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이동준님께서 2013-02-13 13:56:51에 쓰신 내용입니다
: 안녕하세요
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: 갑갑하고 답답하고..부동산에서는 큰 문제가 없다고는 걱정스러워 조심스례 자문을 구하고자 합니다.
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: 작년 7월달에 살고 있던 집이 만기가 되어 이사갈 집을 찾던중 신축 아파트에 전세금도 주변 시세보다 저렴해서 이사를 가게 되었습니다.
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: 주변 시세의 동일 아파트 전세 시세가 1억2~3천 저도 였습니다.
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: 제가 이사갈 집은 전세 1억의 주변 시세에 비해 20% 정도 빠지는 집이였습니다..
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: 부동산에서 전세 계약서를 작성할 당시에의 아파트 명의는 주인이 아닌 한국 토지주택공사 소유로 되어 있었습니다.
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: 소유주분이 계약금과 중도금까지 납입한 상태였고 잔금을 치루지 않아서 명의가 아직은 토지주택공사였었지요...
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: 분양가 2억7200만원중에 1.5억을 제외한 부분까지 납입한 상태였습니다.
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: 전세계약을 할때 부동상에서는 융자가 60%이나 새 아파트다 보니 큰 걱정은 없을거다
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: 라고하고 계약을 했습니다.
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: 이사는 12년 7월28일날 했고 확정일자는 8월1일자로 받았습니다.
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: 허나 살다보니 문제가 슬슬 나타나기 시작 했습니다.
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: 저에게서 받은 1억원으로 대출 받은 초기 납입 부분(계약금과 중도금)을 갚은 상태였습니다.
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: 따라서 8월1일날짜로 확정일자를 받은 후에도 등기부상의 소유주는 한국토지주태공사였습니다.
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: 큰 문제가 없었기에 계속 살았습니다.
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: 최근들어서 이자 채납 우편물이 날라오더군요...
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: 혹시나 해서 등기부 등본을 발부해 보니.....
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: 아파트에 대한 소유건 이전 등기가 12년 9월 28일자로 주인에게 넘어간 상태이고
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: 같은 날짜로 국민은행에서 근저당 설정이 되어 있었습니다.
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: 아마도 그날 대출을 받아 찬금을 치루고 소유권 이전을 한듯 합니다.
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: 채납 이자는 거의 400만원에 가까운 비용이고 대출 금액 역시나 1억 5800만원이나 ..
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: 그래서 주인과 통화를 시도 했으나 통화는 안되고 좀 불안한 상태 였습니다.
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: 소위 요즘 말하는 깡통 주택에 내가 살고 있는것이 아닌가 하는 불안감이.....
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: 여기서 제가 굼금한 사항이 있습니다.
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: 만일 집이 경매에 넘어간다면 1순위 배당은 누구에게 갈까요~???
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: 전세 계약서 상에 특약 항목에 이런 사항이 있습니다.
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: -임차인은 임대이니 융자받는 사하에 대해 협조한다(융자 발생시 일시 퇴거 후 전입신고 하고 위반시 계약금을 포기하고 계약해지하는 조건임)
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: 이란 항목이 있습니다.
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: 이 말대로라면 융자 발생 시점인 9월 28일 기점으로 하루나 이틀전에 제가 주소지를 다른 쪽으로 옮긴후 융자를 받은 뒤 다시 전입 신고를 해야 한다는 뜻인데..
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: 융자 발생 시점에는 그 누구에게도 연락을 받거나 한적이 없었습니다.
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: 주위에 물어봐도 내가 일순위이니 큰 걱정은 없다고 합니다만 위 항목대로라면 제가 이반한것으로 간주해서 불이익이 올수도 있단ㄴ 뜻으로 받아들여 지기도 합니다.
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: 어떤 분은 저 계약 자체가 불법이기에 큰 의미는 없을거다라고 하시는 분도 계시구요.
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: 자 정리하자면..
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: 이사 7월28일경
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: 확정일자 8월1일
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: 등기 소유권이전 9월28일
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: 국민은행 근저당 설정(약 1억5800)-9월28일
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: 머 대략 이정도 입니다.
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: 위 특약 사항이 제가 1순위 배당을 받는데 문제가 될 소지가 있을런지요......
: 아무런 연락도 우편 전화..등등....오지 않았기에....
결국 문의하신 내용이,
-임차인은 임대이니 융자받는 사하에 대해 협조한다(융자 발생시 일시 퇴거 후 전입신고 하고 위반시 계약금을 포기하고 계약해지하는 조건임)
이 말대로라면 융자 발생 시점인 9월 28일 기점으로 하루나 이틀전에 제가 주소지를 다른 쪽으로 옮긴후 융자를 받은 뒤 다시 전입 신고를 해야 한다로 해석하여 걱정이신 것으로 보입니다.
일단 협조의무가 무엇인지 해석상 논란이 있을 수 있고, 귀하가 문의하신 바대로
협조를 해야 하는데, 협조를 하려면 협조를 구하는 주체 즉 주인이 협조해달라고 요청을 하지 않았으므로 이러한 협조의무는 발생하지 않았다고 해석할 여지가 있습니다.
주인이 새로 융자를 해야 하므로 일시 퇴거후 전입신고해달라고 요청을 했어야 하는데 하지 않았다는 점과, 이러한 임대차 계약서는 임대인과 임차인 간에 적용되는 것이므로 새로 바뀐 주인에게 임대차에 대한 유리한 내용만 인정되고 위와 같은 특약은 적용될 여지가 없어 보입니다.
만일 이와 같이 해석되지 않는다고 하더라도 주택임대차보호법은 약자인 임차인을 보호하는 규정이므로 위 특약사항은 주택임대차보호법상 임차인 보호에 현저하게 불리한 규정이므로 일종의 강행규정으로 보아서 주택임대차보호법 등에서 인정하는 임차인에게 불리하게 적용되는 규정이어서 무효라고 보아야 할 것입니다.
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