지금 이사 날짜가 5일 밖에 남지 않았고 만약 이 주인이 계약대로 이행을 하지 않는다면 저희는 위약금 과 이사짐 보관료. 또 무엇을 요구 할 수 있는지요?





* 최종희님의 질문을 살펴보면 최종희님은 새로 이사갈 전세집 주인과 전세계약서 작



성 당시 근저당 설정되어 있는 대출금 전액에 대한 변제를 집주인으로부터 약속을 받



았고, 이에 대한 내용을 계약서의 특약사항으로 기재한 것 같습니다. 그런데 집주인



은 이사날짜를 몇일 남겨놓지 않은 상황에서 전액 변제할 수 없고 6000만원을 남기겠



다고 한다면 이는 특약사항의 내용을 집주인이 이행하지 않는 것이 됩니다.





* 한가지 중요한 사실은 계약서 작성시 계약서에 인쇄되어 있는 내용보다 당사자 상호



간에 합의한 특약 사항이 법적으로 더 중요한 사항이 된다는 것입니다. 따라서 집주인



이 특약 사항으로 기재한 내용의 이행을 거부하고 있다면 이 것은 집주인의 일방적인



계약 내용의 해지가 되는 것이고, 최종희님은 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있을



것 같습니다. 그런데 손해배상이라는 것이 딱히 정해져 있는 것이 아니므로 어느 범위



까지 손해배상을 받을수 있다고 답변하기는 어렵습니다.





* 하지만 위의 내용으로 보아 위약금을 정하여 두었다면 위약금으로 '계약금의 두



배', '이사를 하지 못해서 생긴 손해', '집을 구하는 기간 동안의 손해'등에 대한 베



배상의 요구가 가능할 것으로 판단되지만 결국 더욱 자세한 답변은 계약서를 보아야



가능할 것 같습니다.



: 그리고 이 집이 재건축 대상이라 집 값이 갑지가 올랐거든요. 급매 2억 4천 하면 6000만원 정도는 근저당 잡혀 있는건 안심 할 수 있는건가요.?



* 위의 질문에 의해서 법률적인 판단하기는 어렵습니다. 위와 같은 질문에 대해서는



결국 최종희님이 판단하실 문제라고 보여집니다.





: 그리고 주인이 6000만원 이하로는 절대 못 하겠다면 저희쪽에서 전세 가격을 다시

: 조정해서 들어가는 것은 어떨까요?



* 이 질문 역시 집주인과 최종희님 사이에 합의로 정할 문제일 것 같습니다. 즉 법률



적인 문제가 아니라 사실적인 문제라고 보여집니다.





: 또 저희가 그 집을 들어가서 28일 일자로 전세 확정 일자를 받을 텐데요. 만약 주인이 저희가 전세 확정 일자 받은 후 하루가 지나지 않아 근저당을 다시 잡으면 저희가

: 순위가 밀린다고 하던데 맞는 건가요?



* 이는 주택임대차보호법상의 우선변제력에 관한 규정을 말합니다. 우선변제력이라고



함은 임차인의 보증금을 보호하여 주기 위한 법률적인 규정으로서 임차인이 임대차계



약을 하고 임차보증금을 모두 지급하고 임차한 주택으로 이사를 하는 경우 임차인의



보증금을 보호해 주기 위해 주택임대차보호법은 임차인이 '주소를 이전하고', ' 확정



일자'를 받고, '주택을 인도받은 경우' 그날로부터가 익일로부터 즉 다음날부터 우선



변제력에 의한 보호를 해주고 있습니다.





* 따라서 위와 같은 요건을 최종희님이 이사하신 4월28일에 모두 충족한다고 하더라



도 그 다음날 즉 4월29일부터 법적인 보호가 시작됩니다. 따라서 원칙적으로 6000만원



의 근저당이 있는 상황에서 이사를 하신다면 2순위가 되지만, 4월28일에 집주인이 대



출을 받던가 한다면 그 순위는 집주인이 대출받은 것 보다 후 순위가 된다는 의미입니



다. 이와 같은 모든 상황을 잘 알아두시는 것이 좋을 것 같다는 판단입니다.





* 위와 같은 답변은 최종희님의 질문에 의한 답변입니다.