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PIR이 뭔지 검색하다 나온 자료입니다.

발행일에 유의해서 읽으시구요.

일곱개 항목이 있는데 지금 얼마나 반영되었나 생각해 보시면서 읽으시면 재밋을 것 같습니다.



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저자명김성식

출처LG경제연구원

문서유형연속간행물

발행일 1999.10.13

발행국가한국

조회수51

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초록(요약)

주택가격 상승세가 주춤해진 가운데 내년 집값불안에 대한 우려가 나오고 있다. 그러나 앞으로 집값이 급등하기 어려운 요인을 짚어 본다.



올들어 집값회복의 특징은 거래부진으로 매물소화 과정을 충분히 거치지 못해 호가위주의 불안한 상승국면에 있다는 점이다. 지난해 가격급락에 따른 기술적인 반등성격이 강해 일시적인 과도기 현상으로 보인다.



아파트가격은 가을 이사철 이후 약보합세로 돌아섰으나 내년 집값급등에 대한 우려가 있는 듯하다. 지난해부터 주택공급이 줄어 내년 하반기 이후 공급부족으로 집값이 불안할 것이라는 점과 엄청난 시중 부동자금이 주택시장으로 유입될 것이라는 내용이다. 그러나 아파트 가격이 IMF 이전수준까지는 비교적 빠르게 회복되더라도 그 이후에는 거의 정체되거나 미미한 상승에 그칠 것으로 보인다. 집값이 급등할 수 없는 이유를 짚어본다.



예년의 절반 공급에도 미분양 발생



첫째, 주택공급 과잉구조다. 주택의 실물 수급여건을 보면 공급과잉은 여전히 해소되지 않고 있다. 최근 가구수 증가는 20만호 내외로 둔화된 반면 주택공급은 자연멸실분을 감안하더라도 매년 50만 가구 이상 지속돼 수년간 신규공급이 신규수요를 초과해 공급과잉이 누적되어 왔다. 90년대 중반 이후 막대한 미분양 물량은 공급과잉의 단적인 예다.

금년 들어서도 주택공급은 예년의 절반정도인 지난해 수준에도 미치지 못하고 있으나 여전히 미분양이 발생하고 있다. 국내 건설업체들의 잠재주택공급능력은 연간 60만호 이상으로 추정되고 있어 연간 주택기본수요를 2배정도 초과하고 있다. 여건이 호전되면 공급이 늘어 미분양이 다시 증가할 수밖에 없는 공급과잉구조다. 공급자간 경쟁격화는 아파트 판촉광고 홍수에서 볼 수 있듯이 구매자시장으로의 전환을 의미한다.



연간 주택기본수요 30여만 가구로 둔화



둘째, 과거와 같은 왕성한 주택수요를 기대하기 어렵다. 90년대 들어 공급과잉 속에서도 매년 60만가구 이상의 주택이 소화될 수 있었던 것은 80년대 주택공급부족 누적에 따른 대기수요가 많았던 데다 인구구조상 80년대 중반 이후 본격적으로 사회진출이 시작돼 새로 가구를 구성한 베이비붐 세대들의 엄청난 주택수요가 뒤에 있었기 때문이다.



그러나 이제는 여건이 많이 변했다. 실질적인 주택보급률이 100%에 육박한 가운데 인구둔화에 따른 가구증가 둔화, 도시화 추세 한계, 중산층 붕괴에 따른 주택수요 둔화 등으로 과거와 같은 왕성한 주택수요를 기대하기 어려운 상황이다. 이에 따라 연간 주택기본수요가 감소추세에 있다. 결혼, 핵가족화 등 매년 20만가구 증가, 재개발·재건축에 따른 주택멸실 등을 감안하고, 모든 가구가 주택구매력이 있다고 가정하더라도 신규 주택수요는 매년 30만호 정도로 줄어들었다.



앞으로는 매년 30∼40만호 정도의 물량만 꾸준히 공급된다면 80년대 말처럼 수급불균형에 의해 주택가격이 급등하기 어려운 단계에 들어섰다. IMF 이후 주택공급이 예년의 절반 수준인 연간 30여만 가구로 줄어들어 내년 하반기 이후 수급불균형으로 주택가격이 급등할 것이라는 주장은 근거 없는 것이다.



막대한 거래비용은 투자수단으로서 약점



셋째, 주택은 대체투자 수단으로서 매력이 없다. 주택구입비용에는 매매가격의 거의 10%에 육박하는 취득세·등록세·중개수수료 등 거래비용과 수선 및 유지비용, 감가상각 등이 포함된다. 특히, 거래비용(Transaction Cost)이 다른 어떤 투자자산보다 많이 든다는 취약점이 있다. 따라서 보유기간 동안 집값이 최소한 ‘10+대체금융상품수익률’% 정도는 상승할 것이라는 기대가 있어야 투자 메리트가 있다. 주택가격의 절대수준이 높은 상황하에서는 투자수익률이 다른 금융상품보다 높기 어렵다. 여기에다 주택구입비용 가운데 일부를 대출로 충당할 경우 주택보유에 따르는 기회비용은 훨씬 더 커진다. IMF 체제에서 경험했듯이 주택자산은 일반 금융상품에 비해 거래단위가 크고 필요할 때 즉각 현금화가 어려워 환금성이 크게 떨어지는 약점도 있다. 소득수준에 대한 집값 비율(PIR)이 다른 나라에 비해 워낙 높은 데다 신규 아파트 가격이 중고주택보다 낮다는 점을 고려할 때 우리 나라 주택가격은 여전히 거품이 있다는 판단이다. 두자리수의 높은 가격상승을 기대하기 어렵고 따라서 대체투자수단으로서 시중자금의 주택시장 유입기대는 무리다.



또한 인플레하에서는 부동산은 실물자산으로서 가장 안전한 투자수단이었다. 그러나 세계경제는 인플레보다는 디플레상태에 빠질 위험이 더 커지고 있어 과거처럼 주택이 인플레를 헷지할 수 있는 실물자산으로서의 매력이 사라지고 있고 오히려 주택보유로 앉아서 손해볼 수도 있다.



소득대비 집값수준 과도



넷째, 소득에 비해 집값 수준이 너무 높다. 이는 연간소득에 대한 집값비율(Price/Income Ratio:PIR)의 변화를 통해서 알 수 있다. PIR은 90년에 12배까지 높아졌다가 계속 낮아져 1998년 기준으로 5배 내외로 떨어져 한푼도 쓰지 않고 집을 마련할 수 있는 기간이 5년 정도로 크게 줄어들었다. 그러나 다른 나라와 PIR 배수를 비교해 보면 아직도 우리나라 집값은 소득에 비해 과도하게 높다. 우리 나라에서 주택저당채권(MBS) 유동화 제도가 활성화되기 어려운 것도 이 때문이다. 선진국의 경우 PIR 배수는 2, 3배 안팎에 그쳐 집을 사는 데 원리금 부담이 과중하지 않다. 앞으로 우리 나라의 PIR배수는 집값은 안정되는 한편 소득이 상대적으로 빠르게 늘어나면서 떨어지게 될 것으로 보인다.



분양시즌만 되면 온갖 매체들이 금방 집값이 급등해 서두르지 않으면 큰 손해를 볼 것처럼 부추기고 있지만 실제 구매력을 갖춘 수요가 미미한 것도 소득에 비해 과도하게 높은 집값 때문이다.



주택가치관 소유에서 주거개념으로



다섯째, 주택 가치관이 바뀌고 있다. 선진국의 경우 자가보유율은 60% 안팎 수준으로 더 이상 높아지지 않는 경향을 보인다. 빈부격차가 심화되면서 주택구매력 없는 하위층 계층이 두터워지고 있는 데다 주택에 대한 가치관이 주거수단으로서 렌트개념이 확산되고 있기 때문이다. 우리 나라의 자가보유율도 60% 정도에 달해 주택 가치관이 소유개념에서 주거수단 개념으로 바뀌게 될 것이다.



우리 나라 주택시장도 90년대 중반 이후부터는 주택공급이 넘쳐 주택의 희소가치가 없어진 데다 주택구입 기회는 얼마든지 있게 되었고 과거와 같이 높은 매매차익(자본이득)도 기대하기 어렵다. 우리 국민들의 유별난 주택소유관이 하루아침에 바뀌기는 어렵겠지만 자본이득에 대한 기대가 줄어들면서 주택구매에 있어서도 중산층들의 합리적인 의사결정이 확대될 것이다.



합리적인 사람이라면 집을 보유했을 때와 렌트를 이용했을 때 비용·편익분석을 해 보는 것이다. 예컨데 2억원짜리 아파트를 살 것인가 아니면 렌트를 할 것인가를 결정한다고 가정해보자. 주택 매매/전세가격 비율이 50% 정도라고 할 때 나머지 1억원에서 얻을 수 있는 기회이익의 크기가 집값상승분, 이사불편함, 체면 등의 비용보다 크다면 주택을 소유하는 것보다 렌트하는 것이 더 경제적일 것이다. 더구나 집값이 하락할 경우 렌트의 이익은 훨씬 커질 수 있다. 과거에는 무조건 주택을 소유하는 것이 재산증식의 지름길이었으나 이제는 사정이 확 달라졌다.



정부, 집값 추가급등 방관할 수 없어



여섯째, 정책당국이 집값 급등을 원하지 않는다. 지금 세계 각국은 적자생존의 처절한 무한경쟁에서 살아남기 위해 국가경쟁력 강화에 혈안이 되어 있다. 국가의 한정된 부가 미래 부가가치 창출력이 높은 부문으로 집중될 수 있도록 정책마련에 온힘을 쏟고 있다. 세계가 정보화사회로 급속히 이행해가면서 부가가치 창출의 원천이 바뀌고 있는 상황에서 비생산적인 부동산 부문으로 한정된 국부가 몰리도록 정책을 펼 리가 없다.



만에 하나 집값이 급등한다면 정책당국은 곧바로 투기억제와 함께 대량의 주택공급정책을 실시할 것이다. 우리는 주택200만호 건설 이후 집값의 장기하락을 이미 경험했다. 외환위기를 경험한 나라들의 공통적인 현상 가운데 하나는 부동산가격의 거품붕괴가 외환위기의 진원지였다는 점이다. 이들 국가들은 부동산시장으로의 자금집중과 부동산가격 거품형성, 부작용 노정에 따른 거품붕괴, 금융기관 부실과 신용경색 심화, 외환위기 도래 등의 경로를 거친 것을 학습효과를 통해 알고 있기 때문에 집값급등을 방관하지 않을 것이다. 과거 우리는 집값폭등에 따라 인플레이션 기대심리, 주거비부담 가중에 따른 건전한 근로의욕 저해, 불로소득에 따른 부의 가치관 왜곡 등의 폐해를 뼈저리게 겪었다.



집값상승 국지적이고 제한적일 듯



일곱째, 아직 우리 경제의 진로는 불안정하다. IMF관리 체제하에 있고 구조조정이 한창 진행 중에 있어 주택경기 회복의 탄탄한 토대가 될 ‘안정적인 성장기조’로 회복되기까지는 상당한 시간이 더 필요하다. 국내경기가 빠르게 호전되고는 있으나 재고효과 등 기술적인 반등성격이 강하고 절대수준 면에서는 아직도 96,7년 수준에 불과해 과거 경기회복기처럼 주택에 대한 수요가 본격적으로 살아나기를 기대하기는 어려운 상황이다.



다행히 우리 경제가 대우 뇌관을 뛰어 넘어 낙관적인 시나리오로 가더라도 성장잠재력 둔화에 따라 중성장기조로 전환되고 있어 주택 등 자산가격 상승도 국지적이고 제한적인 수준에 그칠 수밖에 없을 것이다.



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뱀다리>>>

국민은행이 발표한 2008년도 한국의 소득 대비 PIR

전국 평균 PIR는 7.7배

서울 10.5배, 강남권 11.2배, 강북권 9.8배, 6대 광역시 9.1배, 5개 신도시 8.5배