8.2 대책으로 매매가 줄고 관망이 늘면서 다시 전세시장이 심상치 않다는 기사가 보도되었군요.
아시다시피 강남은 매매가 뿐만 아니라 전세가도 많이 높습니다.
특히, 중소형평수가 무색하게 높은 곳이 많은데, 상당부분이 교육과 관련있다는 보도도 자주 접하게 됩니다.
자사고나 외고, 과학고 등을 없애면 오히려 강남학군들로 몰리려는 경향이 세져서 집값, 전세값이 더 올라갈거라는 예측도 나오기도 합니다.
하지만 이런 추세도 몇년 안남은 것 같습니다.
당장 현재 중학교 1, 2학년 숫자가 47만명 정도로 중학교 3학년 53만명보다 크게 차이나고, 계속 줄어드는 추세입니다. 현재 고등학교 1~3학년이 58~59만인 것과 비교해도 한학년에서 무려 12만명이나 줄어들게 됩니다.
참고로 2016년 초등학교 입학생 숫자는 44만명이고, 올해 예상하는 신생아 수는 36만명입니다. 또한
현재 재적 대학생은 1학년이 45만명이고 2~4학년은 48만~61만입니다.
당장 2년 후면 12만명, 3년후면 24만명, 4년후면 36만명이 현재 고등학생 숫자보다 줄어들게 됩니다.
서울시만 봐도 현재 고등학교 1~3학년은 학년당 10만명인 반면, 중3은 8.6만명, 중1, 2는 7.7만명으로, 2018년 1.4만명, 2019년 3.7만명, 2020년 6만명이 감소하게 됩니다. 이것도 모든 중학생이 고등학교에 진학한다는 가정하에서입니다. 이 감소분이 모두 강남에 집중되는 것은 아니지만 그동안 어느정도 안정적인 하강 추세에서 지금 중2를 기점으로 큰 감소폭이 생긴다는 것입니다.
뭐, 그럼에도 불구하고 강남으로 가겠다는 사람은 어떻게든, 어떤 비용을 들여서라도 강남으로 가겠죠.
강남에 살고자하는 많은 이유가 있겠지만 굳이 무리해서라도 가는 이유는 교육이 크다고 생각합니다.
그런 차원에서 앞으로 인구감소는 불과 3~4년 후만 보더라도 달라질 겁니다.
2010년 강남3구(서초, 강남, 송파)의 주택수는 43만호에서 2016년은 50만호로 7만호가 증가했고, 이중 아파트는 2010년 31만호에서 2016년 33만호로 2만호가 증가하는데 그쳤습니다. 어쩌면 그동안 강남에 대한 수요에 비해 공급이 적었던 것이 강남 부동산 신화를 만든 주역일 것이라고 보는데, 그 수요의 한 축이 감소하는 시점을 앞두고 있습니다.
강남이 살기좋아서, 아니면 다른 목적으로 계속 머무르겠다면 아마 이유는 충분히 있을 것입니다.
하지만 이제 3~4년 후면 적어도 대학진학을 목적으로 강남에 이주해온 인구는 줄어들 것이고 그만큼 수요가 줄어들 것입니다.
* 물론 이런 수요감소가 부동산 하락으로 이어질지는 모를 일입니다. 우리나라는 살집을 구한다기 보다는 투자~투기를 넘어서는 경계에서 집을 사는 경우가 많으니까요. 정말 살집을 구한다해도 집값이 오를 곳을 선택하죠. 하지만 인구감소는 단순히 교육 뿐만 아니라, 우리나라 경제의 기본을 흔드는 중요한 이슈이며, 주택 위치 선택의 기준인 직장과도 연관성이 있습니다. 지하철을 포함한 대중교통이 발달해서 이젠 서울과 근교의 경기권이 서울생활권이 된 상황에서 특정지역에 특정목적으로 어마어마한 거금을 주고 들어 갈 사람은 이미 그만한 재산을 만든 사람이거나 그런 수익이 생길거라고 생각하지 않고서야 없을 것입니다.
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