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항상 수고해 주심에 감사드립니다.. 꾸~벅~



저희 부모님께서 귀농을 하시려고 경남 합천쪽에 농가주택(대지 & 미등기건물)과 전 몇필지를 계약하시고 잔금 청산을 앞두고 계십니다..



계약전에도 가보았으나 잔금후 현재 주택의 수리 등 여러가지 사항을 준비하기 위해 금일 현장에 가서 주민들도 만나보고 이야기를 하던중 법정지상권 성립의 가능성이 있는 것으로 우려되어 이렇게 문의 드립니다..



문제의 핵심은 매매계약한 4필지중 대지와 그 지상에 있는 미등기건물의 법정지상권 성립여부입니다..



1. 동 4개의 필지는 2004년 6월 "부동산의 임의경매"가 개시되어 2005년 3월 배당종결된 사항이나 당시 경매에 지상건물을 포함하였는지 여부는 아직 확인해 보지 못한 상황입니다.



2. 이후 동 토지(대지)는 2005년 3월 "임의경매로 인한 매각"으로 문**가 소유권을 취득하였고, 다시 2007년 3월 "교환으로 인한 소유권이전"으로 현재는 정**가 소유권을 가지고 있습니다.



3. 문제의 핵심인 대지상 미등기 건물은 등기는 없으나 현재 면사무소 조회시 "건축물관리대장"은 발급되며, 동 공부상 소유주가 현재 타 지방(대구)에 거주하는 사람으로 되어 있습니다.



4. 동 토지 및 건물에 대한 주민의 설명을 들어보면, 당초 소유주인 노모가 큰아들에게는 건물을 작은 아들에게는 토지(4필지, 이중 대지 1필지 포함)를 물려주었으나 작은 아들은 사업이 망해 경매에 넘어가고, 현재 건축물관리대장에 나오는 소유주는 큰아들의 명의라 합니다, 다만, 건물은 등기하지 않아 계속 현재까지 미등기 상태입니다.



위와 같은 경우에 현재 소유주인 정**와 해당 토지 4필지에 대한 매매계약을 체결하였고, 계약서의 매매계약대상물건에는 토지 4필지와 함께 "위 지상에 미등기 건물 전부 포함"이라는 문구가 포함되어 있으며, 특약에 잔금기일과 동일 일자에 명도하는 것이 명시되어 있으며, 지상 건물에 대해 매수인이 수리할 수 있다는 조건이 달려 있습니다..



이런 경우에 현 소유주인 정**은 법정지상권이 이미 소멸되어 전혀 문제가 없다는 전제하에 매매계약을 채결한 것으로 봐야 하는 것인지, 아니면 이 계약의 잔금이 완료된 후 건축물관리대장상 소유자로 되어 있는 큰아들이 법정지상권을 주장할 경우 분쟁해결의 책임이 현재 매수인인 저의 부모님이 지시게 되는 것인지 궁금합니다.



위에 링크된 주소는 "대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결"로 법정지상권에 대한 두가지 판결이 있었는데 제가 보기에는 이번 매매계약의 경우에는 법정지상권이 기 소멸된 것으로 인정할 수 있는 근거가 되는 것인지도 궁금합니다.



변호사님, 답답한 마음에 문의 드리니, 많이 바쁘시겠지만 잘 검토해 주시면 감사하겠습니다.

참고로, 대법판례 사항을 아래에 복사하여 붙여놓겠습니다.

그럼, 항상 건강하시고 행복하시길 바랍니다.. 꾸~벅~



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대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결





[1] 미등기건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 대지에 대하여 저당권을 설정한 후 저당권이 실행된 경우, 민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립 하는지 여부(소극)



민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물이 저당권의 실행에 의한 경매로 인하여 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 것이므로, 미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전 받지 못하고 있다가, 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는, 그 저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다.





[2] 미등기건물을 대지와 함께 매도하였으나 대지에 관하여만 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 관습상의 법정지상권이 성립하는지 여부(소극)



관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유․사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이어서, 미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다.

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