안녕하세요 유학수입니다.



저는 현재 광명시 소하동에 전세를 살고 있습니다.



연립주택이고요 전세금 4천5백이며 2년 계약했고 만기는 4월30일이네요



처음에 전세계약할때 주택은행에 융자로 4천5백이 있었고(채권최고액은 5천8백50만원)



제가 전세 4천5백이었으니 약 9천정도였죠.. 그 당시 시세는 1억정도 됐었구요



현 시세는 8천정도입니다.



그런데 주인이 파산해서 현재 해외로 도피중이고 주택은행에 융자원금 상환일이 도래하고 있습니다.



집주인이 동생이라는 분을 통해서 제게 연락을 해 왔는데 그쪽에서 제시하는 방법이



1. 이런저런 사정을 감안해 천만원을 해 주겠으니 당신이 매입을 해라.

현 시세가 8천정도지만 나중이라도 오를 수 있는거 아니겠느냐. 동생으로서 가족

의 책임을 통감해서 본인도 어렵지만 천만원을 해 주겠으니 매입해라

(결국엔 3천5백에 융자금 4천5백과 연체료 떠안고 집을 사라는 얘깁니다.)



2. 만약 매입하지 않으면 경매를 통해서 배당을 받게 될텐데 얼마 건지지 못할것은

뻔하니 서로에게 좋지 않다. 매입하지 않겠다면 방법이 없다..



..라고 했습니다.



그래서 고민하다 해당은행에 내가 근저당 걸린 집을 구입하고 융자를 승계할테니 변경해 달라고 문의를 했습니다.



그런데 은행쪽에서는 대출이 많아서 불가능하다고 합니다.



따로 알아본 바에 의하면 집주인이 주택 구입시 융자금 4천5백만원후에 일반대출 5백만원, 마이너스통장 1천만원, 카드론 50만원 등 채권최고액을 초과하는 금액을 대출받았다고 하네요.



포괄담보가 아닌 한정담보면 좋겠는데 유감스럽게도 포괄담보라고 하구요



여기서 제가 대항을(경매나 은행과의 조정) 할려면 어찌 해야 할까요?



주변 분들이 권유하시길..



1. 은행과 타협해서 원래의 주택구입융자만 승계토록 협상해라.



2. 전전세라는 방법을 이용해서 방마다 전세를 전부 놓아라(방이 세개입니다)

- 여기서 궁금한것은 제 채권인 4천5백만원 이외의 우선변제순위에 해당이 되는지요? 경매 들어간다고 해도 금액을 쪼개서 소액으로 전세권 또는 확정일자를 받으면 대항이 가능하고 배당 받을 수 있다고 하는데 가능한지 궁금합니다. (주인의 동의는 가능합니다)



제가 선택할 수 있는 최선은 무엇인지요?