* 조창백님의 질문에 의하면 임대차계약을 하려고 한 주택의 융자가 너무 많은 것 같



아 임대차계약을 체결하는 것을 망설이고 있자, 부동산중개인이 등기부등본상의 2400



만원의 융자금중 1000만원은 갚았다고 하여 해당 주택에 대해 임대차계약을 체결하고



계약금으로 200만원을 지급하였지만, 계약금을 지급한 후 임차할 주택의 보증금이 시



세에 비하여 너무 과한 것 같아 주인에게 잔금 지급일까지 1000만원을 상환한 것에 대



한 감액등기를 요구하였고 주인이 감액등기를 한다고 하였지만 잔금 지급기일까지 감



액등기를 하지 않아 계약금 200만원을 지급한 상태에서 잔금 지급을 하지 않고 다른



주택을 임차하여 계약금으로 지급한 200만원을 반환받고자 하시는 것 같습니다.





* 그런데 위의 경우에 조창백님이 계약금으로 지급한 200만원을 돌려받을 권한이 있는



지의 여부에 대해 먼저 살펴보아야 할 것 같습니다. 원칙적으로 주택을 임차하는 경우



에 등기부등본상에 융자금에 의한 근저당권이 설정되어 있는 경우가 종종 있습니다.



또한 이와 같은 융자금에 대해 보증금에 위협을 느끼는 임차인들은 계약을 하지 않거



나 융자금을 갚을 것을 조건으로 임대차계약을 체결한다는 것입니다.





그런데 법률적으로 판단해 보면 융자금은 임차인이 지급하는 보증금과 관련이 없는 임



대인의 채무입니다. 즉 임대인에게 융자금이 있다고 하더라도 이 융자금은 임차인과



전혀 관련이 없는 임대인의 채무이고, 이에 대해 임차인이 상환을 요구하거나 갚으라



고 할 권한은 없다는 것입니다. 임차인이 이와 같은 임대인의 융자금에 대해 위협을



느낀다면 임대차계약을 하지 않으면 된다는 논리가 성립됩니다.





* 따라서 위의 경우에 조창백님이 집주인과 임대차계약서를 작성할 당시 임대차계약서



에 특약사항으로 임차할 주택에 대한 융자금을 변제한 것과 변제한 만큼을 제외한 나



머지에 대해 감액등기를 하기로 한 것을 기재하였는지가 중요합니다. 물론 구두에 의



한 계약도 게약이므로 집주인이 지켜야 하지만 계약서에 특약사항으로 기재하지 않고



구두로 약속하였다면 법률적으로 문제가 되었을 경우 입증을 하기가 쉽지않다는 것입



니다.





* 만약 감액등기를 하겠다는 것을 특약사항으로 하였고 이와 같은 감액등기에 대한 특



약사항을 이행하지 않아 잔금을 지급하지 않았고 계약을 해지하였다면 이에 대한 계약



금의 반환청구는 가능할 것으로 보입니다. 그리고 이와 같은 경우 먼저 내용증명등의



방법으로 집주인에게 통고를 하고 내용증명을 받고도 집주인이 계약금을 반환하지 않



는다면 이에 대해서는 소액재판, 지급명령신청등의 방법을 통하여 돌려받는 방법이 있



습니다.





* 그러나 감액등기를 하겠다는 것을 특약사항으로 하지않았고 이에 대한 입증도 하지



못한다면 임대차계약을 해지한 것에 대한 책임은 조창백님에게 있는 것입니다. 그러므



로 계약금의 반환을 청구할 법적인 권리가 없을 수 있다는 것입니다. 따라서 현 시점



에서 가장 좋은 방법은 집주인에게 집주인이 감액등기에 관한 약속을 이행하지 않아



임대차계약이 해지되었으므로 계약금으로 지급한 200만원을 돌려달라는 내용증명을 보



내는 것이 좋을 것으로 보입니다. 그런 후 소송에 대한 생각을 하시는 것이 좋을 것으



로 판단됩니다.





* 조창백님에 대한 정확한 답변은 임대차계약서의 내용을 보아야 가능할 것으로 보이



며 계약서를 보지 않은 상태에서는 위와 같이 두가지 사안으로 나누어 답변해야할 것



같습니다.