눈팅회원입니다...

여기에 농지은행에 대해 잘 아시는 분이 계실꺼라는 믿음을 갖고 질문올립니다.



현상황

아버지께서 생전에 1996년 전후에 경남 김해쪽에 논을 사두셨는데, 아버지께서 돌아가시면서 형하고 제가 2004년에 상속을 받았습니다.



현재 동네분이 경작을 하시고 쌀을 조금 받고 있습니다.

논은 1필지를 3인이 공동 소유하고 있는데, 한분이 자경요건이 안되니, 양도세 중과를 피하기 위해 공동소유인들이 같이 농지은행에 농지를 임대하자고 제안을 하였습니다.



농지은행 얘기를 처음들어서 여기저기 정보를 찾아보고 있는데, 불명확한 부분이 있어 여기에 질문 올립니다.



1. 1996년 이전 취득한 농지를 자경하지 않을 경우 양도시엔 일반과세인지 중과인지.. (강제이행금 부과는 안되는 것으로 알고 있습니다.) - 어머니가 소유하고 계신 논



2. 2004년 상속받았을 경우 자경을 하지 않을 경우에는 농지은행에 위탁해야하는지… 안하면 강제이행금 부과대상인지와 양도세 중과대상인지 여부..



3. 자경하지 않고 부재지주임이 단속에 걸리지 않고 소유하다가 매매했을 경우에는 8년이 넘으면 1억원까지는 양도세가 면제되는지 여부.. 매매시 양도 소득세 과세기준으로 부재지주인지 자경을 했는지는 확인하는지....



4. 지금까지 문제가 없었는데, 농지은행에 위탁했을 경우의 장점과 단점은? 장점은 직접경작하지 않더라도 위탁 8년이 지나면 사업용 토지로 분류되어 일반과세 되는 것으로 알고 있습니다.



5. 대리인(가족)이 농지은행에 농지를 위탁하는 것이 가능한지 여부 및 가능하면 필요서류는 무엇이지.. 제가 서울에 거주 중이어서 부산에 살고 계신 어머니가 대신 해줄 수 있는지 알고 싶습니다.



나름대로 농지법도 찾아보면서 여기저기 정보를 찾고 있는데, 복잡하네요... 위에 제가 알고 싶은것에 대해서는 명확한 답을 찾지 못했습니다..

결국 기존에 문제 없이 소유하고 있는데, 꼭 농지 은행에 위탁해야 하는지, 부재지주임이 안 걸리고 소유하다가 매매했을 경우 문제가 없는지.. 농지 은행에 위탁했을 때의 문제는 무엇인지 등이 알고 싶습니다.