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: 상가임대차 보호가 5년 기간으로 보호 받는다고 알고 있습니다.
정확한 말은 아니고 5년까지 보호된다는 정도로만 알아 주십시요.
좀더 정확히는 상가보호법 9조에 1년을 보장하고 있는 것입니다. 다만 갱신요구를 5년 범위내에서 할 수 있다는 것이지요.
: 1번 질의 : 2005년 8월부터 2007년 현재까지 임차인이 사용하고 있고
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: 2007년에 건물주가 변경되었습니다.
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: 2005년 계약은 1년 기준계약이며 자동 연장입니다.
자동연장이라고 하셨는데 무슨 근거로 그렇게 말씀하시는 것인지? 아마도 계약은 1년을 했는데 묵시적으로 갱신을 하였다는 것을 그렇게 말씀하시는 것인가 보는데, 법률관계는 자동연장이라는 것은 아닙니다. 법에는 제10조3항에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는 것이며, 존속기간은 정함이 없는 것으로 하고 있습니다.
: 1) 만일 새로 바뀐 건물주와 계약을 2007년 3월달에 다시 쓸 경우
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: 5년 보호 기간으로 볼때 2005년 부터 ~ 2009년 까지(5년) 보호 받는지
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: 아니면 새로 계약을 한 2007년 부터 다시 시작해서 2011년 까지 보호
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: 받을 수 있는가요 ? 새로운 건물주와 새로 계약을 쓴다고 하면 이후에 2005년
부터 소급하여 5년을 보호 받는지 궁금합니다. ?
따라서 위에서 제가 설명한 것을 토대로 상가보호법 10조를 읽어 보시면 이해가 갈 것이며, 자동연장이 된 것은 아니고 존속기간이 없는 임대차여서 제9조에 의하여 다시 1년이 늘어난 것으로 보아야 할 것입니다. 따라서 그 이후에는 계약갱신을 하셔야 되는 것입니다. 그런데 계약갱신은 제10조에 의하여 정당한 사유없이(8개의 예외사유는 조문을 읽어보시기 바랍니다) 임대인이 거절하지 못하므로 제2항에 의하여 5년을 초과하지 않는 기간의 범위내에서 갱신요구가 가능하다고 하고 있으므로 5년이 보장되는 것처럼 생각되고 있는 것입니다.
제2항을 적어 보면 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다고 되어 있으므로 이를 감안하시면 이해가 될 것이고, 새로운 건물주인은 제3조 2항에 의하여 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것이므로 2005년부터 2009년으로 보아야 하는 것입니다.
: 2) 위와 동일한 상황에서 새로 바뀐 건물주와 계약서를 다시 쓰지 않고
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: 과거 건물주와 썼던 계약을 그대로 승계한다고 구두협의 한다고 한다면
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: 2009년까지 보호를 받는다고 봐야 되는지요 ? 그렇습니다.
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: 3) 새로 바뀐 건물주가 월세를 10% 올린다고 한다면 임대기간이 끝나는
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: 2007년 8월까지 월세를 올리지 못하고 계약이 끝난 이후에 가능한
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: 것인지요?
차임이나 보증금 등에 대해서는 제11조가 규율하고 있는데 조세, 공과금의 증감이나 경제사정의 변동으로 인한 것이므로 특별히 계약기간하고는 큰 상관이 없습니다. 다만 증액의 비율이 정해져 잇는 것이고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 되어 있습니다.
: 2번 질의 : 임대차보호법 적용 대상이 특별시의 경우 보증금, 월세 등을 환산하여
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: 2억4천이하에 해당된다고 들었는데요. 월세 산정시 부가세 포함인가요 ?
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: 부가세 별도인지요 ? 그리고 관리비도 포함해서 산정해야 되는지요 ?
부가세는 돌려 받는 것이므로 부가세는 제외하고 계산하는 것입니다. 관리비는 포함되는 것으로 보아야 할 것입니다. 계산법은 법조문을 보시면 알 것입니다.
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