고승호님께서 2005-09-02 16:26:00에 쓰신 내용입니다

: 2002년 12월 제 명의로 체결한 전세계약에 근거하여 현재까지 전세를 살고 있습니다만 최근 불가피하게 제가 혼자서 지방으로 주민등록을 옮겨야 할 처지에 있습니다. 이렇게 제 주민등록을 옮길 경우 확정일자의 효력이 없어질 것 같아 임대인에게 요청하여 원 계약서 (2002년 12월 작성한)에 줄을 긋고 집사람 명의로 임차인 명의변경을 한다고 한줄 삽입을 하였습니다. 임차인은 이유여하를 불문하고 새로운 전세계약서는 작성을 못해주겠다는 입장입니다. 이 경우 이렇게 원 계약서에 줄 긋고 도장찍은 계약서로 다시 확정일자를 받아야 하는지요? 아니면 새로운 계약서가 없으면 확정일자를 다시 받을 수 없는지요?





87다카3093 판례는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다 라고 하고 있습니다. 다만 86다카1695 판례는 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속하여 존속하고 있어야 한다 라고 하고 있습니다.



만일 위의 사안에서 97다43468 판례는 가족과 함께 일시적이나만 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전출 당시 대항요건상실로 소멸된다 그후 주민등록을 재전입하였더라고 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 새로운 대항력이 재차 발생한다 라고 되어 있고, 98다34584 판례는 새로운 대항력이 발생하더라도, 전출이전에 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면 다시 확정일자를 받을 필요없이 재전입 때부터 대항력을 갖는다.



어쨌든 본인 혼자 주민등록을 옮겨갈 경우에는 가족의 주민등록으로 대항요건을 갖추고 있다고 보아야 할 것이고, 밑의 판결을 참조해볼 때 대항력이 유지된다면 확정일자를 다시 받을 필요는 없어 보입니다. 다만 위의 내용대로 확정일자를 받게 되면 밑의 판결에 따라 새로운 확정일자로 보입니다. 그러나 동일성이 유지된다면 먼저의 확정일자로 유효하게 인정될 것으로 보입니다.



다만 위의 내용대로 집사람 명의로 임차인명의변경을 한다는 내용을 한줄 삽입한 것의 해석이 문제될 수 있습니다. 임대인이 동의해주었다면 삽입한 내용으로도 충분히 계약이 유효하게 변경되었다고 할 것인데, 왜 서로 다투시는지 의문이라고 할 것입니다.