일단 3개의 아파트가 있다고 가정합니다.
1번 => 맹바기 아파트 42평형 11조 짜리임. [100명] (총 3800조 중 대출잔액 2100조)
2번 => 철수성 아파트 36평형 8조 짜리임. [100명] (총 2600조 중 대출잔액 1500조)
3번 => 무성이 아파트 28평형 5조 짜리임. [100명] (총 1600조 중 대출잔액 900조)
이 세 아파트의 총분양가는 대충 "8000조" 라 칩니다.
그리고 총 분양 가구수는 300 이라 칩니다.
또 그들의 다수가 60%에 가까운 대출을 끼고 현재 살고있다고 가정하겠습니다.
그럼 8000조 중에 은행 대출이 대략 4500조 가량 됩니다.
나머지 3500조는 입주자들 돈이라고 치고요.
부산 영도에 있는 무성이 아파트에 은행은 총 1600조를 대출해 줬습니다.
그럼 무성이 아파트를 분양한 닭건설사가 그 1600조를 일단 꿀꺽하게 됩니다.
예를 들어 10년 만기에 연 3%의 금리에 거치기간은 3년이라 잡고요.
물가 인상률은 2% 라 하겠습니다.
근데 해가 갈수록 돈 가치는 더욱 떨어집니다.
저금리라 투기의 붐이 더 조성됩니다.
작전세력의 바람잡이 효과도 있겠고 ㅎ
우야튼 여기까지가 기본패턴입니다.
이제 좀 더 들어가 보겠습니다.
2008년 금융위기 이후 전 세계적으로 저금리 기조가
지금까지 유지되고 있습니다.
그 긴 기간동안 특히 우리나라는 그 저금리로 인해 엄청난 통화팽창이 있었지요.
그 돈들이 일반시장으로 풀렸더라면 이모양 이꼬라지까지는 안 났었겠죠.
저금리란 불황의 또다른 말이기도 합니다.
그리고 저성장의 뜻도 가지고 있습니다.
금리가 낮으면 누구나 쉽게 대출을 할수 있습니다.
자본은 무조건 수익이 더 있는 곳으로 흐르게 돼 있습니다.
그래서 은행예금보다는 주식과 부동산으로 몰빵되게 된 것이지요.
일단 이글의 포인트는 부동산이니 초점을 그쪽으로 두고 쓰겠습니다.
너도나도 쉽게 싼 이자로 대출받은 돈을 부동산시장으로 향합니다.
투기가 사회전체 분위기로 형성된 이후라 가정합니다.
정부도 이런저런 이유로 한국은행을 압박해 계속 금리를 떨어뜨립니다.
통화량의 증가로 갈수록 화폐가치는 하락합니다.
그래서 오토매틱으로 그쪽에 돈이 몰리니 부동산 값은 상승을 합니다.
근데 자산시장에 과열이 오면 한국은행의 법적인 고유 권한을 발동하게 됩니다.
그건 기준금리를 올리는 것입니다.
근데 우리 한국은행은 지금 역행을 하고 있습니다.
이러면 안 되는 겁니다.
근데 웃기는 건 한국은행은 기준금리를 내리고 있는데
시중은행들이 자기들 멋대로 금리를 올려버리는 현상이 발생하고 있습니다.
왜 시중은행들이 한국은행의 저금리 정책에 역행하고 있을까요?
이유가 있겠지요.
정치권이 한국은행까지는 힘을 쓸수 있지만 시중은행들까진 그 힘이 못 미치지요.
아시다시피 우리나라의 시중은행들 대부분 외국놈들거라 보면 됩니다.
그 놈들이 우리 정치권에 고개를 숙일 이유가 있을까요?
저 금융 놈들은 촉이 굉장히 빠르지요.
뭔가가 오고 있다는 신호를 직감했기에 금리든 뭐든 저렇게 확 올려버린 거겠죠.
요즘 대출 심사도 억수로 까다로워졌다죠.
은행 입장에선 리스크가 커지면 무조건 금리가 올라가게 됩니다.
투자의 기본이죠.
이렇게 은행들이 통화 발행량과 그 속도를 줄이게 되면 우리 무성이 아파트에 입주해
프리미엄 붙여 팔아묵으려 학수고대하는 100명의 집주인들은 어떤 상황이 전개될까요?
물론 중간에 몇십 명은 이미 팔아 묵었겠죠.
근데 웃긴 건 그 몇십 명의 P 를 받아 챙긴 사람들은 그 돈을 그 한 단계 윗 아파트인 철수성 아파트를
매수하느라 추가 담보 대출까지 받아 때려 박습니다.
그럼 현재 손에 쥐고 있는 돈은 별로 없는 거지요. ㅋ
그리고 철수성 아파트 입주자들 역시 P 를 챙긴 돈으로 다시 그 윗 단계 아파트인
맹바기 아파트를 매수하느라 추가 담보 대출을 받아 역시 다 때려 박습니다.
이분들 역시 손에 쥐고 있는 돈은 별로 없습니다.
더 웃긴 건 최상위 아파트인 맹바기 아파트 집주인들도 현금이 별로 없습니다.
상식적으로 이해가 잘안 됩니다.
이들에게 무성이 아파트로부터 차곡차곡 쌓인 돈들이 그 종착지인 여기에 다 모이는 그림인데 이 사람들
역시 돈이 별로 없습니다.
이사람들이 노는 물은 저 밑에 아파트에 사는 사람들과 다릅니다.
바로 주식시장에서 놀고 있다는 것이지요.
아주 오래전부터요.
아까 시중은행에서 이것저것 돈 줄을 조인다 했습니다.
제일 밑에 아파트부터 호구들이 꾸준히 유입돼야 이 부동산 시스템은 유지가 됩니다.
어느 순간 유입되는 돈의 양과 그 속도가 떨어지면 안 된다고 했습니다.
현재 우리나라 부동산 시장에서 그런 조짐이 보이고 있지요.
지방에서 부터요.
저 세 아파트에 집주인들은 매달 원리금 상환을 해야 합니다.
현재 손에 쥔 돈은 개뿔도 없습니다.
다 아파트 업그레이드 비용으로 써버렸고 더 큰 걸 건드리는 바람에 매달 은행에
입금해야할 돈의 덩치는 훨씬 더 커졌습니다.
불황이 닥치다 보니 집이 잘 안 나갑니다.
이 상황 대충 이해가 되시죠.
그럼 저 세 아파트 집주인들의 방법은 뭐가 있을까요?
집값을 내리는 수밖에 없겠죠.
처음 아파트에 대한 원리금만 나가고 있다면 어떻게 그럭저럭 버텨 볼테지만
더 큰 아파트에 들어가느라 매달 나가는 돈이 훨씬 커져버렸습니다.
작은 아파트부터 문제가 생기니 점점 윗 단계 아파트에 까지 그 영향이 옵니다.
근데 부동산에 문제가 슬슬 생기는 시점은 증시에도 문제가 슬슬 같이 생길 타이밍입니다.
일본이 딱 요랬거든요.
물론 경제가 꾸준히 성장해주고 돈들이 정상적으로 부동산에 유입돼 주면 아무 문제 없습니다.
은행에 나갈 돈은 벅차오고 가격 내린 집은 불황이라 안 팔리고 한마디로 뭣같은 상황으로 악화돼 갑니다.
마음 급하고 처지가 힘든 집주인들이 완전 똥값에라도 집을 팔기 위해 헐값에 시장에 주 던집니다.
은행 독촉이 있기 때문에 어쩔수 없이 그리 되는거지요.
그럼 나머지 집값들도 도미노로 살~살~ 떨어집니다.
그래도 잘 안 팔립니다.
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