한정현님께서 2012-11-15 15:33:56에 쓰신 내용입니다

: 현재 전세로 살고 있는 아파트 다른 층의 아파트를 구매할 목적으로 직거래로 계약서를

: 작성한 상태입니다. 계약금이 부족해 10% 미만의 소액으로 계약서를 작성한 상태입니다.

: 계약일자는 10월 24일이고 중도금은 총 매매금액의 절반가량을 오늘 11월 15일에

: 지급하기로 했고, 나머지 잔금은 이사일인 12월 12일에 치르기로 했습니다.

: 그런데 문제는 제가 대출을 받는 과정에서 발생했습니다.

: 대출을 받아 중도금을 치르려고 했는데 제가 구매하려는 아파트의 토지지분이

: 시유지로 되어 있어 근저당 설정이 불가능한 관계로 대출이 원천적으로 되지 않는다는

: 것입니다.

: 계약서 작성시에도 제가 대출을 받아야 한다는 시실을 고지했고, 그쪽에서도 그 정도의

: 금액은 충분히 대출 가능할 것이라고 답했습니다.

: 그런데 원천적으로 대출이 되지 않다보니 중도금 날짜를 어길 수밖에 없는 상황이

: 발생했습니다. 중도금 지급 날짜에 애초 지급하기로 한 금액의 절반을 지불하고 나머지는 3일 이후에 지급하겠다고 매도인에게 양해를 구했습니다.

: 그런데 매도인은 계약서에 적시한 날짜에 온전한 중도금이 들어오지 않는다면 이는 계약 파기에 해당한다며 양해를 받아들일 수 없다는 입장입니다.

: 이럴 경우 어떻게 해야 하나요? 그냥 순순히 계약금을 떼여야 하나요? 아니면 중도금의 절반이라도 입금을 하고 법적 분쟁으로 나가야 하나요?

: 계약금이 소액이지만 너무 아깝고 그쪽에서 응대하는 행태가 너무 괘씸하네요.

: 매수자가 아파트를 매수할 시 대출이 필요하다고 말했으니, 아파트 물건이 대출이 가능한 지의 여부를 매도자가 매수자에게 고지해야 할 의무는 없는 것인가요?

: 어떤 현명한 방법이 있는지 자문을 구합니다.

:





유사한 사례가 많이 있을 것 같아 자세히 언급하겠습니다.



일단 매매계약의 경우에 있어서 중도금을 지급하지 못하는 것이 귀하의 귀책사유가 있을 경우에,



1) 계약금을 몰취한다는 계약규정이 없는 경우

보통 흔히 알고 있는 바와 같이 중도금 지급하기 전에는 계약금을 포기하고 매수인이 계약을 해제하거나, 매도인이 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제하는 경우가 있습니다. 이는 민법의 해약금에 관한 규정을 그대로 계약서에 적어 놓은 것입니다.

이러한 문구는 계약금 몰취규정이 아닙니다. 단순히 해약금 유보규정이라고 하여 귀책사유 여부와 관계없이 계약금을 포기하거나 배액상환함으로써 아무런 이유없이 계약을 자유롭게 해제할 수 있다는 것입니다. 단 이 규정은 중도금 지급기일 전까지에 가능한 것입니다.



그런데 단순히 해약금 규정만 있는 경우에 귀하의 귀책사유로 중도금을 지급하지 못할 경우 잔금기일전까지도 상대방 즉 매도인이 계약을 해지하지 않으면 잔금기일까지 중도금과 잔금을 지급하면 매매계약이 성립됩니다. 그런데 만일 매도인이 중도금 지급이 되지 않은 것을 귀하의 귀책사유로 보고 계약을 해지할 경우에는 귀하가 귀책사유가 있는 경우이므로 손해배상을 하면 됩니다.

이 때의 손해배상을 사람들은 흔히 계약금을 포기하면 된다고 알고 있는데 그렇지 않습니다. 왜냐하면 계약금을 소액으로 한 경우도 있고 20-30퍼센트로 하는 경우도 있기 때문입니다.



그런데 일률적으로 매매대금의 10퍼센트를 손해배상액으로 할 수가 없습니다. 손해에 대해서는 손해를 주장하는 원고측 즉 매도인이 입증해야 하는데, 매매대금의 10퍼센트까지를 손해로 보기는 쉽지 않습니다. 따라서 재판에서 손해액이 정해져야 할 것입니다.



2) 계약금을 몰취한다는 규정이 있는 경우 - 위약벌 약정

어느 일방의 잘못으로 인하여 중도금이 지급되지 않는 경우에, 그 일방의 귀책사유에 대하여 손해액을 계약금으로 정해서 그 계약금을 위약금으로 지급하는 약정을 한 경우입니다.

앞서 말한 해약금 규정과 다른 것으로써 해약금은 아무런 이유없이 중도금 지급전이라는 단서가 있는 반면에 이 경우에는 어느 일방의 귀책사유가 존재하면 계약을 해제하고 손해배상금은 계약금을 하여 매수인의 경우에는 계약금을 몰취당하고, 매도인은 그 배액을 배상한다라고 규정되어 있는 경우입니다. 물론 계약금이 10퍼센트가 넘는 경우라면 10퍼센트 정도의 금액을 위약금으로 정하는 경우도 있습니다.



그 다음으로 귀하가 귀책사유가 없는 경우에는 위 사례의 반대로 보면 될 것입니다.