어제 대학 후배로부터 다급히 연락을 받았습니다. 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되었다는 것인데요. 법에 무지하여 확정일자를 받아놓지 않았다고 합니다. - _-



다독거리고 자초지종을 정리하여 올립니다. 아래와 같은 상황입니다. 어떤 식으로 대체해야 할 지 귀중한 조언 주시면 감사하겠습니다. (부탁만 늘어놓아 송구스럽습니다.)



*** 아 래 ***



1. 세입자 고길동(가명)은 광진구 구의3동 XXX-XX번지 4층 402호에 대해 2002년 9월 23일 부동산에서 5,500만원에 전세로 2년간 임대차 계약을 하고 2007년 7월 24일 현재 거주 중입니다. 당시 집주인은 유치국 511007-1****** (광진구 구의동 212-16)으로 부동산 주인으로부터 유치국씨가 집을 지어서 파는 사람이고 여러 건물을 소유하고 있다고 들었습니다.



2. 세입자와 집주인간 별다른 이야기 없이 자연스럽게 계약 기간 지나서도 2007년에 이르기까지 계속 거주해왔습니다. 2007년 2월 말 이사를 가기위해 집주인에게 전화를 했는데, 집주인은 '아직도 거기서 살고 있냐? 집주인이 바뀐지 오래되었다'며 새 집주인 전화번호를 알려주어 통화하고, 이사를 가기로 한 사정을 이야기하고 부동산에 집을 내놓았으나 일이 바빠 집 밖에 있는 시간이 대부분이어서 집보러 온 사람 몇명을 놓치면서 부동산으로부터도 연락이 뜸해져 흐지부지 지내고 있던 중입니다. (집주인, 부동산과의 통화내역은 휴대폰 통화목록을 떼어보면 기록되어있을 것으로 생각됩니다.)



3. 세입자 고길동은 2007년 7월 23일 퇴근 후 계단에서 같은 건물 201호 세입자를 우연히 만나 '이 건물이 경매에 들어갔는데 큰일 났다'는 말을 처음 들었습니다. 깜짝 놀라서 지인의 도움으로 인터넷상으로 등기등본(집합건물)을 조회해보니, 2007년 6월 11일 제40277호 접수로 서울동부지방법원 가압류결정(2007카단5734)를 원인으로 가압류결정된 상태이고, (채권자 풍림산업 강남구 역삼동 823, 금474,748,104원), 2007년 6월 18일 제40277호, 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2007타경9294)로 되어있습니다. (법인번호 110111-0031908) 그밖에 [을구] 소유권 이외의 권리에 관한 사항으로 채무자 유정순에 대해 금 12,000,000원에 대해 우리은행 자양동 지점에서 근저당권을 설정해놓은 상태입니다.



4. 새 집주인 유정순 471015-2********은 광진구 구의동 208-39로 전 주인인 유치국과 주소가 거의 같고 나이도 비슷하여 가족이나 친척은 아닌가 의심도 됩니다. 2002년 이사온 날짜인 9월 23일에서 1주일 지난 9월 30일 유치국으로부터 매입한 것으로 되어있습니다.



5. 세입자 고길동은 부동산 임대차 계약에 관하여 무지하여, 이사를 마치고 한달 정도가 지난 2002년 10월 경 동사무소에 전입신고를 하였으나 확정일자를 받아두지 않은 상태입니다.



6. 현재 세입자가 입주해있는 4층 빌라는 6가구로 구성되어있으며 다른 세입자 모두 전세 입주해있습니다. 정확한 것은 아니지만 각 세대별 보증금은 1층 6천만원(추정), 201호 6,500만원, 202호 4,500만원, 3층 8,500만원, 401호 4,500만원 402호 5,500만원으로 추정됩니다. 이중 401호 세입자는 최근 이사간 것으로 추정됩니다.



7. 이사를 간 것으로 생각되는 401호를 제외하면 각 세대 보증금의 합은 3억1천만원이며, 풍림산업의 채권이 4억7천만여원, 우리은행 채권이 1천2백만여원입니다. 201호 세입자의 말에 따르면 건물 전체가 현재 5억8천만원에 경매가 나와있는 상태로 압니다. 그렇다면 유찰없이 현 경매가로 입찰된다고 가정해도 2억원 이상 부족하게 됩니다. 확정일자를 받지 못한 상태이고 보증금이 4천만원을 넘어선 5천5백만원인 세입자는 임대차보증금을 날릴 수 밖에 없는 상황인지요? 전액 돌려받기 힘들다면 얼마나 돌려받을 수 있습니까?



8. 그밖에 2007년 3월 이사를 간다고 집주인에게 통보한 상태인데 이렇게 경매로 상황이 악화될 줄은 생각도 하지 못한 상태라 전화상 구두로만 통보하고 내용증명 등을 통해 확실하게 의사를 전달한 것은 아닙니다. 그러나 이사 의사를 밝히고 집을 내어놓은 사실은 부동산 중개업자를 통해서도 확인할 수 있을 것으로 생각됩니다.



9. 최악의 상황으로 우선순위에서 밀린 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 되면, 집주인을 상대로 소송을 걸거나 집주인의 다른 재산을 처분하여 변제받을 수 있는 방법이 있을지 조언을 구합니다. 경매가 진행되기 전에 시급하게 취해야할 조처는 무엇입니까? 뒤늦었지만 오늘 바로 확정일자를 받아놓으려고 합니다. 배당요구신청을 하지 않아 용익물권으로 성격을 가지는 전세권이라면 전입신고의 대항력처럼 계약기간까지 거주를 하다가 계약만료시 주택의 인도와 보증금을 받고 전세권 등기 소멸이 동시이행의 관계에 있게 된다는 말을 들었습니다. 현 시점에서 배당요구를 하는 것이 바람직한 선택일지도 여쭤보고 싶습니다. 혹은 가압류 결정 되기 수개월 전 이사 의사를 밝힌 상황이므로 집주인이 보증금을 돌려주도록 강제할 수 있는 방법은 없을지요? 세입자는 보증금 외에 따로 모아둔 재산이 없어서 5천5백만원을 날리거나 거리에 내몰리는 것은 아닌가 크게 걱정하고 있습니다. 세입자의 피해를 최대한 줄일 수 있는 바람직한 대책에 대해 귀중한 조언을 구합니다.



감사합니다. (끝)