아시는분이 사글세로 1천만원에 계약을 한후 매월 20만원의 사글세를 내면서 살고 있습니다. 지난 4월말경에 1년 계약이 만료된후 계속 지금까지 주인과 제계약에 대한 이야기는 없이 계속 살았나 봅니다. 한달전에 이번달에 나가고 싶다고 주인에게 말했는데 계약연장된것 끝나지도 않았는데 지금 나가면 위약금 비슷하게 11월까지 삭월세를 내야한다고 고집을 부립니다. 계약금에서 그금액을 까고 난 잔액을 준다고 하는데 계약금 일부를 함부로 집주인이 가져가도 문제가 없는건지 궁금합니다.





주택임대차보호법 제4조에는 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다 다만 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다 라고 되어 있습니다. 따라서 임차인인 1년 계약이 유효함을 주장해도 좋다는 것이 이 조문의 해석입니다. 만일 임차인이 2년을 주장한다면 2년 계약이 유효할 것이지만 임차인이 이러한 주장을 하는 것은 위 사례에서는 불리한 것 같습니다.



다음에 제6조 제1항에는 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. 제2항에는 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다 라고 되어 있습니다.

제6조의2에서는 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약통지의 통고를 할 수 있다. 제2항에는 제항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.



일단 위 사례에서 묵시적 갱신이 있었다고 보아야 할 것이고 그렇지 아니하고 2년의 계약이라고 주장한다면 1년 살고 1년에 대하여는 미리 나가는 것이 되고, 또 하나 묵시적 갱신의 경우 과거 판례나 일부 학설의 경우 그 기간을 2년으로 의제하는 것으로 보는 경우도 있었으나, 99년 법조문을 신설하여 언제든지 임차인이 해지 통고를 할 수 있게 하되 임대인에게 효력발생의 시기를 3월로 하고 있습니다.



이 문제에 대하여 여러 법리가 적용되고 학설이 분분할 수 있습니다. 판례의 경우도 새로운 법조문에 대하여 어떻게 판단할 것인지 명백하지 않습니다만은 일단 법조문의문리해석에 의한다면 임차인의 경우 언제든지 해지통고를 할 수 있지만 최소한 임대인에 대하여 3월의 기간을 유예하고 있다고 할 것입니다.