 5년간 임대사업을 유지하였던 임대사업자에게 누리도록 한 제도입니다.



다만, 분양전환 시점에 새롭게 산정한 주택가격을 넘지 못하게 하고 있는 것은 임차인을 보호하기 위한 것으로 분양전환가격 상승폭에 제한을 두어 임대사업자가 입장에서는 과도한 수익을 내지 못하게 하고 임차인 입장에서는 임대사업자가 가져가지 못하는 만큼 더 많은 시세차익을 누리게 하는 반면, 분양전환가격이 너무 높게 책정되어 자금마련 등의 문제로 실질적으로 분양전환을 받지 못하는 경우를 방지하고 있는 것으로



시세차익이라는 측면에서만 본다면 보통의 경우와 같이 분양전환 시점에 해당 주택을 평가한 감정평가금액을 합쳐서 나누기 2한 금액으로 분양전환가격이 결정되는 것 보다 시세가 많이 올라 “상한가격”에 제한을 받는 것이 임차인들 입장에서는 환영할 만한 일인 것입니다.





인천삼산의 경우도 이러한 룰이 그대로 적용됩니다. 25평(B타입)을 기준으로



1. 최초입주자 모집했던 당시의 주택가격을 기초로 한 금액은 9,000만원 수준



2. 분양전환 시점에 해당 주택을 평가한 감정평가금액은 1억8,600만원 수준으로 보통의 경우라면 산술평균한 금액인 1억4,200만원이 분양전환 가격이 될 것이나



3. 상한가격에 제한을 받아 1억1,200만원 수준으로 매우 낮게 최종 분양전환가격이 결정된 것입니다.





그럼에도 불구하고 인천삼산타운1 임차인대표회의는 분양가가 너무 높게 책정되었다고 주장을 하며 첫째, 감정평가 금액이 너무 높고 둘째, 상한가격의 적용은 임대주택법에 명확히 명시되어 있음에도 불구하고 상한가격 산정할 때 사용한 표준건축비를 분양전환 시점이 아닌 모집공고시의 표준건축비를 사용해야 한다고 주장 하면서 LH에서 분양전환가격을 16% 낮추어 줄 것을 요구 하고 있습니다.



덧붙여 설명하자면 이러한 분양전환 가격을 결정하는데 결정적인 역할을 하는 감정평가금액을 위한 감정평가사의 선임은 LH와 아무런 연관이 없이 지자체에서 선정하게 되어 있고 모든 분양전환산출의 방법은 법에 따라 LH에서는 가격산출만 하였을 뿐입니다.



그럼 과연 결정된 분양전환가격이 과하게 높은것 일까요?



25평(B타입)의 경우 총 금액은 1억1,200만원이나 국민주택기금 5,930만원과 기존에 납입되어 있는 보증금 2,660만원을 감안하면 약 2,610만원 정도의 추가금액만 납입하면 내 명의의 집을 가질 수 있게 되는 것입니다.



현재 인천삼산1지구 주변에 거래되고 있는 비슷한 평형의 주택 거래 가격은 2억이 넘습니다. 단순히 계산하여도 1억1,200만원과는 8,800만원이나 시세차이가 납니다.



물론 이 시세차익은 LH가 임차인들에게 드리는 것이 아닙니다. 국가에서 만든 제도에 따라 임차인들이 당연히 누려야 할 몫입니다.



그리나 가격이 불만족스럽다고 하면서 LH나 국토해양부에 민원을 제기하고 명확히 명시된 법규까지 무시하면서 본인들에게 유리한 방법으로 분양전환가격을 더 낮추어 재산정해 달라고 요구할 만한 수준의 금액은 아니라고 생각 합니다.





1,873세대의 대단지의 수도권 24평형 아파트가 1억1,200만원이라면 누구에게나 너무나도 매력적인 금액이기 때문입니다.





그렇다면 너무나도 매력적인 분양가격임에도 불구하고 왜 많은 사람들이 거세게 민원을 제기하는 것일까요?





저는 그 해답의 일부를 임대주택의 “임차권양도”에서 찾고자 합니다.



5년 공공임대주택은 본디 전매나 전대가 불가 합니다. 다만, 근무, 생업, 질병 등의 피치못할 사정으로 주거지를 이전하고자 할 경우 제3자에게 임차권을 양도할 수 있습니다.



문제는 이러한 임차권 양도?양수 서류를 교묘히 법에서 정하는바에 맞게 꾸려갖고 와서 승인을 받고 넘겨주면서 양도인이 양수자에게 본인이 분양전환을 통해서 얻게 될 미래차액의 대부분을 프리미엄으로 받고 떠난다는 것이 문제인 것입니다.



인천삼산도 예외는 아닐 것입니다. 수년전 인천경찰청에서 대규모 수사도 했었고 최근까지도 유독 임차권양도신청이 많았던 곳입니다. 최근 한두달 전에도 들리는바에 의하면 이렇게 형성된 프리미엄이 7-8천만원은 우습게 형성되어 있었다고 합니다.



추정해 보건데, 양도자는 분양전환가격이 최초입주자모집 당시의 주택가격 수준(약 9,000만원)에서 결정될 것이라고 말하고 팔았을 것이고 양수자는 이것을 철썩같이 믿고 큰 돈을 들여 임차권을 양도 받아 들어왔을 것입니다. 다만, 한가지 문제점은 그러한 믿음과 결과가 일치하지 않았다는 것 입니다.



당연히 큰 돈을 들여 임차권을 양수받아 들어온 사람들은 현재 결정된 분양전환가격으로 계산해 보면 기대했던 차익이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 분들도 있었을 것입니다.



그런데 과연, 과연~ 이러한 개인의 판단 및 결정에 의해 발생한 일까지 LH나 국토해양부가 해결해 줘야할 문제 인가요?



얼마전 추적60분 “아파트 대세하락 시작됐나?”라는 프로그램에서 로또라 불리던 아파트들이 부동산 경기 하락으로 인해 수익성이 낮아져 높은 수익성을 믿고 투자했던 많은 사람들의 현재 겪고 있는 고통을 전하는 방송이 있었습니다.



이 방송을 시청한 많은 대한민국의 네티즌들은 이 방송에 대해 이런 결과를 내렸습니다.



“저 사람들 심정은 이해하지만 본인들의 선택이였고 그게 실패한 것 뿐이다. 그걸 가지고 자기들 욕심 때문에 벌어진 일을 자신들의 잘못은 생각도 안하고 무조건 분양가 내려라 말이 안된다. 만약 집값이 올랐으면 그만큼 건설사에서 달라면 줄건가”



저는 임차권양수로 인한 피해 역시 위와 다르지 않다고 생각 합니다.



LH를 비롯하여 국토해양부등 그 누구도 음성적이고 불법거래가 많은 임차권양도를 권장한 바 없습니다. 그리고 그러한 결정에 따른 결과 역시 본인들의 몫이지 그 화살을 LH나 국토해양부로 돌려 더욱 낮은 가격에 해당 주택을 넘겨줄 것을 요구하는 것은 지나치다고 생각 합니다.



물론, 민원을 제기하였던 모든 분들이 임차권양도의 방법으로 입주하였다고 주장하는 것은 아닙니다. 그러나 결정된 분양전환가격에 관련하여 불만족하는 민원이 제기되는 상당부분 원인이 임차권양도양수에서 발생하는 프리미엄 때문인 것만은 확실 합니다.



누군가가 중간에서 프리미엄이라는 명목으로 가로채 가지 않았다면 만족할 만한 수준의 분양가격이기 때문입니다.





최초로 10년 공공임대를 공급했던 판교도 마찬 가지입니다.





임대의무기간이 10년이며 법상으로만 5년만 에도 분양전환이 가능하다고 길만 터 놓았을 뿐 최종적으로 내부에서 결정된 사항도 없는데 대다수 입주민들은 5년 후에 분양전환이 된다고 철썩 같이 믿고 있습니다. 덧붙여 5년후에 분양전환을 장담하면서 소형 임대주택의 임차권에 대한 프리미엄이 호가가 1억도 넘습니다.



양도자는 좋겠죠. 주택을 등기했다가 판것도 아니여서 여전히 무주택자인데 온전히 수익을 챙기고 세금도 안내니 유혹이 너무 클 것입니다. 그런데 남아 있는 양수자는요?





속된 말로 나중에 눈탱이 맞게 됩니다. 10년 공공임대는 그냥 분양전환 당시에 감정평가한 금액으로 결정되게 됩니다. 판교 입주민들이 이와 관련해서 제기한 소송에서 판교 입주민들이 이미 패소한 바도 있습니다.





이글을 읽는 모든 분들께 사전예방차원에서 정말 간곡히 부탁 드립니다.





행여나 임대주택에 대해서 과도한 프리미엄을 주고서도 내가 임대주택을 양도받아 들어와서 추후 수익이 날 정도로 싸게 내집마련이 가능 하겠다는 생각이 있으셨다면 버려주시기 바랍니다.



절대로 그러한 일은 발생하지 않으며 그럼에도 불구하고 그러한 선택을 하신다면 그 결과에 대한 책임은 본인이 온전히 물어야 할 것입니다.





이 글을 읽으셨던 분들은 임대주택의 임차권 양수로 인해서 피해 보시는 일이 없으시기 바랍니다.



읽어 주셔서 감사합니다.