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안녕하세요?
지난 11월 초에 아래와 같이 동생이 전세사는 주상 복합아파트(투룸)를 경매당한 건에 대해
질문 올린 적이 있었지요?
그때 소중한 답변을 주신 여러 분들께 감사하다는 말씀을 먼저 드리고 싶습니다
여러 회원님들의 고견을 듣고 정황을 파악해보니,
일단 동생이 2007년 계약 당시 실수를 많이 저질렀더군요.
제가 등기부 등본을 확인해보니 동생은 그 투룸이 2003년에 국민은행에서 2800만원을 근저당 설정했음에도
불구하고 부동산에서 이 투룸의 현시세가가 훨씬 비싸니까 괜찮다라는 감언이설에 넘어가
그냥 전세에 월세를 살았더군요.
그래서 여러 회원님들이 많은 고견을 주셨었지만,
실제적으로는 저희가 후순위인지라 많이 불리하더군요.
그래서 경매 배당일인 11월 14일이전까지 법원과 주변 지인들을 찾아다니며
많이 알아봤습니다.
그래도 다행히 11월 11일 배당일 이전에 결정된 사항을 법원 경매계에 가서 미리 알아보니,
전세금 2500만원 중에 2300만원을 찾을 수 있었습니다.
다행히 국민은행 근저당 이외에 다른 채권이 설정되지 않아 거의 다 받을 수 있었던 것 같습니다
그런데 이제 문제는 낙찰받은 사람과의 문제인데,
제가 11월 14일 배당액을 최종적으로 법원에 가 확인하고나서 바로 낙찰자에게 전화를 걸었습니다.
저희는 현재 있는 곳에서 이사가는 것이 번거로워 가능하면 그대로 전세를 살고 싶었지요.
그러나 낙찰자는 동생의 전세조건인 2500 전세에 월 23만원의 월세 조건에서
1000만 전세에 40만 월세조건을 요구하더군요.
아무리 얘기해도 요지부동인 사람이던데, 융통성이 없고 좀 막힌 구석이 있는 듯 하게 보였습니다
(그냥 제 느낌상... ^^;)
그래서 어쩔 수 없이 그러면 우리도 집을 알아봐야 되고 이사일정도 잡아야 하니 추후에 연락사항
있으시면 저에게 연락주십사하고 좋게 전화를 끊었습니다.
그러고서 바로 동생이 살 방을 알아보다가 바로 지난주말에 겨우 괜찮은 곳을 계약했습니다.
그런데 어제 동생에게서 연락이 왔더군요.
낙찰자가 최고장을 동생이 사는 아파트 문앞에 붙여놨다는데 내용인 즉슨,
---- 이상 생략...
3. 상기 경매사건과 관련하여 본인은 08.09.22에 잔금 납부및 소유권 이전을 완료하고
명도에 관한 원만한 해결을 위하여 최근 직접 방문과 오빠되는 분과 임대차 관계로 이야기한 바
협의가 안되는바,
4. 본인은 배당기일이 지나도 합의가 안되는 바 오는 수요일 (11월 26일)까지 임대에 관한 연락이 없을 시
법원에 강제집행을 신청할 것을 통지합니다.
1) 배당기일인 2008. 11. 14일 이후의 매월 임대료 사십만원 (1일당 13000원)을 반환 청구함
2) 명도까지의 기간 동안의 관리비, 도시 가스비 등 부대 비용 일체를 완납할 것을 최고합니다.
----- 이하 생략...
저희도 그 집에서 계속 눌러살며 옥신 각신하기 싫고 해서 서둘러 이사할 집을 알아보고 했는데
마땅한 집이 없고 특히 겨울이라 그런가 이사철이 아니어서 집이 없더군요.
그래서 급히 한다고 했지만 지난주 말에나 되서야 겨우 다음에 살 집을 계약을 했습니다.
그런데 낙찰자에게 분명 이사에 대해서 연락 사항이 있으면 오빠인 저에게 해달라고 했더니
최고장이랍시고 해서 대전 지방법원 사건번호 2008타경 5059 이런 식으로 적어놓으니
기분이 안좋더군요. 특히 여동생은 혼자 사는지라 겁이 많이 나나 봅니다.
저희는 배당일 당일에 연락해서 서로 임대차 조건이 일치할 것 같아 그냥 계약을 이전해서
그 집에 계속 살려고 했는데, 조건이 맞지 않아 이사가기로 했으나
이렇게 집을 구하고 이사가기 위한 기간의 유예를 주지 않고 무작정 집을 비워라 그리고
매월 임대료 40만원을 내라 / 관리비등을 내라 하는 이것이 법적으로 맞는지 모르겠습니다.
사실 현재 낙찰자와 임대차 계약을 맺은 것도 아니지 않습니까?
그런데 최고장을 보내 임대료 청구하고 법원 강제집행까지 얘기하고,
더더욱 괘씸한 건, 분명 오빠인 나와 얘기를 하자 라고 약속을 하였으면서,
동생 아파트 문앞에 최고장을 붙이는 행위입니다.
좀 있다가 낙찰자 와 전화통화를 시도할 까 하는데,
회원님들의 도움을 먼저 구해 듣고 나서 해보려고 합니다.
제가 부동산에 무지한 게 화납니다.
좋게 좋게 동생 일을 마무리 하고 새로운 곳에 가서 좋은 시작을 도움줄려 하는데
참 인심 박하네요.
그럼 미리 감사드립니다.
* P.S : 아래에 예전에 올린 글을 링크및 복사해놓겠습니다.
http://board.wassada.com/iboard.asp?code=freetalk4&mode=view&num=401787&page=0&view=n&qtype=user_name&qtext=%C0%BD%B0%FC%BF%EC&part=board
전세사는데 경매가 되었네요
번호: 401787 | 글쓴이: 음관우 | 작성일: 2008-11-03 01:04:41 | 가입일: 2002년 11월 24일 | 조회수: 1395
안녕하세요?
제 동생이 대전에서 투룸 전세를 1년 반동안 살고 있는데
갑자기 이 집이 경매로 넘어갔다고 하네요.
(경매로 해서 팔렸다고는 하지만 확실치 않습니다)
일단은 급박하게 일이 진행이 되는 상황이라 저도 황망하여 대충 조언을 하고
전화를 끊었습니다.
저도 이런 부동산 관련해서는 대충 으로 밖에 알지를 못해서
와싸다의 회원님들께 확인 조언을 구해봅니다.
정리해보자면,
1년 반전에 전세 2400만원과 월세 20만원에 2년 계약을 했고,
계약시 등기부 등본을 확인해보니 근저당 설정에 관한 것은 없고 깨끗했다고 합니다
그리고 확정 일자도 받았다고 하고요
그런데 집 주인이 상황이 안 좋아졌는가 국민은행에 근저당을 설정받고는 이를 갚지
못해 경매 처분을 받았다고 합니다.
확실치는 않지만, 경매로 해서 그 투룸을 5천만원에 낙찰되었다고 합니다.
그래서 법원에서 경매 배당금을 수령하라는 통지서를 받았다고 합니다.
저도 그 통지서를 읽어봤지만 무슨 내용인지 어려운 용어들이라 확실히 모르겠네요 -_-;
여러 군데를 검색해보면서 알아보았는데,
임대차 보호법이라는 게 전세금 100프로를 다 받아낼 수 있는 것이 아닌 것 같네요
일단 전세 확정일 설정이 근저당 보다 시일이 먼저니까 최우선 변제 대상인건
맞는 것 같지만, 지역이 대전이니까 아래 사항이 해당되는 거 맞는지요?
② 대전, 광주, 부산, 울산, 대구이면 1,400만원 3500이하
즉 3500만원 이하의 사항이 되므로 1400만원만 우선 변제가 되는 것이다라는 얘기가
있어서 좀 불안하네요.
또 어떤 곳에서는
최우선 변제 대상자이니, 배당신청하지말고 기다리면 낙찰자가 와서 먼저 와
사정하니 기다리라라는 말이 있는데 이게 무슨 뜻인지요?
전세금이지만, 그래도 작은 액수가 아닌지라 돌다리도 두드려본다는 생각으로
회원님들의 고견을 기다리겠습니다.
그럼 먼저 감사드립니다
김태훈
2008-11-03
01:13:41 [1등]
임대차보호법상 우선변재란것은 설령 확정일자 보다 먼저 설정된 근저당이나 압류사항이 있다하더라도
임차인을 보호하는 차원에서 1순위로 변제해준다는 의미로 압니다.. 원래 원칙으로 따지면
저당권보다 늦으면 한푼도 못받아야 맞지만.. 보호차원에서 해준다는 것이죠.
당초 전입전에 등기 띄었을때 깨끗했다면 다 보호 받으리라 생각되네요..
만약 국민은행 근저당 보다 늦다면 다 못받을거고요..
뒤에 언급하신 낙찰자가 사정하니 어쩌니 하는 말은 보통 전세입자가 길바닥에 내 앉게 되면
못 나간다고 버티게 됩니다.. 이럴때 낙찰자가 와서 협상을 할거란 의미로 보이네요.
제 생각엔 그렇네요..
성진호
2008-11-03
01:15:40 [2등]
최우선 순위이면 가장 먼저 받습니다. 경매가 5000만원으로 되었으면 보증금2400은 다 받겠지요.
한번 등기부등본을 때어서 확인해보세요.
1400만원 이야기는 임대차보호법에서 우선순위에서 밀리는 경우에는 일정 금액은 최우선으로 보장해주는 금액같습니다.
말씀대로 최우선이면 그다지 걱정하지 않으셔도 될듯합니다.
기다리라는 것은 낙찰자가 이사비 이런것을 주는것을 말하는 것이 아닐까합니다.
아랫분이 더 구체적인 설명 해주실거에요. ^^;
음관우
2008-11-03
01:20:51 [3등]
태훈님 진호님 말씀 감사드립니다.
아까전에 동생과 다시 통화했는데, 만약 경매시 불이익 (즉 전세금을 다 받지 못하는 상태)
을 받게 된다면 최후의 수단으로 구매까지 생각한다고 하네요.
이거 참 상황이 복잡하게 되네요.
경매된 상황에서 다시 전세입자가 구매를 한다...
동생은 동네 부동산 업자에게 조언을 들었다고는
하지만 상당히 복잡한 상황이고 안되는 상황이지 않나 싶습니다. [del]
김태훈
2008-11-03
01:23:15 [4등]
덛붙히면.. 전세입자가 경매시에 입찰해서 사버리는 걸 많이 봤습니다.
경매라는게 시가보다 많이 싸게 팔리는거니까..
김영의
2008-11-03
01:37:31 [5등]
경매당해본 사람입니다.
확정일자가 저당권 설정보다 빠른 날짜면 경매낙찰금액에서 가장먼저 변제금으로 제공됩니다. 그러므로 걱정하실 필요가 없습니다.
확정일자가 저당권 설정일 보다 늦으면 임대차 보호법에 적용이 되어 우선 변제금이 광역시 기준으로 아마도 위에금액이 우선 지불되고 다음 저당금액중 변제금을 제공하고 또 돈이 남으면 남는 금액으로 추가 벼제 받습니다. 여기까지는 1저당과 나혼자의 확정일자 일때 상황이고 세입자가 여러명이고 저당권자가 여럿일때에는 위의 예시처럼 순서대로 됩니다. 단, 확정일자가 있어야만 적용됩니다.(없으면 도루묵)
모두 날짜순으로 처리가 됩니다.
예를 들어 1순위가 2000만원 세입자 2순위가 3000만원저당권자 3순위가 2000만원 전세자 4순위가 2000만원전세 확정일자 없는자 5순위가 3000만원저당권자일때...경매낙찰금액이 1억이면
1순위 2000전액변제 ----3순위1400만원변제---2순위3000만원 변제----5순위3000만원변제---3순위600만원+낙찰자와 합의하여보상(배째라하고 안나오면 낙찰자가 좋은사람이면 조금보상받고 아니면 땡)
순서로 보상됩니다
김영의
2008-11-03
01:52:13 [6등]
여기서 중요한것이 하나 있습니다.
1가구 다주택인경우 집이 팔렸을때 전세자일영우 아주 주의해야합니다.
새주인이 주인이 바꼈으니 계약서를 다시쓰자고 하면 절대 써주면 안됩니다.
주인이 바끼더라도 전주인의 계약서만 가져있으도 효력이 있으므로 절대 써주면 안됩니다.
제가 그랬는데 새주인이 건물을 저당하고 집을 사오면서 은행과 모종의 거래를 해서 전세계약서를 새로 작성하기로 약속하고 과한금액을 저당 설정해주었습니다.
해서 저를 제외한(저는 해달라는걸 거절했죠)나머지 다른분들은 모두 새로 계약서를 작성하였습니다.
결과는 저 외에는 거의 빈 털털 ...근데 경매받은 주인이 맘씨좋아서 약간의 위로금으로 땜박했습니다.
신동철
2008-11-03
01:53:45 [7등]
말씀대로라면 전세금 2400은 문제없이 받을 수 있을 것 같긴 한데요...
1년 반 전에 등기부 등본이 깨끗했다고 하셨는데... 그럼 그 이후 근저당이 들어왔을텐데... 은행에서 말이죠...
대출 건이면 그 기간도 못참고 은행이 경매절차를 밟았단 이야기인데... 그게 좀 아리송합니다.
여하간 본문대로라면 동생분은 전세금을 전액 다 받을 수 있으니 걱정마시기 바랍니다.
최경찬
2008-11-03
02:24:27 [8등]
정보가 확실치 않은데....
우선 계약시 등기부등본이 깨끗했다면 '대항력'이 존재합니다.
소액임차인 최우선변제와는 별개로 그야말로 천하무적입니다.
갱매가 진행돼 낙찰이 됐다 할지라도 낙찰자는 세입자의 보증금을 물어주든지 안든지 해야한다는 뜻입니다.
그런데 배당을 받아가라는 법원의 통지가 있엇다면
후배분께서 배당신청을 했다는 이야기인데 그렇다면 최우선 변제금 1400만원을 받고
나머지 1000만원은 낙찰자에게 대항력을 행사하면 되는겁니다.
(물론 이 부분에서도 상황에 따른 여러가지 변수가 존재할 수 있습니다.)
그러나 단 한가지 제가 마음에 걸리는 것은
위와같이 선순위 세입자가 존재할 경우에는
국민은행과 같은 제1금융권에선 후순위대출이 이뤄질 가능성이 거의 없다고 봐도 되는데요
이 경우 혹시 대출이 선순위가 아닌지 다시한번 정확히 짚어볼 필요가 있구요
그게 아니라면 아마도 국민은행의 근저당이 아니라 가압류일 가능성이 커보입니다.
만약 전자라면 문제는 심각할 수 있구요
후자라면 천하무적입니다.
가급적 사건번호를 알려주시면 정확한 답변 드리겠습니다.
이승규
2008-11-03
08:49:37 [9등]
경매는 이렇게 한다리 걸쳐서 설명하시기 보다는 사건번호를 물어봐서 알려주시든지 혹시 모르시면
주소지를 올려주시면 왠만큼 관심있는 사람들은 쉽게 찾아볼 수 있습니다..
거기가서 물건내역이나 등기부 및 감정평가서 등을 보면서 설명을 드려야 정확한 답변이 될 겁니다..
윤병희
2008-11-03
11:51:59 [10등]
우선변제와 최우선변제를 혼돈하셔서 걱정하시는거 같네요..
저당설정일보다 먼저 확정일자와 주민등록까지 하셨다면 걱정하실 필요 없으시네요. 원래 계약대로 살다나가셔도 되고요 배당 신청하지 않으셔도 전세금은 낙찰자에게 받을 수도 있습니다.
최우선변제는 저당설정보다 늦게 확정일자와 주민등록이 되어 있더라도 소액 보증금은 일정 부분 보호해 주는 제도입니다.
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