* 문흥업님의 질문에 의하면 현재 거주하시는 아파트가 임대아파트인 것 같고 임대아



파트를 건설한 건설사의 부도로 임대아파트에 대해 경매가 진행되는 등으로 세입자들



에게 피해자 발생할 것을 우려하여 이에 대한 법률적인 문제를 질문하신 것 같습니다.





* 사안이 위와 같다면 문흥업님이 거주하시는 임대아파트의 부동산등기부등본, 경매



에 대한 관련 기록, 어느 정도 경매가 진행되었는지를 알아야 정확한 답변이 가능하지



만 일단 문흥업님이 질문하신 내용에 대해서 답변을 드리고 추가적으로 질문하는 내용



에 대해서는 추가로 답변을 드리겠습니다.





: 질문---------

:

: 1. 저는 2001년경 전세계약후 바로 확정일자를 받았으나

:

: 그후 작년 가을 서울로 잠시 주소이전하여 올해 2004년1월 2일 다시 용평으로

:

: 이전신고하였습니다 이럴경우 경매때 제일 마지막 후순위로 밀려나는지요?



* 주택임대차보호법상의 임차인의 '우선변제력'과 관련이 있는 사항입니다. 즉 주택임



대차보호법은 임차인의 보증금에 대한 법적인 보호를 위하여 '우선변제력'이라는 규정



을 두어 임차인의 보증금에 대한 법적인 보호를 하고 있습니다. 이와 같은 우선변제력



이 인정되지 위해서 임차인은 주조지를 임차한 주택의 주소지로 이전하여야 하고, 임



차한 주택을 인도받고, 거주하여야 하며, 관할 동사무소에서 확정일자를 받은 경우



그 이익로부터 인정되는 권리입니다.





* 그런데 문흥업님은 주소지를 이전하였다가 2004. 1. 다시 이전하여 왔다고 하였습니



다. 그렇다면 문흥업님의 우선변제력에 의한 보증금의 권리에 대한 순위는 주소를 이



전하였다가 다시 이전하여 온 2004. 1. 경이 될 것 같습니다. 이와 같은 판단은 대법



원에서도 같은 판단을 하고 있으며, 이와 같이 판단하는 이유는 주소이전이 우선변제



력에 의한 효력을 인정받기 위한 한 요소이기 때문이라고 보여집니다.



:

: 2. 현지 예기로는 세입자는 확정일자근거로 약1200만원은 잘하면 건질수 있다는데

:

: 정말인지요..



* 위와 같은 내용은 주택임대차보호법시행령에서 규정하고 있는 소액임차인의 우선변



제력에 관한 규정을 말하는 것 같습니다. 소액임차인의 우선변제력이라고 함은 일정



한 범위의 임차보증금에 대해서는 임대인의 다른 채권자들에 비해 우선적으로 보호하



기 위해 규정하고 있는 조항으로서 소액임차인의 우선변제력에 관한 조항에 의하면 확



정일가, 주소이전에 관한 날자의 선,후를 따지지 않고 보호하고 있으므로 주택임대차



보호법시행령에서 규정하고 있는 소액임차인에 해당된다면 동 시행령에서 규정하고 있



는 금액에 대해서는 우선적으로 변제받을 수 있을 것 같습니다.



:

: 3. 세입자가 앞으로 법률적으로 어떤 대처를 강구해야 하는지요





* 일단 경매가 진행된다면 해당 법원에서 임대아파트에 거주하는 임차인들에게 채권신



고 즉 보증금에 대한 신고를 하라는 연락이 올 것으로 판단되고 이와 같이 법원으로부



터 연락을 받으면 보증금을 신고하셔야 할 것으로 보입니다. 또한 만약 각 세대벌로



낙찰자가 결정이되고 경락대금이 법원에 납부되면 채권배당을 하게되므로 법원에서 연



락이 오는 통지를 잘 확인하셔야 할 것 같습니다.





* 이상은 문흥업님의 질문에 의한 답변입니다. 임대아파트와 관련하여 발생하는 제반



문제가 많은 만큼 더욱 자세한 조사가 필요할 것으로 판단됩니다. 따라서 위의 답변



을 보시고 자세한 상담을 원하신다면 전화하여 주시기 바랍니다.





* 전화 : 02-3482-2100. 인테넷 담당자 '박성호 실장'을 찾으시면 됩니다.





* 위의 내용으로 보아 관련 자료를 자세히 보아야할 것으로 판단되어 집니다. 따라서



관련 임대아파트 입주자들인 임차인께서 관련 자료를 모두 준비하실수 있다면 본 사무



실에서 영월에 방문하여 무료로 모든 상담을 해 드릴것을 약속합니다.





* 관련 자료 - 임대분양계약서, 부동산등기부등본, 임차인 주민등록등본 기타 관련서류