: 등기부등본 상 순위:

: 1 근저당 2008년5월6일 채권최고액 429,000,000

: 2 전세권설정 2008년6월3일 205호 33,000,000

: 3 전세권설정 2008년6월9일 207호 20,000,000

: 4 전세권설정 2008년6월9일 306호 60,000,000

: 5 전세권설정 2008년6월20일 502호 43,000,000

: 7 전세권설정 2008년8월8일 307호 20,000,000

: 8 전세권설정 2009년2월20일 302호(본인)37,000,000

: 10 전세권설정 2009년7월9일 202호 20,000,000

:

: *저는 8번인 302호에 거주중입니다.

:

: 사건정황:

: 1) 2009년 2월 1일, 다가구주택(18가구, 원룸)으로 전세보증금 3700만원 계약기간 1년으로 입주

: 2) 2009년 2월 2일, 전입신고, 확정일자 2월 2일로 완료

: 3) 2009년 11월 , 집주인에게 더이상 계약연장 의지가 없음을 구두로 통보, 집주인도 전세보증금을 준비하겠다고 함.

: 4) 2010년 2월 2일, 전세 계약 만료

: 5) 2010년 2월 3일, 집주인이 연락을 피하고 전세보증금을 반환할 의지를 안보이자 전세금반환독촉 및 계약해지 내용증명을 발송(첨부 #3: 내용증명)

: 6) 2010년 2월 12일, 대구지방법원김천지원의 경매개시 결정(2010타경1257) 채권자 비산7동 새마을금고

: 7) 2010년 2월 16일, 법원 경매명령. (첨부 #5: 등기부등본)

:

: 질문:

:

: 1. 보증금이 3,700만원이지만 근저당이 2008년 5월에 잡힌거라 소액 최우선변제도 못 받는다고 하는데 사실인가요?







일단 이 사건이 제가 보기에 등기부등본이라고 하였기 때문에 전세권설정등기가 된 사안으로 보입니다. 그렇다면 전세권이라는 물권이 되었기 때문에 근저당보다 후순위라 근저당에 우선하여 청구는 불가합니다. 그런데 동시에 전세권이면서도 임대차에 해당하여 만일 이 사건이 주택임대차보호법에 의한 보호를 받는 임대차라면(이렇게 장황하게 설명하는 이유는 전세권설정등기를 하였기 때문인데, 만일 보통의 임대차라면 전입신고와 확정일자와 같은 내용이 크게 작용할 수 있기 때문입니다.) 주택임대차보호법 제8조에 의하여 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다(이 사건에서 근저당권자) 우선하여 변제받을 권리가 있으며, 주택임대차보호법 시행령에 의하여 제4조에 의하여 광역시에서는 5천만원이하의 임차인에 한하여 제3조에 의하여 1천700만원을 우선하여 변제받을 권리가 있는 것입니다.

:



: 2. 다음달에 결혼을 해서 2월28일에 다른 집으로 입주하기로 한 상황입니다. 우선 짐을 놔두고 부인명의로계약서를 다시써서 계약을 할 생각입니다. 물론, 지금 전세집 전입신고는 계속 유지하구요.. 만약에 이렇게 한다면 제 확정일자와 전세권설정을 유지하는데 아무런 없겠지요? 혹시, 임차권등기를 해야하나요?

:

문제가 없어 보입니다. 앞서에서도 문제가 있어 보이던데, 지금 귀하의 경우는 전세권설정등기가 되어 있는 경우인가요 아니면 단순히 전입신고 등에 의하여 전세권설정등기가 되어 있는 것이 아닌 경우인가요? 그렇다면 왜 위에서 등기부등본에 전세권설정이라고 했습니까? 전세권이 설정되어 있다면 즉 등기가 되어 있다면 임차권등기를 할 이유는 전혀 없습니다.





: 3. 전세권 설정은 물권이어서 경매가 끝나면 사라지니, 확정일자&전입신고를 유지해서 집주인과의 채권관계를 유지하라는데 사실인가요?





귀하의 경우는 전세권설정등기가 되어 있어서 물권이기도 하지만 주택임대차보호법에 의한 소액보증금임차인을 위한 임차인이기도 하기 때문에 이러한 주장이 가능한 것입니다.



:

: 4. 집주인은 본인이 경매로 넘어가는 거 최대한 막아보겠다고 하는데, 법원 경매개시 결정이 났는데 이 경매가 취소될수 있는건가요?

:





진행된 경매를 취소하려면 경매취소소송을 해야 하는데 그러한 사유가 있는지 모르겠습니다.





:

:

:

:

: